最近更新日期： 2024-05-09
財政部指出，去年土增稅實徵1100億元，創近6年次佳水準，連3年破千億大關；六都以新北市、台中市因市地重劃帶動周遭土地整併，稅收表現佳，應納稅額千萬元以上案件，近5成由新北市與台中市貢獻。
資料來源：《經濟日報》（2022.07.27）
土地增值稅是什麼？
土地增值稅是當土地所有權移轉時，按照土地漲價總數額採倍數累進稅率計算繳納的一種租稅，其中「土地漲價總數額」是指土地移轉時的總現值，扣除取得土地時的移轉現值或原規定地價的總額，「累進稅率」則是指漲價總數額越多稅率越高。換句話說，當你的土地移轉因自然漲價而獲得利潤，就得課土地增值稅。
土地增值稅誰繳？何時要繳？
土地增值稅的納稅義務人依不同的課徵時機，會有以下5種：
| 項目 | 納稅人義務人 | 說明 |
|---|---|---|
| 土地為有償移轉時 | 原所有權人 | 原所有權人在土地移轉時取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。 |
| 土地為無償移轉時 | 取得所有權人 | 取得所有權人在土地移轉時並未付出代價。例如：贈與或遺贈。 |
| 土地設定典權時 | 出典人 | 根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅；待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。 |
| 信託土地有償移轉或設定典權時 | 受託人 | 受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依 信託法第35條第1項 規定轉為其自有土地。 |
| 信託土地歸屬時 | 歸屬權利人 | 受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。 |
（資料來源：財政部稅務入口網）
💡知識小分享
典權：依據民法第911條規定，支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。意思就是僅能以不動產做為質押，並取得使用、收益的權能，屬於「用益物權」。
土地增值稅的稅率結構為何？如何計算？
土地增值稅的稅率結構
土地增值稅和綜合所得稅同樣是採累進稅率制，意思就是土地漲價越多，適用的稅率也就越高。一般用地稅率按漲價倍數分為3個級距累進課徵，另外還有自用住宅用地的稅率：
| 稅級別 | 對應稅率 |
|---|---|
| 第1級：土地漲價總數額＜100% | 20% |
| 第2級：100%≦土地漲價總數額＜200% | 30% |
| 第3級：200%≦土地漲價總數額 | 40% |
| 自用住宅用地 | 10% |
其中土地漲價總數額算法如下：
土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉現值 ×（台灣消費者物價總指數 ÷ 100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃費用＋因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值總額）
除了依土地漲價倍數來課徵土地增值稅外，也會按持有時間來分別減徵，土地持有時間越長，減徵比率就越高：
| 持有時間 | 減徵率 |
|---|---|
| 持有時間＜20年 | 無減徵 |
| 20年≦持有時間＜30年 | 20% |
| 30年≦持有時間＜40年 | 30% |
| 40年≦持有時間 | 40% |
土地增值稅計算
第1級稅率20%
- 土地增值稅＝土地漲價總數額 × 稅率（20%）
第2級稅率30%
- 土地增值稅＝土地漲價總數額 × 〔稅率30%－（30%－20%）× 持有時間減徵率〕－累進差額（按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A）
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.1 - 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，A為0.08
- 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，A為0.07
- 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A為0.06
第3級稅率40%
- 土地增值稅＝土地漲價總數額 × 〔稅率40%－（40%－20%）× 持有時間減徵率〕－累進差額（按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B）
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.3 - 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24
- 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，B為0.21
- 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18
若想針對移轉的土地查詢要課徵多少土地增值稅稅額，可至財政部網站進行試算。
土地增值稅有什麼優惠稅率？
我們在前面提到自用住宅用地的稅率為10%，若想適用這個稅率也必須符合以下條件才可以申請：
土地增值稅一生一次優惠
- 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地完成戶籍登記。
- 出售前1年內未曾提供營業或出租之住宅用地。
- 都市土地面積未超過3公畝（300平方公尺，約90坪），或非都市土地面積未超過7公畝（700平方公尺，約211坪）。
- 一人以一次為限。
- 自用住宅建築完成未滿1年者，其評定房屋現值須達所占基地公告土地現值10%。
土地增值稅一生一屋優惠
- 已適用一生一次之自用住宅用地稅率。
- 土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
- 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年。
- 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，持有該自用住宅連續滿6年。
- 出售前5年內未曾提供營業或出租之住宅用地。
- 都市土地面積未超過1.5公畝（150平方公尺，約45坪），或非都市土地面積未超過3.5公畝（350平方公尺，約105坪）。
- 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
另外，還有自用住宅用地重購退稅申請也可以享有優惠稅率：
- 土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。
- 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
- 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
- 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地完成戶籍登記。
- 新購自用住宅用地於都市土地面積未超過3公畝（300平方公尺，約90坪），或非都市土地面積未超過7公畝（700平方公尺，約211坪）。
- 出售土地於出售前1年內沒有供營業使用或出租行為。
- 先購後售者，於購買時須已持有該自用住宅用地。
延伸閱讀：重購退稅是什麼？自用住宅才最有利！
何時課徵土地增值稅或房地合一稅？
房地合一稅是2016年1月1日正式施行，也就是說自該日起買賣的房地產，就適用房地合一稅；然而在2016年1月1日前取得的房地產，則適用房屋、土地的雙軌稅制，針對土地的自然漲價部分課徵土地增值稅、房屋的自然漲價部分則課徵所得稅。
繼承不動產需要申報土地增值稅嗎？
因繼承而分割不動產時，不論分割結果與應繼分是否相當，依照土地稅法第28條但書與契稅條例第2條之規定，免徵土地增值稅或契稅，即使繼承人先辦理公同共有登記，事後再辦理分割登記者，也是免徵。若繼承土地有再行移轉應核計土地增值稅時，其前次移轉現值，以繼承開始時該土地之公告現值為準。
繼承不動產雖然不必申報土地增值稅與契稅，但有欠繳地價稅、房屋稅之土地、房屋，不得辦理產權移轉登記，因此向地政機關辦理繼承登記前，應先持國稅局核發之遺產稅繳清或免稅證明書，至地方稅捐機關繳清地價稅、房屋稅並查註無欠稅後，才可向地政機關辦理繼承登記。
結語
看完本文應該就能了解土地增值稅的課徵內容為何，近幾年因各地房地產市場較為熱絡，土地增值稅可說是各地方政府主要稅收來源。久通在此提醒你，移轉土地前可先查詢適用稅率、是否符合優惠稅率，在移轉財富的同時也能為自己節稅。
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