合資買房糾紛如何避免?5大注意事項一定要知道!

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最近更新日期: 2023-12-22

合資買房糾紛如何避免?5大注意事項一定要知道!〖久通代書〗

近年來房價的水漲船高,讓不少人動起了情侶、兄弟合資買房的念頭,但您真的明白合資買房的運作模式嗎?合資買房注意事項有哪些呢?今天讓久通代書來為您詳細說明!

合資買房是什麼

合資買房顧名思義是由二人以上共同出資,購買房產,降低各自的買房成本,合購買房登記形式分四種:共同登記、信託登記、借名登記、預告登記。

合資買房登記形式〖久通代書〗

共同登記

出資者擁有房屋共同持有登記。

單方登記

  1. 信託登記:
    信託登記是將名下房屋轉移給受託人,受託人必須是專業人士或機構,依照信託本旨替委託人處理信託事務,包含出租、出售、保險理賠、徵收補償給受益者,或等信託目的完成就還給受益者
  2. 借名登記:
    為投資客的常用登記方式,通常使用借名登記,是因本人信用不佳、想節稅、隱匿財產等。會找各方面條件、信用都較好的親友作為名義人,類似於委任的概念
  3. 預告登記:
    預告登記是限制不動產所有權人對資產進行任何動作,用來保障請求權人的不動產權利。將房產登記在一人名下,成為所有權人;另一方則以「預告登記」登記房屋,成為請求人,未來若所有權人有任何買賣、過戶、贈與、貸款等動作,都要徵求請求權人同意才能處理

合資買房優缺點

共同登記

  • 優點:
    • 產權劃分清楚:
      即使雙方為均分財產,最好準備一份合資買房協議書,詳細註明出資比例、貸款成數、如何繳稅,拆分時才有依據。
    • 避免他人未經同意處理房屋:
      若有持分人想要賣掉房屋,都必須經過持有者同意才能賣。
  • 缺點:
    • 稅單變多份:
      擁有房產須繳納地價稅,又因地價稅按人頭計算,共同持有人都必須繳納地價稅;另外房屋稅通常只有一張稅單,想要分開繳稅,可向房屋所在地的稽徵機關申請「房屋稅分單繳納」,即可按持分比例,分別開立稅單
    • 失去優惠稅率:
      為夫妻合資買房可能出現的情況,只要房屋在買賣前一整年都沒有出租營業,而是本人、配偶或直系親屬有在此屋設籍,就能享有「一生一次自用住宅土地增值稅10%的優惠稅率」。但一人一生只能使用一次,所以若房屋為共同登記,等於雙方同時用掉此優惠稅率,民眾可多考慮。
      延伸閱讀:土地增值稅課徵什麼?地方稅收最大宗都靠它
    • 貸款麻煩且放款成數低:
      因產權複雜,銀行放款時會將貸款利率調高,貸款成數也會比自用住宅要來的低。此外,若申貸人有信用不良的情況,也會影響到貸款成數。
    • 想處理不動產需要所有人同意:
      因共同持有,若有一方想動用不動產,就需要全體所有權人的同意,非常麻煩。

信託登記

  • 優點:
    • 規範齊全,可以充分保障財產。
    • 不受徵收、法院判決,強制執行影響。
  • 缺點:
    • 管理費不便宜,每改一條合約就會收費一次。

借名登記

  • 優點:
    • 可以解決信用不佳的問題
    • 可節稅
  • 缺點:
    • 風險太高,法律保障有限:
      房屋實際上在他人名下,而非本人名下,若對方不想歸還或擅自處理,基本上很難追討。若民眾想使用借名登記,一定要簽訂好書面合約並留好房屋繳款、稅金等相關紀錄,避免日後糾紛。

預告登記

  • 優點:
    • 能防止房屋被所有權人轉賣、抵押,因為所有變動都須得到請求權人的同意。
  • 缺點:
    • 對於徵收、法院判決、強制執行等,無法主張預告登記的請求權。

合資買房注意事項

合資買房注意事項〖久通代書〗

找對合資者最重要

合資買房的合夥人、人數選擇非常重要,首先合資的人數不需要過多,2-4人就好,以免人多口雜,意見難以整合。另外,合資人的專長,最好能夠互補,有些人擅長看屋、有人擅長裝修、有人擅長租賃事宜,是最好的情況。

規範權益及責任分配

訂定好私人契約,在其中註記權益及責任分配,以下6項內容一定要有:

  1. 標的物的房產地址
  2. 協議由誰擔任持有人
  3. 賣房後,利益怎麼分配
  4. 個人的出資金額和比例
  5. 預計何時脫手賣房、預期的賣出價位

設定不動產抵押權登記

若ABCD四人合資買房,每人出資200萬元,產權登記在A先生名下,為保障其他合夥人的權益,就要在產權登記時,分別設定200萬元抵押權給BCD三位,避免引起合資買房糾紛。

申請「預告登記」

申辦預告登記,讓其他合夥人擔任「請求權人」,若不動產要轉移給別人、申辦新的抵押貸款,都需要經過合夥人同意。

學會計算投資報酬率

合資買房的目的,多是為了賺錢,合夥人間須有共識:鎖定投資標的,用什麼方式改裝,獲利多少時賣房等,能有效避免意見不合。

結語

以上就是合資買房的介紹,久通代書提醒民眾,合資買房即使找熟識的朋友都可能有風險,來路不明的合資買房投資生意千萬不要做,萬一發生合資買房詐騙,損失會非常大,民眾千萬必須小心!

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