最近更新日期： 2024-09-05
當新鮮人、小資族們想要買房時，很多人會選擇預售屋作為第一選擇，那麼預售屋貸款應該如何辦理呢？預售屋付款流程又是如何進行，關於預售屋貸款及買預售屋的大小事，讓久通代書帶你一起了解！
預售屋是什麼？
所謂的預售屋，是指提前銷售尚未建造完成的建築物。由於預售屋屬於新成屋，且還有著自備款較少，款項可分期繳納的優點，是不少新鮮人、小資族購屋的第一選擇。
預售屋貸款方式及流程
預售屋貸款通常會由建商連同其他戶一同向銀行申請，最高可貸到8.5成的貸款成數，大致會有以下5個步驟：
- 申請：建商連同其他戶一起向銀行議價，就能獲得較優惠的條件，不過最終仍要以銀行審核過後的結論為主。
- 對保：建商領取使用執照後，會請買方到銀行對保，對保時，申請人須確認貸款利率及還款方式等方案內容，若沒有問題，也確認對保人為本人，就可由買方在契約書上簽名並用印，並由對保人說明撥款事宜及時程。
※貼心提醒：在對保時買方需要簽署一份「撥款同意書」，待房屋完成過戶就會由銀行撥款給建商。
- 完稅：確認核貸的話，買方與建商皆須繳納相關稅負：
- 建商：負責繳納土地增值稅。
- 買方：負責繳納印花稅、契稅等相關規費。
而地價稅、房屋稅在交屋前會由建商負擔，交屋日後由買方負擔。
- 過戶：由建商委託代書協助辦理房屋過戶，須於建商領得使用執照後的4個月內完成。
- 撥款：待過戶完成後，銀行就會將款項提撥給建商。
預售屋付款流程
了解預售屋的貸款流程後，究竟買預售屋要準備多少錢？多少自備款才夠呢？以下為購買預售屋的流程，讓久通代書帶你一步步了解：
步驟一：賞屋
選定有信譽的建商，至銷售中心看屋，如果有看到喜歡的戶別，可先與建商議價並支付一筆訂金（小訂），金額大約落在5～20萬，請建商先代為保留。
步驟二：繳交「訂、簽、開」金
若確定購買，買家可再補足正式訂金（大訂），並將「預售屋買賣契約書」帶回家審閱，可檢查合約內容是否有與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」相違背之處，通常審閱期為5～30天。
確認契約沒有問題即可正式簽約，並繳納簽約金、開工金。訂金、簽約金、開工金是預售屋的頭期款，加總起來約等於房屋總價10%～15%。
步驟三：繳交工程款
繳交頭期款後，須於施工期間繳納工程款，金額約等於房屋總價10%～15%，可分為以下2種方式來繳納：
- 按月繳納：開工後無論進度如何，皆須按月繳納工程款。
- 按工期繳：按照工程進度分期繳納工程款，須特別注意若為「工程零付款」，代表工程款不用在施工期間繳納，待「結構體完成」、「取得使用執照」或「交屋」時再一併繳納，可在簽約前詢問清楚。
步驟四：利用「客變期」變更設計
在施工期間，建商會指定某段時間作為「預售屋客戶變更設計期」，客戶可在這段時間內變更屋內的隔間、裝修，例如：自行安排插座、電源開關等配置，或在原本的客廳空間隔出起居間，不過須注意若預售屋為大樓，大樓的主結構、外觀、公共設施等都無法更動。預售屋變更設計次數以1次為限。
步驟五：進入貸款流程
待建商領取使用執照，會進入貸款流程，完成申請、對保、完稅、過戶、撥款等步驟。
步驟六：驗收交屋
最後由購屋者驗收，驗收後若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是尾款。須注意交屋保留款要在交屋時就設定好，通常為房屋總價的5%，待建商修繕完成，銀行才能撥款。
買預售屋簽約注意事項
- 了解個別磋商條款：按《消費者保護法》，個別磋商條款是經由當事人雙方共同討論、達成協議的約定內容。經常有不肖建商主動要求購屋者簽署「個別磋商條款」，偷渡進不合理、不合法的條文，讓買家吃虧，建議閱讀合約時，可請求專業代書或有相關知識背景的親朋好友協助查看。
- 注意保固期限和範圍：確認預售屋保固期限，及起算時間點須為「買方完成交日起」，且須注意有些建商會刪減保固項目，可參考預售屋買賣契約書範本，避免權益受損。
- 注意建商有無建造執照：依照建築法第28條第1項，起造人要新建、增建、改建及修建建築物時，須先向政府申請建造執照，但有些建商會在還沒拿到建照時就開始銷售房屋，建議可要求建商主動出示，或利用營建署的建築工程履歷查詢系統來確認。
- 留意建商是否更動尾款：如果驗收時房屋有瑕疵，買方可保留交屋尾款，並要求建商於限期內改善，建商不可降低交屋保留款，或改成從預售屋貸款款項中保留。
- 注意面積誤差和如何補款：契約上應註明若土地面積與主建物面積、房屋登記總面積有誤差，建商應補足誤差款。如：實際坪數少於合約坪數時，賣方應全額補足；實際坪數多於合約坪數時，買方補足上限應為2%，若誤差超過3%，買方可要求解除契約。
- 注意房地、建材、設備標示：須確認建商廣告DM和樣品屋展示，哪些項目屬於示意、哪些項目屬於隨附，並檢查合約是否註明為「可選用替代品」，另外建商也需要提供預售屋平面圖，並詳細記載高度、面積等資訊。
- 確認開工、完工、交屋日期：合約內一定要註明開工時間、完工期限、取得使用執照的期限和交屋日期，並且註明建商必須在領取使用執照的6個月內完成交屋。
預售屋貸款常見問題
預售屋貸款沒過通常是因為申貸人個人條件不佳，例如：有信用卡預借現金、領現族無法提供財力證明等情況，都會影響到貸款機構的核貸意願，導致貸款未過件，或貸款成數不如預期的情況。
若你的貸款成數不足，或想取得預售屋貸款9成的額度，可嘗試用以下3個方法來增加貸款額度：
• 提供保證人：提供信用狀況與收入均良好的保證人，可幫貸款條件加分。
• 加購房貸壽險：若申貸人不幸身故，壽險會理賠房貸，降低承貸銀行放貸風險，因此可獲得較高的成數。
• 申請銀行信貸：可辦理一般銀行信貸來增加額外資金。
延伸閱讀：信用貸款是什麼？重點攻略一次告訴你！
• 3個月以內：消費者可依合約規範索賠。
• 3個月以上：等同建商違約，消費者可要求解約退款，並依定型化契約規定賠償消費者違約金，金額不能高於買方已繳納金額，也不能超過房地總價15%。
結語
以上就是預售屋貸款的介紹，及買預售屋時需要注意的大小事，再次提醒民眾，買房是人生大事，尤其預售屋付款方式為分階段繳納，因此在每個階段時都必須更加謹慎且小心，才能順利成為有房一族喔！
了解更多貸款相關文章：
