最近更新日期： 2026-10-05
名下有持分土地，使用不便還要繳稅，想透過持分土地買賣來減少麻煩嗎？到底持分土地可不可以賣呢？有哪些注意事項？持分土地不好賣又該怎麼辦？就讓久通來告訴你持分土地買賣流程與方法！
持分土地是什麼？
持分土地指土地產權由2個或2個以上的人共同持有。土地持分的情況還可分為2種：
- 分別共有土地：持分人各自持有土地的特定比例，例如1/2、1/3等，且每位持分人可以自由出售或抵押自己的持分，但整塊土地的使用須依比例和其他共有人協調。
- 公同共有土地：持分人共同擁有一塊土地，沒有劃分各自的比例，土地權狀會註記「公同共有1/1」，除了法律規定的情況外，原則上須經全體同意才能處分土地。
持分土地可以賣嗎？
持分土地可以賣嗎？可以，依出售的範圍不同，分為以下2種做法：
| 範圍 | 賣自己的持分 | 出售整塊土地 |
|---|---|---|
| 適用土地 | 分別共有土地 | 分別共有、公同共有土地 |
| 同意門檻 | 無 |
|
| 事前通知 | 以書面通知其他共有人 | 以書面通知未同意的共有人 |
| 優先購買 | 其他共有人可用相同條件優先購買 | 未同意的共有人可用相同條件優先購買 |
持分土地買賣流程？
持分土地買賣流程依出售方式分為自行出售與委託代書或仲介，2種方式都要依法通知其他共有人。
自行出售持分
- 確認產權狀況：申請土地登記謄本，確認土地是分別共有還是公同共有、自己的持分比例，以及有無設定抵押。
- 尋找買方並簽約：與買方談妥價格、付款方式等條件後，簽訂買賣契約。
- 書面通知共有人：以雙掛號或存證信函，將買賣價格與條件通知其他共有人。
- 等待優先購買期限：若其他共有人接到通知後15日內沒有表示，就視為放棄優先購買權。
- 申報繳納稅費：賣方申報並繳納土地增值稅，買方負擔移轉登記規費等費用。
- 辦理移轉登記：備妥權狀、印鑑證明及已通知共有人的證明文件，向地政事務所辦理過戶。
委託代書或仲介銷售
- 提出委託：找合適的代書或不動產仲介，提供土地地號、謄本等資料。
- 評估報價：業者評估土地價值與可行方案，提出建議售價。
- 簽訂委託：賣方確認售價、服務費用與委託期間後，簽訂委託契約。
- 媒合買方並簽約：業者尋找買方，雙方談妥條件後簽訂買賣契約。
- 通知共有人：由代書協助以書面通知其他共有人，並等待15日優先購買期限。
- 過戶撥款：業者完成繳稅與移轉登記後，扣除代書費或仲介費，將款項撥給賣方。
要注意的是，不論自行出售或委託銷售，持分土地若被外人買走，新的共有人日後也有可能請求分割共有物，甚至走到變價分割。
持分土地買賣應備文件？
- 土地登記申請書
- 土地所有權狀正本
- 買賣雙方身分證明文件及印章
- 土地增值稅繳款（免稅）證明書
- 土地買賣所有權移轉契約正、副本
- 通知其他共有人的證明（如雙掛號回執或存證信函）
- 出賣人印鑑證明（登記時親自到場提出身分證正本者可不提供）
- 其他相關法令規定應附文件
持分土地買賣注意事項？
- 須通知其他共有人
其他共有人有持分土地的優先購買權，若沒有通知其他人就過戶給第三人，雖然買賣仍然有效，但出賣人可能要負損害賠償責任。 - 確認土地使用現況
買方應事先確認土地是否有人占用、出租，或共有人之間是否有分管約定（約定各自使用哪一塊地），避免買到後無法使用。 - 優先購買須依約履行
其他共有人決定優先購買後，須以和第三人相同的價格與付款條件購買，若事後反悔，須負違約賠償責任。
持分土地不好賣怎麼辦？
持分土地不好賣主要是因為產權由多人共有，使用或處分土地都要和其他共有人協調，所以願意購買的人較少，價格也常低於完整產權的土地。若遲遲賣不掉，你還可以考慮以下3種做法：
- 詢問共有人收購意願：其他共有人最清楚土地狀況，也最可能想整合產權，可以優先詢問他們的購買意願。
- 多數決出售整塊土地：若多數共有人都想賣，且同意的人數和持分比例達到法定門檻，就可以出售整塊土地，買方接受度較高。
- 用持分土地貸款換現金：如果你不急著賣地，只是需要資金，也可用名下持分土地貸款，不必等買方出現。
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持分土地被強制執行怎麼辦？
持分土地強制執行時，法院只會查封拍賣債務人的持分部分，不會拍賣整塊土地，其他共有人的持分不受影響。流程大致如下：
- 聲請：債權人持執行名義（例如確定判決）向法院聲請強制執行。
- 查封：法院通知地政機關辦理查封登記，並現場查封。
- 鑑價：法院委託估價師鑑價，詢問債權人與債務人意見後，定出拍賣底價。
- 公告拍賣：法院公告拍賣日期與底價，可到法院拍賣公告查詢物件。
- 拍賣：無人得標時可減價再拍，每次最多減價20%，最多拍賣4次。
- 詢問優先購買：若由外人得標，法院會詢問其他共有人是否要以相同條件優先購買，否則所有權將轉移給得標人。
- 分配價金：法院製作分配表，將拍賣所得分配給債權人。
在面臨持分土地強制執行時，其他共有人可以行使優先購買權，確保產權不落入第三人手裡而變複雜；若想避免日後再發生糾紛，共有人也可透過土地分割，將土地獨立出單獨地號。
持分土地買賣常見問題
不一定。分別共有土地可以直接出售自己的持分，不需要先分割；公同共有土地則須經全體同意，或依多數決出售整塊土地，若只想賣自己那一份，須先透過分割改為分別共有。
持分土地不能自己直接蓋房子，因為持分只代表擁有土地的一定比例，不是其中特定的一塊地，擅自興建可能會被其他共有人要求拆屋還地。若想在持分土地上蓋房子，與出售整塊土地的規定一樣，須經過全體共有人同意，或採用多數決，並事先以書面通知未同意的共有人。採用多數決時，須依持分比例支付土地使用費給未同意的共有人，且同意的共有人要共同負責這筆費用。
結語
以上就是持分土地買賣的介紹，若是買賣的程序對你來說有點麻煩，也推薦你以持分土地貸款的形式來獲取資金！若有土地貸款相關問題，歡迎向久通代書諮詢。
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