預售屋糾紛有哪些?看屋下訂別忘了自身權益

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最近更新日期: 2023-08-22

預售屋糾紛有哪些?看屋下訂別忘了自身權益〖久通代書〗

因缺工壓力,已出現預售屋買方與建商發生交屋糾紛,加上高雄最近有些建商、工地發生確診,施工人員砍半,甚至找不到營造廠商報價,南台灣已有建商將完工交屋期限直接拉長到2031年。建商對此現象表示憂心,未來恐爆更多預售交屋紛爭。

資料來源:《工商時報》(2022.05.25)

預售屋糾紛有哪些?

不動產對於一般平民百姓來說,是價格較為高昂的資產,尤其近幾年房價節節攀升,消費者得耗費更多成本才能購得理想的物件,如果消費者在尋覓房屋的過程中,具備的專業知識並不充分,不動產服務業者(如建商、代銷業者、房屋仲介業者等)在廣告或銷售時也沒有揭露重要資訊,就很容易產生糾紛。

預售屋糾紛有哪些?〖久通代書〗

其中,預售屋的糾紛並不亞於其他房屋交易種類,根據內政部針對預售屋契約常見問題,可分為以下5種:

通知交屋期限

依內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定,賣方應於交屋前完成修繕,若超過預售屋完工期限,延遲交屋時間,每逾1日必須按已繳房地價款萬分之5,負擔延遲利息。若逾期3個月仍未開工或未取得建築使用執照,視同賣方違約,依預售屋定型化契約第24條第3項規定,賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時賠償房地總價款15%之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。因此,賣方若以「缺工」、「缺料」等理由,強調為「不可抗力之因素」,導致預售屋無法交屋並拒絕賠償,那麼罰款是免不了的。

房地標示及停車位規格

依定型化契約之規定,應明列停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間之面積。這也是政府單位查核時經常發現的問題,有些業者所提供的契約,並未列明「停車位高度」或「停車空間面積占共有部分總面積之比例」,因此簽訂契約前要仔細看清楚。

驗收

自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用,均應由賣方負擔,且交屋保留款應為房地總價5%。常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁給消費者負擔,或將總價5%的交屋保留款,降低額度為5萬元,這些都是不合理的情況。

保固期限及範圍

房屋的保固期限應從交屋日起算,結構部分保固15年,且除了能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,賣方均應負責。然而有些業者擅自減列結構保固之項目及縮減保固期限,或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」,並限縮於「可歸責於賣方」,簽約時不可不慎。

房地面積誤差及其價款找補

土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;超過部分,買方只找補2%為限;誤差若超過3%,不論是超過或不足,買方均得解除契約。但政府單位查核時卻發現有些業者將「土地」及「停車位」面積誤差,列為不予找補,或限制須於面積「不足」3%,消費者才能解約的情形,這些都是違反定型化契約的條款。

遇到預售屋糾紛該怎麼辦?

若買方簽訂預售屋契約後發現建商不交屋而違約,可依消費者保護法第17條之規定,主張無效。另外也建議買方拒絕建商以「個別磋商條款」訂定對消費者不利的條文,買方不應讓自身權益睡著,賣方更不該以各種名目違反定型化契約條款、逃避應盡契約責任。

如何避免預售屋糾紛?

在此建議買方簽訂預售屋買賣契約前應詳閱契約內容,最好能採用內政部版的定型化契約,也可要求賣方提出建造執照及其圖說影本等相關資料。若發現賣方提供的契約內容違反規定,可要求對方修改,同時也可將違規契約逕送預售屋建案所在地直轄市、縣(市)政府舉發。

結語

預售屋的特性是交易期間較長,且沒有實體房屋可參看,因此風險比較高,若想購買預售屋,除了要冷靜、勿受現場銷售人員、氛圍與話術影響,更要留意賣方提供的契約是否符合內政部公告的定型化契約,避免掉入預售屋糾紛的陷阱裡。

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