最近更新日期： 2025-01-22
房屋共同持有在現代社會上非常常見，也是每個擁有房產的人需要了解的知識，關於房屋共同持有成因、處理方法，還有辦理的流程及相關費用，讓久通代書來為你詳細介紹。
什麼是房子共同持有？
「房子共同持有」是指由2個人以上共同持有1間房屋，每位持有人所擁有的都不是完整的產權，依《民法．物權編》規定，房屋共同持有還可分為2種：
- 公同共有：共有人一起擁有全部的所有權，在產權上會標記1/1。
- 分別共有：各共有人都有自己的持分比例，可以針對各自擁有的部分進行買賣、貸款。
那麼房屋共同持有與獨立持有的區別是什麼呢？最大的區別在於想要處分整棟房屋時，須依法規獲得其他持分人的同意，過程較為繁瑣。
為什麼房子要共同持有？會有哪些問題？
既然持分房屋處理起來較為麻煩，為什麼房屋還要共同持有呢？大多會出現房屋共有是因夫妻共同買房、家人繼承、朋友一同購買房屋等情況，以下為你說明上述狀況分別會遇到的問題：
房屋共同持有夫妻方面
- 在結婚前買房：容易有產權分配不明、貸款責任分擔問題，建議在購房前雙就要對房屋貸款還款方式及分手後如何處理等問題有共識。
- 在結婚後買房：屬於共同財產，若是離婚要分割會較為麻煩。建議婚後買房的夫妻可記錄下出資比例、持分比例、財產歸屬等，才能有效保障雙方權益。
房屋共同持有家人方面
多數是因為繼承關係而與家人共同持有不動產，可能面臨下列2種問題：
- 家人不同意一起貸款
- 家人因分割財產問題鬧不合
房屋共同持有朋友方面
朋友之間共同持有房屋也容易有糾紛，尤其是房屋共有過戶、貸款、買賣都必須經過其他持有人同意，通常會產生以下2種問題：
- 朋友之間未談好利益或分潤比例
- 朋友之間對於不動產處分無法達成共識
房屋共同登記方式
房屋共同持有的登記方式可分為這3種：
- 聯名登記：聯名登記是指雙方都擁有產權的部分權利。
- 預告登記：將房產登記在其中1人名下，另一方則以預告登記限制其所有權，防止擁有不動產的所有權人轉賣或進行抵押權設定。
- 借名登記：將房產登記在非房屋所有權人的名下，但實際上使用、管理財產的人都是房屋所有權人。
以下以最常見的聯名登記向你說明房子共同持有的優缺點。
房屋共同持有優缺點
房屋共同持有優點
- 擁有優先購買權：依照土地法34-1條第4項，當房屋持有人想出售自己持有的部分產權時，其他持分人擁有優先購買的權利。
延伸閱讀：優先購買權行使要件有哪些？這4點為你介紹 - 共同分擔還款金額：若2人一起購屋，並將房屋產權設為2人共同持有時，就能一起分擔，還款壓力也會較小。
- 避免財產分配爭議：若是夫妻共同持有房屋，由於雙方都擁有部分產權，可避免未來有財產分配問題時，對方故意脫產導致自己拿不到應有部分。
房屋共同持有缺點
- 房子處分限制多：在產權共同持有的情況下，無論是買賣房屋或是辦理房屋貸款、申辦過戶，都會有比較多的限制。
- 失去土增稅優惠：每人一生可享有一次的土地增值稅優惠稅率，但若是共同持有，就只能申請一次優惠稅率，等同於浪費了節稅的機會。
- 地價稅申請較麻煩：只要個人名下有土地就必須要繳納地價稅，如果要申請自用住宅優惠稅率，就需要雙方都申請才能各自享有優惠。
- 同時用掉首購機會：若是共同持有一間房屋，由於雙方都是登記人，申貸時會同時用掉2人的首購資格，之後再買房都無法享有首次購屋的優惠貸款。
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處分持分房屋的方式
- 買賣：可分為2個情況。
- 其他持分人購買：出售房屋持分部分時，其他持分人有優先購買的協議，這樣能預防其他外人也想買，導致產權更複雜。
- 可找第三人收購：若與其他持分人交涉時溝通並不順利，或其他持分人無意願購買，就可再向外尋找購買人。
延伸閱讀：房屋持分買賣怎麼做？相關規定看這篇！
- 貸款：雖然民法第819條規定：「分別共有」的不動產可以用自己持有的部分貸款，但銀行為了降低風險，會要求所有持有人出面才可辦理，建議民眾向合法民間貸款機構申貸，不需要其他持有人出面也能申請！
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房子共同持有常見問題
如果你名下的房屋屬於公同共有，可採用以下2種方式進行變更：
1. 經全體共有人同意：在所有共有人都同意的情況下，採書面協議的方式，至地政機關辦理。
2. 提起分割訴訟：若有任何一位共有人不同意變更的情況下，必須由其中一位同意的共有人向法院提起「分割訴訟」，訴請法院將「公同共有」變更為「分別共有」。
若要把房子改為共同持有，只需要辦理贈與手續就好。房屋改共同持有費用包含贈與稅、土地增值稅、印花稅、契稅、所有權移轉登記規費及書狀費。但要注意以下2點。
•是夫妻關係：不必繳納贈與稅及土地增值稅，但還是要到機構申報，取得免稅證明再進行贈與。
•非夫妻關係：就須繳納上面所有費用。
結語
以上就是房子共同持有的詳細介紹，如果你有財務困難，想使用持分房屋來貸款，歡迎來找久通代書，讓我們幫你用持分房屋換取現金，順利渡過財務危機，現在就快聯絡我們吧！
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