房屋貸款條件有哪些？4條件、過件技巧都在這篇

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最近更新日期： 2025-09-16

一般人若想買房，一定要申請房貸才能負擔這筆開銷，但除了房貸利率、房貸額度外，了解房屋貸款條件也很重要！快讓久通代書告訴你申請房貸的基本條件，以及教你如何為自己的條件加分，現在就一起來看！

文章目錄

房屋貸款4條件

通常申請銀行房貸須具備以下4個基本條件，申貸前可先檢視自己是否符合：

一般貸款人年滿18歲就可申請房貸，但銀行為了確保貸款人能夠清償，會限制房屋貸款年齡上限為65歲，部分較嚴格的銀行甚至會有「申貸人年齡+貸款期限＜75」的規定。

※貼心提醒：雖然成年年齡已下修為18歲，不過有些房貸仍須滿20歲才可申請，建議以各銀行規定為主。

申請房貸時，銀行會查詢聯徵來了解申貸人的信用狀況，例如有無貸款遲繳、多次申請信用卡分期等情況，通常信用分數越高，銀行核貸機率也會越高，建議平時就要多留意自己的聯徵紀錄喔！

申貸時須提交財力證明，向銀行證明自己收入穩定，建議提供薪轉證明、扣繳憑單、所得清單等文件，能有效讓銀行了解自己的收入狀況。另外，銀行喜愛醫師、律師或公務人員等收入穩定的職業，若你從事這類工作，可提供在職6個月以上的證明，有機會獲得優惠的房貸方案。

房屋價值不僅是貸款時最重要的房貸條件，更是決定房貸額度、房貸利率的關鍵因素，通常銀行會審核以下4點來判斷房屋價值：

房屋年齡：若房屋老舊，可能須進行大規模整修，因此申請舊房子貸款可貸成數有限。另外，有些銀行為了避免房屋年齡過高而影響房屋價值，會規定「屋齡＋貸款年限＜50」。
房屋狀況：主要會審核房屋的結構性或安全問題，如有海砂屋、地基下陷等情況，都會使房屋價值降低，甚至無法核貸。
房屋坪數：房屋坪數大則擁有更多使用空間，價值也較高，進一步提升取得優惠房貸方案的機率。
地段位置：若處於繁華的市中心，生活機能優良，則可貸額度高；如果房屋附近有嫌惡設施、空屋率過高，銀行可貸額度、過件率也不會太高。

若你符合上述的4個基本條件卻被拒貸，那麼可以檢視自己是否有以下3種情況，才使得房貸審核沒過：

房屋坪數過小：許多銀行不願意貸款給小坪數房屋，例如15坪以下的小套房，即使過件，貸款成數可能也只有5～6成。
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房屋有私人設定：若房屋曾向私人抵押，就會導致無法順利申請銀行房貸。建議你申請貸款前可先進行查詢，免得被拒貸。
自備款額度過低：若自備款少於2～3成，銀行會認為貸款風險較高，可能影響到核貸後的貸款成數、利率，或直接不予核貸。

如果擔心自身條件不佳，導致銀行房貸無法通過，你可以透過以下4種方法加強自己的房貸條件，以提高核貸率：

增加其他擔保：可抵押名下其他房屋、土地、汽機車等有價值的擔保品，或提交信用良好的保證人，2種方式都能有效提升房貸過件率和額度。
維持良好信用紀錄：信用紀錄越好，銀行對你的還款能力就會越信任，建議你每月信用卡帳單全數繳清、貸款不遲繳、不要使用信用卡循環利率，就可維持良好的信用紀錄。
選擇價值高的房屋作擔保：預售屋、新成屋的價值較中古屋來得高，若用預售屋、新成屋進行抵押貸款，不僅過件率較高，可貸額度也會比較多。
提供更多明確的財力證明：除了薪資轉帳證明，如果還有定期存款單、有價證券對帳單等資料，也可以提供給銀行審核，證明自己具有足夠的還款能力，有機會提高核貸率。