最近更新日期： 2024-07-16
房屋共同持有在現代社會上非常常見，但你知道該如何辦理房屋共同持有嗎？當其中一個持分人有申貸需求時，房子共同持有可以拿來貸款嗎？以上問題讓久通代書來為你詳細介紹。
什麼是房子共同持有？
「房子共同持有」是指由兩個人以上共同持有一間房屋，每位持有人所擁有的都不是完整的產權，依《民法．物權編》規定，房屋共同持有還可分為2種：
- 公同共有：共有人一起擁有全部的所有權，在產權上會標記1/1。公同共有房屋無論進行任何動作都需要經過所有持分人的同意，較難進行過戶、買賣、貸款等行為。
- 分別共有：各共有人都有自己的持分比例，例如：有3個人分別共有此房產，產權上就會標註1/3。每個人能自行處理自己持有的部分，無須經過其他共有人同意。
房屋共同持有優缺點
房屋共同持有優點
- 擁有優先購買權：依照土地法34-1條第4項，當房屋持有人想出售自己持有的部分產權時，其他持分人擁有優先購買的權利。
延伸閱讀：優先購買權行使要件有哪些？這4點為你介紹 - 共同分擔還款金額：若兩人一起購屋，並將房屋產權設為兩人共同持有時，就能一起分擔，還款壓力也會較小。
房屋共同持有缺點
- 限制較多：在產權共同持有的情況下，無論是買賣房屋或是辦理房屋貸款、申辦過戶，都會有比較多的限制。
- 喪失優惠：每人一生可享有一次的土地增值稅優惠稅率，但若是共同持有，就只能申請一次優惠稅率，等同於浪費了節稅的機會。
- 失去首購：若是共同持有一間房屋，雙方日後買房都無法享有首次購屋的優惠貸款，甚至連共同登記時都要付兩次的代書費用。
房屋共同登記的形式該如何選擇
- 聯名登記：聯名登記的好處是雙方都擁有產權的部分權利，但聯名登記同時也有缺點，不僅一次就會用掉2個首購及土地增值稅優惠，且以聯名登記的形式辦理房子共同登記貸款無法申請寬限期，比較不划算。
- 預告登記：將房產登記在其中一人名下，另一方則以預告登記限制其所有權，防止擁有不動產的所有權人轉賣或進行抵押權設定。
- 借名登記：將房產登記在非房屋所有權人的名下，但實際上使用、管理財產的人都是房屋所有權人。
房子共同持有會有哪些問題？
較常見的問題有這3項：
房屋共同持有夫妻方面
房屋共同持有夫妻會面臨的問題較多，可能會遇到這2種問題：
- 婚前買房或是婚後買房：建議房子共有的夫妻可記錄下出資比例、持分比例、財產歸屬等，無論是在婚前或婚後購屋，都能有效保障雙方權益。
- 婚後買房的登記方式：有聯名登記、預告登記、借名登記3種登記方式。
房屋共同持有家人方面
多數是因為繼承關係而與家人共同持有不動產，可能面臨下列3種問題：
- 家人之間意見不合
- 家人不同意一起貸款
- 家人因分割財產問題鬧不合
房屋共同持有朋友方面
朋友之間共同持有房屋也容易有糾紛，尤其是房屋持分過戶、貸款、買賣都必須經過其他持有人同意，而產生以下3種問題：
- 朋友之間意見不合
- 朋友之間未談好利益或分潤比例
- 朋友之間對於不動產處分無法達成共識
若你遇到上述問題，可以考慮找值得信賴的金融機構，以持分房屋買賣、貸款等方式解決。
房子共同持有可以貸款嗎？
雖然民法第819條規定：「分別共有不動產的共有人可以各自持有或買賣、過戶、設定抵押其持分的部分，不必經過其他共有人的同意，即可進行處分。」但是目前多數銀行仍不願受理持分房屋作為抵押品的貸款，因為對銀行而言，如果貸款人無法按時還款，當銀行需要處分抵押品以清償債務時，必須承擔相當高的風險，所以目前多數銀行仍不願接受持分房屋貸款。
建議民眾向合法民間貸款機構申貸，只要你名下的持分房屋有其價值，就能申辦貸款，而且全程保密，不用擔心被其他共有人知道。
延伸閱讀：持分房屋貸款怎麼辦理？申辦前先了解6件事
房子共同持有貸款應準備什麼文件？
若你的房屋為共同持有，且有資金周轉需求，建議你可以考慮房子共同持有貸款，並先準備下列資料：
- 存摺封面影本
- 物件所有權人之印鑑章
- 持分所有權人之戶籍謄本
- 物件所有權人之印鑑證明
- 房屋、土地所有權狀正本
- 持分所有權人之身分證影本
如何申辦房子共同持有貸款？
辦理房子共同持有貸款只要跟著以下5步驟，就能取得資金周轉協助：
- 資料申請：歡迎撥打服務專線0979-829761或線上填單，提供上述資料供我們進行不動產估價。
- 審核評估：為申請人進行資料審核，針對持分房屋的條件（如所在地段、公告現值、市價等）做出一份完整的鑑價報告。
- 核准對保：審核通過後將與申請人簽訂契約，並完成對保手續。
- 設定抵押：與申請人共同至地政機關設定不動產抵押權。
- 迅速撥款：上述程序完成後，以最快的速度核發貸款金額。
房子共同持有常見問題
如果你名下的房屋屬於公同共有，可採用以下2種方式進行變更：
1. 經全體共有人同意：在所有共有人都同意的情況下，採書面協議的方式，至地政機關辦理。
2. 提起分割訴訟：倘若有任何一位共有人不同意變更的情況下，必須由其中一位同意的共有人向法院提起「分割訴訟」，訴請法院將「公同共有」變更為「分別共有」。
可以，房屋持分買賣有2種方式：
• 其他持分人購買：出售房屋持分部分時，其他持分人有優先購買的協議，可避免其他人的加入，使產權更複雜。
• 可收購的第三人：若與其他持分人交涉時溝通並不順暢，或其他持分人無意願購買，就可向外尋找購買人。
延伸閱讀：房屋持分買賣怎麼做？相關規定看這篇！
結語
以上就是房子共同持有的詳細介紹，如果你有財務困難，想使用持分房屋來貸款，歡迎來找久通代書，讓我們幫你處理持分貸款問題，順利渡過財務危機，迎向新的人生！
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