最近更新日期： 2025-07-08
現今房價高漲，許多人會透過房屋貸款來購屋，本文將帶你了解完整的銀行房屋貸款流程，並說明申請房貸注意事項、準備文件和須繳納的費用，讓你順利取得資金，實現買房夢想！
房貸流程要多久？如何進行？
雖然銀行房屋抵押貸款流程看似複雜，但只要了解正確順序和各步驟須做什麼，就能降低出錯機率。以下為你詳細說明辦理房貸的7步驟：
步驟一：提出申請（約1～2天）
目前各家銀行提供的房貸商品種類非常多，申貸人可多比較各銀行的貸款利率、成數和還款年限，並依照自身的需求及財務規劃來挑選合適的房貸產品，選好後就可以向銀行提出申請。
步驟二：房屋鑑價（約2～4天）
銀行收到房貸申請後，會派估價人員前往房屋所在地鑑價，評估房屋狀況、座落區域、周邊生活機能及房屋的成交價格等，作為核貸金額的依據。
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步驟三：審核條件（約1～3天）
銀行完成鑑價後，會開始審核借款人條件，根據借款人的基本資料、還款來源、信用評分來決定是否放款。
步驟四：對保簽約（約1天）
若順利核貸，銀行會聯絡借款人進行對保簽約，申請人一定要特別注意合約中的貸款金額、利率、還款方式及違約金等資訊，核對有無錯誤，才不會在後續還款時出現問題。
步驟五：抵押設定（約1～3天）
對保簽約完成，須到地政機關辦理抵押權設定，若日後申請人有無法順利還款的情況，銀行可聲請法拍房屋來拿回欠款，通常抵押設定會委託代書協助處理，抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。
步驟六：投保保險（約1～2天）
撥款前，借款人一定要為房屋投保住宅火災險及地震基本保險，並每年繳納保險費，直到貸款清償完畢為止。若沒有辦理基本保險，銀行是不會願意撥款的，民眾一定要特別注意！
步驟七：銀行撥款（約1天）
進入撥款程序後，銀行會要求借款人開立專門帳戶方便撥款，日後還款時也要將每月應繳金額撥入此帳戶內，銀行會自動從帳戶中扣款。
申請房屋貸款前要注意什麼？
申請房貸前，不僅要了解基本流程，還要注意以下4點，才能避開貸款風險，提升核貸成功率。
- 先試算評估貸款金額：申請房屋貸款前，可用內政部提供的房貸試算工具，或是利用各家銀行的試算網站進行房貸試算，評估可貸金額，讓自己能事先做好資金規劃。
- 多比較各家銀行方案：每間銀行的房屋貸款方案都不同，而貸款利率、額度、還款方式和年限等都會影響貸款成本，建議多方比較並評估自身財務狀況，才能選出最符合需求的房貸方案。
- 須投保火險、地震險：雖然目前沒有法規規定申貸時要投保房屋保險，但大部分的銀行都會強制規定房屋須投保住宅火險及地震基本保險才可進入房貸撥款流程，避免房屋因火災或地震而損壞，申請人無力償還房屋貸款的風險。
- 要注意貸款限制政策：為了打擊炒房行為，各政府部門都推出打房政策，例如銀行放款方面，央行提出自然人購置第二間房屋，房貸成數最高只能貸5成的規定，申貸人在買房前一定要特別注意，以免手中現金不足。
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申請房貸需要準備哪些文件？
申請房貸前準備好以下文件，可加速審核流程：
- 戶籍謄本
- 雙證件正反面影本
- 土地建物所有權狀
- 印鑑章、印鑑證明
- 房屋買賣合約書影本
- 財力證明（如薪資單、扣繳憑單）
房貸流程中需要繳納哪些費用？
- 謄本費：屬於地政登記規費，每張20元。
- 書狀費：屬於地政登記規費，每張80元。
- 地震險：每年投保一次，目前每年為1,350元。
- 火災險：每年投保一次，保費依各保險公司費率計收。
- 開辦費：銀行受理申請時收取的行政費用，約3,000～8,000元。
- 徵信費：銀行調閱貸款人信用報告的費用，費用約2,000～20,000元。
- 鑑價費：鑑價人員評估房屋價值的費用，金額依房屋種類、地區等不同，一般約5,000元。
- 帳戶管理費：銀行管理帳戶的費用，約3,000～5,000元。
- 抵押設定費：辦理抵押權設定時繳交給地政機關的費用，約為設定金額的千分之一。
※貼心提醒：若有委託代書協助處理銀行房屋貸款流程，還須支付約2,500～6,000元的代書費。
房屋貸款流程常見問題
若想申請銀行房屋貸款，申請人須符合以下4條件：
•貸款年限＋屋齡＜50
•信用良好，非信用小白
•有穩定工作，能提出收入證明
•年滿18～65歲（有些銀行規定貸款年限＋貸款人年齡＜75）
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如果想要提高房屋貸款的過件率，可嘗試以下3種方式：
•提供信用、收入良好的保證人。
•增加有價值的抵押品，例如房地產、汽機車等。
•除了薪資單，也可額外提供定期存款單、有價證券對帳單等財力證明。
如果因不符合銀行房貸條件而無法過件，也可以向民間貸款公司申請房屋貸款。民間房貸審核條件寬鬆，只要年滿18歲且名下房屋有價值就能申請，貸款成數最高可達市價9成。若有民間房貸需求，歡迎致電聯繫久通代書。
結語
以上就是房屋貸款流程的說明，若你擔心銀行審核嚴格，房貸申請不過，或是貸完發現需要更多資金，推薦你可以向久通代書申貸，讓我們協助你取得更多資金，解決貸款成數不足的財務危機。
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