法拍屋怎麼買？4項事前準備要知道

最近更新日期： 2024-09-11

在當今社會，人們想擁有自己的房屋愈發困難，於是除了預售屋、中古屋外，也有越來越多人將法拍屋當成自住宅，那究竟買法拍屋要準備多少錢？法拍屋可以自己標嗎？今天讓久通代書來告訴你購買法拍屋的二三事，一起來看！

文章目錄

法拍屋是什麼？

當欠下個人債務、稅務，或未清償欠銀行的債務，而當事人已沒有能力償還債務時，債權人就可向法院聲請強制執行法，查封債務人名下的房屋，進行估價、拍賣，並將拍賣所得優先償還給債務人，而被拍賣的房屋就稱為法拍屋。

若有意想購買法拍屋，有4點買法拍屋注意事項要先知道：

只要申請土地及建物謄本就可了解詳細房屋資料，比較重要的是「擔保債權總金額」，可以此回推屋主入手的價格及貸款成數來決定投標金額。通常擔保債權總金額會是貸款金額的1.2倍。

法拍屋無法事先看屋況，所以可於投標前至房屋所在地進行探勘，與社區周遭鄰居聊聊，再決定是否投標。

找到心儀物件後，正確的投標單應有4點：

總價：以國字大寫來書寫，填寫時須特別注意價格正確與否。
案號、股標：能讓法院明確了解自己想投標的物件有哪些。
投標人基本資料：如姓名、簽名加簽章、地址、電話、身分證字號等資料。須注意投標人一定要是房屋名義登記人，若填錯後續無法再修改。
建號、地號、權力範圍及個別價格：依公告填寫。個別價格中建物可寫法院公告上的底價，土地價格待總價決定後，寫總價扣除建物價格的差價，這樣有機會減少未來賣出的土地增值稅。

可從以下5個管道去尋找合適物件：

了解完該注意事項後，接著為你說明法拍屋購買流程：

貼心提醒：投標單的資料一定要確保正確無誤，否則得標後也可能因資料不正確而喪失資格！

繳保證金：保證金約是總底價的20～30%，多會以銀行支票支付。
投標：待到法院公告法拍屋投標時間，即可準備投標單、保證金、身分證及印章。事務官審核完投標者身分、確認各項投標有效後，就會比對出最高出價者，若得標可辦理得標手續，沒有得標就領回保證金。
繳回尾款：於7天內繳清拍賣金額扣除保證金之後的剩餘尾款，想請銀行代墊剩餘尾款，要先與銀行談好，並等待銀行通過申請，才能一同投標。

貼心提醒：若未按時繳清尾款，不僅無法順利交屋，保證金被沒收外，也要負擔下次拍定價差及拍賣所需的費用喔。

貼心提醒：若有申請銀行代墊尾款的得標者，銀行會設定房屋抵押權，且將貸款方案轉回利率較低的一般房貸。

買法拍屋好嗎？雖然法拍屋價格較低，但也需要了解購買法拍屋其實有其限制及風險：

保證金較高：買法拍屋需要多少錢？法拍屋自備款須包含底標價之20～30%的保證金，否則無法競標。
不能先看屋：法拍屋只能從查封筆錄或自行實地探訪查出端倪，否則公告拍賣上只會註明有可能影響到交易的特殊情況。
貸款較困難：買法拍屋可以貸款嗎？其實是可以的，但過程會較為麻煩，法拍屋須於得標後7日內須繳清尾款，若想向銀行貸款，開賣2周前，需要先向銀行申請代墊尾款。

法拍屋的拍賣公告上會註明，這間法拍屋是否經過點交程序，而若是不點交的房屋可能有風險，其原因如下：

點交法拍屋：當房屋被查封，法院會確認是債務人自住，或為空屋，確認過沒有第三人佔用的情形、沒有租賃關係後，將房屋的所有權與使用權交予得標者，即使屋主不願意遷離，法院也會強制執行。
不點交法拍屋：若在查封時發現房屋的所有權不完整，有遭到第三人占用，或有借名登記的情況，房屋拍賣公告上就會標示不點交。得標後，法院仍會提供不動產轉移權利證明書，但不會介入後續流程，得標者有可能得支付一筆搬遷費，相較於點交屋更耗費心力。