最近更新日期: 2024-09-05
當新鮮人、小資族們想要買房時,很多人會選擇預售屋作為第一選擇,那麼預售屋貸款應該如何辦理呢?預售屋付款流程又是如何進行,關於預售屋貸款及買預售屋的大小事,讓久通代書帶你一起了解!
預售屋是什麼?
所謂的預售屋,是指提前銷售尚未建造完成的建築物。由於預售屋屬於新成屋,且還有著自備款較少,款項可分期繳納的優點,是不少新鮮人、小資族購屋的第一選擇。
預售屋貸款方式及流程
預售屋貸款通常會由建商連同其他戶一同向銀行申請,最高可貸到8.5成的貸款成數,大致會有以下5個步驟:
- 申請:建商連同其他戶一起向銀行議價,就能獲得較優惠的條件,不過最終仍要以銀行審核過後的結論為主。
- 對保:建商領取使用執照後,會請買方到銀行對保,對保時,申請人須確認貸款利率及還款方式等方案內容,若沒有問題,也確認對保人為本人,就可由買方在契約書上簽名並用印,並由對保人說明撥款事宜及時程。
※貼心提醒:在對保時買方需要簽署一份「撥款同意書」,待房屋完成過戶就會由銀行撥款給建商。
- 完稅:確認核貸的話,買方與建商皆須繳納相關稅負:
- 建商:負責繳納土地增值稅。
- 買方:負責繳納印花稅、契稅等相關規費。
而地價稅、房屋稅在交屋前會由建商負擔,交屋日後由買方負擔。
- 過戶:由建商委託代書協助辦理房屋過戶,須於建商領得使用執照後的4個月內完成。
- 撥款:待過戶完成後,銀行就會將款項提撥給建商。
預售屋付款流程
了解預售屋的貸款流程後,究竟買預售屋要準備多少錢?多少自備款才夠呢?以下為購買預售屋的流程,讓久通代書帶你一步步了解:
步驟一:賞屋
選定有信譽的建商,至銷售中心看屋,如果有看到喜歡的戶別,可先與建商議價並支付一筆訂金(小訂),金額大約落在5~20萬,請建商先代為保留。
步驟二:繳交「訂、簽、開」金
若確定購買,買家可再補足正式訂金(大訂),並將「預售屋買賣契約書」帶回家審閱,可檢查合約內容是否有與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」相違背之處,通常審閱期為5~30天。
確認契約沒有問題即可正式簽約,並繳納簽約金、開工金。訂金、簽約金、開工金是預售屋的頭期款,加總起來約等於房屋總價10%~15%。
步驟三:繳交工程款
繳交頭期款後,須於施工期間繳納工程款,金額約等於房屋總價10%~15%,可分為以下2種方式來繳納:
- 按月繳納:開工後無論進度如何,皆須按月繳納工程款。
- 按工期繳:按照工程進度分期繳納工程款,須特別注意若為「工程零付款」,代表工程款不用在施工期間繳納,待「結構體完成」、「取得使用執照」或「交屋」時再一併繳納,可在簽約前詢問清楚。
步驟四:利用「客變期」變更設計
在施工期間,建商會指定某段時間作為「預售屋客戶變更設計期」,客戶可在這段時間內變更屋內的隔間、裝修,例如:自行安排插座、電源開關等配置,或在原本的客廳空間隔出起居間,不過須注意若預售屋為大樓,大樓的主結構、外觀、公共設施等都無法更動。預售屋變更設計次數以1次為限。
步驟五:進入貸款流程
待建商領取使用執照,會進入貸款流程,完成申請、對保、完稅、過戶、撥款等步驟。
步驟六:驗收交屋
最後由購屋者驗收,驗收後若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」,也就是尾款。須注意交屋保留款要在交屋時就設定好,通常為房屋總價的5%,待建商修繕完成,銀行才能撥款。
買預售屋簽約注意事項
- 了解個別磋商條款:按《消費者保護法》,個別磋商條款是經由當事人雙方共同討論、達成協議的約定內容。經常有不肖建商主動要求購屋者簽署「個別磋商條款」,偷渡進不合理、不合法的條文,讓買家吃虧,建議閱讀合約時,可請求專業代書或有相關知識背景的親朋好友協助查看。
- 注意保固期限和範圍:確認預售屋保固期限,及起算時間點須為「買方完成交日起」,且須注意有些建商會刪減保固項目,可參考預售屋買賣契約書範本,避免權益受損。
- 注意建商有無建造執照:依照建築法第28條第1項,起造人要新建、增建、改建及修建建築物時,須先向政府申請建造執照,但有些建商會在還沒拿到建照時就開始銷售房屋,建議可要求建商主動出示,或利用營建署的建築工程履歷查詢系統來確認。
- 留意建商是否更動尾款:如果驗收時房屋有瑕疵,買方可保留交屋尾款,並要求建商於限期內改善,建商不可降低交屋保留款,或改成從預售屋貸款款項中保留。
- 注意面積誤差和如何補款:契約上應註明若土地面積與主建物面積、房屋登記總面積有誤差,建商應補足誤差款。如:實際坪數少於合約坪數時,賣方應全額補足;實際坪數多於合約坪數時,買方補足上限應為2%,若誤差超過3%,買方可要求解除契約。
- 注意房地、建材、設備標示:須確認建商廣告DM和樣品屋展示,哪些項目屬於示意、哪些項目屬於隨附,並檢查合約是否註明為「可選用替代品」,另外建商也需要提供預售屋平面圖,並詳細記載高度、面積等資訊。
- 確認開工、完工、交屋日期:合約內一定要註明開工時間、完工期限、取得使用執照的期限和交屋日期,並且註明建商必須在領取使用執照的6個月內完成交屋。
預售屋貸款常見問題
預售屋貸款沒過通常是因為申貸人個人條件不佳,例如:有信用卡預借現金、領現族無法提供財力證明等情況,都會影響到貸款機構的核貸意願,導致貸款未過件,或貸款成數不如預期的情況。
若你的貸款成數不足,或想取得預售屋貸款9成的額度,可嘗試用以下3個方法來增加貸款額度:
• 提供保證人:提供信用狀況與收入均良好的保證人,可幫貸款條件加分。
• 加購房貸壽險:若申貸人不幸身故,壽險會理賠房貸,降低承貸銀行放貸風險,因此可獲得較高的成數。
• 申請銀行信貸:可辦理一般銀行信貸來增加額外資金。
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• 3個月以內:消費者可依合約規範索賠。
• 3個月以上:等同建商違約,消費者可要求解約退款,並依定型化契約規定賠償消費者違約金,金額不能高於買方已繳納金額,也不能超過房地總價15%。
結語
以上就是預售屋貸款的介紹,及買預售屋時需要注意的大小事,再次提醒民眾,買房是人生大事,尤其預售屋付款方式為分階段繳納,因此在每個階段時都必須更加謹慎且小心,才能順利成為有房一族喔!
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