最近更新日期： 2023-11-07
如果透過房屋仲介買房，對方可能會要求您先拿出斡旋金，並告訴您這筆錢是為了向賣家表示誠意，才能有機會協調買賣金額。斡旋金究竟是什麼？是不是有什麼陷阱？斡旋金可以退嗎？這篇文章將解答您所有的疑惑！
內容目錄
斡旋金是什麼？
斡旋金指議價保證金。在房屋買賣的過程中，如果買方有意買下這個物件，但想和賣方協商價格，就可以支付斡旋金，表示有購屋的誠意。當賣方同意買方的出價條件時，斡旋金即轉換成定金，是買賣價金的一部份，並非額外費用。斡旋轉定後，就有簽訂買賣契約的義務，任一方反悔都會有所損失。
會有斡旋金的機制是因為不動產交易的金額龐大，雙方都要承擔買賣的責任和義務，單方面取消會造成另一方很大的損失；然而該制度並無法律明文規定，不屬於民法上的典型契約，但可以被視為要約形式，若有爭議，還是可以透過司法途徑解決。
※知識小分享
定金不等於訂金喔！定金是合約履行前，支付以作為擔保的一筆錢，如果違約，買方無權要求退還，賣方則要雙倍返還定金；訂金則是在確認合約可以履行的狀況下，預先支付的款項，若違約，買方可以要求返還，賣方也必須退還。
斡旋金支付流程？
- 買方向房仲出價，若有議價空間就會討論要收取多少斡旋金。
- 簽斡旋金契約書（俗稱斡旋單），同時買方支付斡旋金。
- 賣方若同意該金額，則在斡旋金單據上簽名，出價買賣即成立。
舉例來說，甲向房仲出價1000萬，想要購買乙的房子，於是與房仲討論過後，甲支付10萬斡旋金讓房仲與乙議價。若乙同意以1000萬元賣出房屋，就可以在斡旋單上簽名，出價買賣成立，斡旋金便會轉為定金。
一定要斡旋金嗎？可以簽要約書嗎？
要約書是以簽訂契約書的方式，表達購買房屋的意願，與斡旋金作用基本上一樣，最大的差異就是簽要約書不用先付錢給房仲，買方只要在要約書上表明願意出價總額，再交由房仲向賣方議價即可。 以下來看看二者的比較：
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 支付金額 | 民眾多以出價總價1%-3%作為斡旋金的額度，或是10萬到20萬作為斡旋金 | 以契約書為主，不必支付金額 |
| 議價成功 | 買方下的斡旋金成為定金 | 雙方可以簽約，或交付訂金 |
| 議價失敗 | 斡旋金退回給買家 | 要約書契約失效 |
| 違約後果 | 買方違約，賣方可自行沒收斡旋金；賣方違約，則須加倍返還定金給買方 | 當其中一方違約時，都要賠償款項總額的3%給對方 |
以上就是二者的比較，買家可以自由選擇要用哪種方式議價，需要注意的是，在違約賠償的部分，要約書比斡旋金要高些，因此目前大部分房屋買賣還是會使用斡旋金進行議價。
下斡旋金注意事項？
- 明訂斡旋金契約內容：
斡旋金契約書內要載明委託斡旋議價的期限，通常是3～7天左右。如果超過期限，買賣雙方仍無法達成合意，該契約失效，房仲應無條件退回斡旋金。 - 斡旋金並非愈高愈好：
有些房仲可能會說斡旋金愈高愈好，可以向賣家表示您的誠意，提高成交機率，其實這是斡旋金陷阱的一種。那麼斡旋金多少合理呢？通常是10-20萬元或出價的1-3%。至於屋主是否同意買方的出價，跟斡旋金多寡並無直接關係。 - 議價成功後無法貸款：
買方下斡旋並議價成功後，有可能因為個人信用評分偏低而無法向銀行貸款，最後違約導致斡旋金被沒收。建議買家如果手頭較不寬裕，可以先請銀行估價，並在契約書中註明若有貸款問題，可以無條件解約，避免買房不成還多損失一筆斡旋金。
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- 不肖房仲騙取斡旋金：
斡旋金轉定金前，買方都還能要求退回斡旋金，但是否轉定都必須透過房仲得知，所以有些不肖房仲會刻意利用買方反悔的機會沒收斡旋金，而買賣雙方都被蒙在鼓裡。買方如果想取消或反悔，可以先詢問斡旋狀況，確定還沒斡旋成功再取消就可以了。
斡旋金常見問題
買家可以主張公平交易法第25條的規定，房仲不得限制買家欲採用何種方式議價。
不是，買方支付斡旋金，房仲才有條件向賣方議價，賣方也才能得知買方的購買意願，所以斡旋金是保障三方權益的制度。
內政部已有規定，不動產業者應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用，同時這項告知義務，建議以書面形式呈現，而若不動產業者未盡到告知的責任，則可能有違反法規的疑慮。
結語
相信看完這篇文章後，您對斡旋金已經有足夠的理解了。最後再提醒您，買房時需要簽訂的契約很多，一定要仔細閱讀合約內容，充分了解自己的權利和義務，日後才不會發生爭議喔！
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