最近更新日期： 2024-11-15
買房是人生中的大事，但房屋買賣流程非常複雜，並非一手交錢，一手交貨這麼簡單，究竟房屋買賣的流程如何進行？費用怎麼算？無論是想自售房屋賣家或經驗較少的買家，看久通代書為你整理的詳細介紹就能馬上了解！
房屋買賣流程
一般房屋買賣流程時間是從簽約起算，從簽約至交屋大概需要30～45天左右，以下為你說明詳細的買賣流程：
步驟一：簽約
買方下定7天內雙方就會進行簽約程序，通常會在代書見證下先核對雙方身分，確認雙方對房屋買賣各項條件有無問題，並於當天確認房屋產權情況，若都沒有問題就可以簽約。
步驟二：用印
完成簽約的7～14天後，買賣雙方準備好契約書及其他相關資料，並將印鑑章交由代書蓋章即為「用印」。若買方有貸款需求，應於此時決定房屋貸款銀行，並進入房屋貸款流程。
步驟三：完稅
地政士或買賣雙方準備文件向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅，待稅捐機關核發稅單，代書就會通知買賣雙方要繳納的稅款，雙方支付稅款即可。
步驟四：過戶
繳稅完成後，代書會協助辦理所有權移轉登記，買方可依照以下3種情況選擇交付尾款的方式，完成房屋買賣過戶流程：
- 買方無貸款：買賣雙方會同領款並由賣方清點及簽收。
- 買方有貸款：若買方有申貸，須在這時辦理抵押權設定，並在完成後由銀行將核貸金額撥入賣方的指定帳戶。
- 賣方房貸未清償：賣方使用尾款清償貸款並至地政事務所辦理抵押權塗銷，或由買方承接原貸款，須至地政事務所辦理抵押權移轉登記。
步驟五：交屋
過戶後的1～2天即可完成交屋，買賣雙方要一起查驗房屋，確認履約保證專戶中剩餘款項有匯入賣方帳戶，買方點交重要物品，沒有問題就算完成房屋買賣程序。
房屋買賣應繳費用
房屋買賣流程費用除了房屋本身的價格外，還需要繳交購屋產生的其他費用，分別由買方及賣方支付：
買方
- 契稅：房屋評定現值×6%
- 印花稅：（房屋評定現值＋土地現值）×0.1%
- 代書費：買賣代書費、抵押權設定代書費、簽約手續費、實價登錄代書費等，根據案件報價
- 貸款開辦費：申請銀行房貸時的費用，約3000～6000元
- 地政登記規費：買賣登記費、設定登記費、工本費、書狀費、閱覽費
- 房屋住宅險及地震保險費：實際金額由貸款銀行核定
賣方
- 代書費：抵押權塗銷代書費、簽約手續費、實價登錄代書費
- 土地增值稅：一般為20%～40%，自用住宅可享優惠稅率10%
- 交屋日前房屋稅：依交屋日來計算，按比例分算（課稅期間為7/1～次年6/30，開徵日期為5/1～5/31）
- 交屋日前地價稅：依交屋日來計算，按比例分算（課稅期間為1/1～12/31，開徵日期為11/1～11/30）
- 交屋日前水、電、瓦斯、管理費等：房屋買賣付款比例是交屋日前由賣方負擔，交屋日後由買方負擔
房屋買賣注意事項
- 確認契約是否正確：簽約時，買家須確認土地及建物謄本的資訊，例如：坪數、土地使用分區等內容是否正確。
- 是否申請履約保證：為了保障交易安全性，買賣雙方可商討是否申請履約保證。
※名詞解釋－履約保證：買賣雙方約定由第三方機構保管價金及文件，並協助撥付交易期間產生的費用，等到買賣完成會結算履約保證專戶的餘額，並撥款給賣方，以確保買賣過程中的交易安全。
- 是否需要簽立本票：由於房屋會先過戶給買家再由買家申請銀行貸款交付尾款，若沒有辦理履約保證，為避免買家申貸後拿著款項消失，許多賣家都會要求買方簽訂一張與尾款相同額度的本票作為支付尾款的擔保。
- 留意文件正確與否：當進入用印環節，代書在提供相關申請書及申報書時，要注意文件上敘述的買賣標的及個人資訊是否正確。
- 申請房屋貸款事宜：在進入用印程序時，買方應聯絡銀行諮詢貸款事項，房貸申請作業可分為：申請、鑑價、審核、對保、設定、撥款，買家交屋時應完成抵押設定並進入撥款事宜。
- 點交房屋注意事項：交屋時，最好由買賣雙方現場進行點交，務必將不動產現況書與房屋現況進行比對，確認相差不大再交屋。買方須點交鑰匙、權狀、不動產買賣契約等物品，分算完所有應繳金額後就算完成交屋程序。另外簽約時若有簽訂本票，一定要記得取回本票。
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房屋買賣一定要代書嗎？
雖然買房並沒有規定一定要找代書，但自行買賣房屋流程中容易忽略小細節，一般民眾對地政業務也並不熟悉，建議還是尋求代書協助，買賣房屋流程才會比較順利喔！
結語
以上就是房屋貸款流程的說明，久通代書提醒你，房屋買賣流程非常繁瑣，一定要提前做好功課、找好代書，每一個流程都多加留意，才不會在交易過程中出現不必要的紛爭喔！
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