最近更新日期： 2023-11-24
在當今社會，人們想擁有自己的房屋愈發困難，於是除了預售屋、二手屋外，也有越來越多人將法拍屋當成自住宅，那究竟買法拍屋要準備多少錢？購買法拍屋好嗎？今天讓久通代書來告訴您購買法拍屋的二三事，一起來看！
內容目錄
法拍屋是什麼
當欠下個人債務、稅務，或未清償欠銀行的債務，而當事人已沒有能力償還債務時，債權人就可聲請強制執行法，查封債務人名下的房屋，進行估價、拍賣，並將拍賣所得優先償還給債務人，而被拍賣的房屋就稱為法拍屋。
購買法拍屋流程
無論您是想法拍屋自己標，或找人協助代購，都須先了解以下法拍屋購買流程：
- 準備投標單、保證金信封：若有心儀的法拍屋，並決定好投標金額後，就要到法院購買「投標單、保證金信封」，並填寫您預計投標的物件、價格。
💡 貼心提醒：投標單的資料一定要確保正確無誤，否則得標後也可能因資料不正確而喪失資格！
- 繳保證金：法拍屋的保證金約是總底價的20-30%，多會以銀行支票支付。
- 投標：待到法院公告法拍屋投標時間，即可準備投標單、保證金、身分證及印章。事務官審核完投標者身分、確認各向投標是否有效後，就會比對出最高出價者，若是得標就可辦理得標手續，沒有得標，即可領回保證金。
- 繳回尾款：於7天內繳清拍賣金額扣除保證金之後的剩餘尾款，想請銀行代墊剩餘尾款，需先與銀行談好，並等待銀行通過申請，才能一同投標。
💡 貼心提醒：若未按時繳清尾款，不僅無法順利交屋，保證金被沒收外，也要負擔下次拍定價差及拍賣所需的費用喔。
- 辦理過戶：尾款繳清後的7-10天內，法院會核發「不動產權利移轉證明書」給得標者，可以帶著說明書至地政事務所辦理「所有權過戶登記」，並取得房子的所有權。
💡 貼心提醒：若有申請銀行代墊尾款的得標者，銀行會設定房屋抵押權，且將貸款方案轉回利率較低的一般房貸。
- 交屋：完成上述程序後，即可取得房屋所有權！
法拍屋的優勢
- 價格低於市價：法拍屋通常比市價還要便宜許多，在第一拍時為市價9折，第二拍為一拍底價的80%，三拍來到一拍底價的64%，第四拍最低，會來到第一拍底價51.2%。
- 產權移轉有保障：在拍定後，得標人只要於7日內繳清尾款，就不用擔心是否有被詐騙風險，或一屋兩賣的情況，產權移轉比起一般房屋反而更有保障。
法拍屋3限制與1風險
法拍屋限制
- 保證金較高：買法拍屋需要多少錢？法拍屋自備款須包含底標價之20-30%的保證金，否則無法競標。
- 不能先看屋：法拍屋只能從查封筆錄或自行實地探訪查出端倪，否則公告拍賣上只會註明有可能影響到交易的特殊情況。
- 貸款較困難：買法拍屋可以貸款嗎？其實是可以的，但過程會較為麻煩，法拍屋須於得標後7日內須繳清尾款，若想向銀行貸款，開賣2周前，需先向銀行申請代墊尾款。
法拍屋風險
法拍屋的拍賣公告上會註明，這間法拍屋是否經過點交程序，而若是不點交的房屋可能有風險，其原因如下：
- 點交法拍屋：當房屋被查封，法院會確認是債務人自住，或為空屋，確認過沒有第三人佔用的情形、沒有租賃關係後，將房屋的所有權與使用權交予得標者，即使屋主不願意遷離，法院也會強制執行。
- 不點交法拍屋：若在查封時發現，房屋的所有權不完整，有遭到第三人占用，或有借名登記的情況，房屋拍賣公告上就會標示不點交。得標後，法院仍會提供不動產轉移權利證明書，但不會介入後續流程，得標者有可能得支付一筆搬遷費，相較於點交屋更耗費心力。
買法拍屋之前要先做什麼
購買法拍屋前，可以透過司法院官網的法拍公告查詢，或是各地方法院的布告欄、報紙來尋找標的物：
調閱謄本
只要申請土地及建物謄本，即可擁有詳細的房屋資料，比較重要的是「擔保債權總金額」，也就是房屋抵押給銀行的權利總值，可透過擔保債權總金額回推屋主入手的價格及貸款成數，通常擔保債權總金額會是貸款金額的1.2倍。
實際探勘環境
法拍屋無法事先看屋況，所以可於投標前至房屋所在地進行探勘，與社區周遭鄰居聊聊，再決定是否投標。
尋找適合自己的物件
可先預設自己能給出多少保證金，藉此回推最低的拍賣價格。並藉由法拍屋查詢系統，查詢有哪些選擇，同時也可藉由實價登錄，比較下同社區、附近地區的房屋價格。
法拍屋常見問題
不行的，申請法拍屋青年首購貸款，銀行是不認可的，只能使用一般房屋貸款喔！
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自強制執行法於2014年修正後，法拍屋的拍賣公告都需揭露是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震火災屋等，資訊非常公開透明！
結語
以上就是法拍屋怎麼買的詳細介紹，民眾在購入前，一定要再複習一次流程，且注意文中貼心提醒的部分，別遺漏任何小細節，才能買到較令人安心的法拍屋喔！
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