最近更新日期： 2024-07-22
當你的債務積欠一段時間後，名下的不動產可能會面臨被查封的情況，查封意思是什麼？查封一定會貼封條嗎？關於查封流程及撤銷查封登記的方法，讓久通代書告訴你！
查封是什麼
查封是法拍的其中一道程序，當債務人欠款許久，債權人可向法院聲請強制執行，將債務人名下的財產查封、法拍，若法院同意，債務人會收到查封通知書，且會有公務員到財產所在地進行查封，通常是以貼封條的方式標示該財產已被查封，而一旦動產或不動產被查封，債務人就無法對其進行處分、移轉、買賣了。
被查封的原因
當你的債務沒有償還且已到期，債權人收不到錢時就會向法院聲請強制執行，透過查封並拍賣債務人名下財產的方式來補足欠款，常見的查封原因有2種：
- 債務人積欠房貸、車貸等貸款，已過清償日期卻不還款
- 當了親友的保證人，但因對方無法還款，債務須由保證人承擔
查封及拍賣流程
查封及拍賣不動產流程
- 債權人向法院聲請強制執行
- 執行法官命書記官與執達員至債務人持有不動產位置貼法院查封封條
- 進行不動產估價
- 法院指定拍賣日期與地點，並進行公告，至少須公告5天
- 進入正式房屋拍賣程序
- 若一直未拍出，會經過3次的減價程序，每次減價金額為總價的20%
- 通知行使標的物優先承買權、房屋所有權移轉
- 法院點交或不點交流程
- 拍賣分配價金撥款
查封及拍賣動產流程
- 債權人提出聲請狀要求查封動產，須載明要查封動產種類，並提出表明該動產為債務人所有的證明
- 明確指出動產在何處，再引導執行人員前往查封，查封後法院會指定「保管人」保管
- 訂定底價，若無法確認價格，法官可囑託專業人士鑑定底價
- 法院指定拍賣日期與地點，並公告拍賣資訊，至少須公告5天
- 進入拍賣程序，與不動產拍賣流程相同
※貼心提醒：若你的房屋被法拍後，出現了「房貸拍賣不足額債務」，也就是拍賣價金低於剩餘債務的情況，除非債權人能另外取得執行名義，否則債權人無法要求強制執行債務人名下其他財產來還款喔！
房屋被查封後還能住嗎
一般而言房屋被查封仍可繼續居住，但須取決於相關法律和查封原因，通常分為以下3種情況：
- 暫時性居住：房屋被查封後，若沒有其他法律限制，債務人可繼續居住，直到法院下達強制執行的裁決或房屋被拍賣。
- 房屋有出租情況：如果被查封的房屋為出租屋，只要不是簽訂租約時間在查封後，或是簽不定期租約等2種情況，通常租客都能繼續住直到租約到期。
- 法院裁定可繼續居住：有時法院也會根據實際情形，允許債務人或租客繼續居住，以便他們尋找新的住所。
要特別注意的是，若房屋的狀態可能對公共安全構成威脅，或有其他嚴重的法律問題，債務人或租客仍可能被要求須立即搬離。
房子被查封要如何撤銷
根據強制執行法第58條第2項，房屋被查封後仍可撤銷。聲請撤銷有以下3種方法：
協商以別的方式還款
債務人可與債權人約定減少清償金額，或提供其他可行的還款方案，以此請求債權人撤銷查封。但查封本就是債務人積欠款項許久才會有的強制還款手段，因此借貸雙方的協商很容易因信任感低落而難有好結果。
協商以一般管道售屋
法拍屋的價格約只有市價的4～6成，很常出現成交價還不足以清償債務的情況，與其以法拍的形式來償還欠款，債務人不如與債權人協議是否能先撤銷查封，並透過一般管道售屋，待售出後再清償債務。
尋求民間管道的協助
除了上述2種清償方法外，還可以請求民間貸款公司先協助代償款項，待解除查封後再辦理房屋貸款整合債務。
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查封常見問題
•身分證明文件
•查封的債權金額、法院公文
•土地建物所有權影本（僅撤銷不動產查封才需要）
•公司401報表、損益表、資產負債表、公司帳戶近6個月的出入明細加封面（公司法人才需要）
一般而言，法院一定會進行查封通知債務人的程序，只不過為避免調查時債務人可能會提出不實陳述，法院會先通知債權人辦理電子查封登記，再進行現場查封，完成後才會通知債務人。
當法院收到撤銷聲請後，就會寄送公文到地政機關，將限制登記移除，約等待3～7個工作天就可以完成。
從查封到被拍賣的時間約1～2個月，比較慢的話則可能超過6個月。如果想知道查封的狀況，可以調閱房屋土地謄本，或是進行查封登記查詢。
結語
以上就是查封的相關介紹，在這個物價高漲的時代，擁有自己的不動產或是動產都是非常珍貴的事，若你因積欠債務導致房屋或其他財產被查封，建議盡快尋求專業協助，或許還能有解套的機會！
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