最近更新日期： 2023-08-21
政府打炒房再出招！財政部官員表示，已收到內政部回函，近期將研議公告紅單交易納入房地合一稅制，由於一經公告即上路，且回溯至2021年下半年交易適用，這也意味5月報稅時即要考量新制。財政部表示，會給納稅義務人一段時間的輔導期，至少1個月以上，讓納稅義務人自動補報補繳，由於房地合一稅率較高，屆時已申報戶，勢將面臨補稅命運。
資料來源：《中時新聞網》（2022.05.03）
紅單是什麼？
「紅單」其實就是預售屋的「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」，並非正式的買賣契約，買家只能算是「具備購屋資格」，所以預售屋紅單並沒有法律效力。早期建商為了吸引買家看房，在尚未取得建築執照前便開始預售房屋，並向有意願購屋的買家收取約5～20萬元的訂金（也就是所謂的小訂），接著開立一張「房屋買賣預訂單」，該單據大多為紅色，一般坊間多稱為「紅單」。
依據公寓大廈管理條例第58條之規定，建商在尚未取得建造執照前，不得辦理銷售。因此建商不一定能在紅單上寫出明確的交易價格，也無法與買家簽訂詳細的契約，買家必須等到公開銷售時才能得知確切金額，只能先以預約的方式取得購屋資格。換句話說，建商開立「紅單」作為購屋者的訂金付款證明，表示該買家具有預售屋的優先承購權，自此也衍生出「潛銷期」（即開立紅單後到公開銷售前之期間），建商可測試房市水溫，買家也能以低成本預訂房屋，對買賣雙方而言皆有利可圖。
紅單交易如何炒作？
在持有紅單後到正式簽約前，就是投資客炒作紅單的時間。先支付一小筆訂金取得購買資格，在建築執照核發前進行轉售，常見的紅單交易轉售價大約是加價30～50%，熱銷房型甚至還能增加至1倍的價錢，即使紅單後來無法轉售，只要在正式簽約前5～7天，可以反悔並退全額訂金。由於獲利高、成本低，只要支付小額訂金就能抬高房價、轉售賺取價差，可說是接近零成本的划算交易，而建商也會在潛銷期間詢問VIP客戶、投資客、代銷業者、建案廣告商等是否有意願預購，上述客群掃光紅單後再逐一轉售，紅單交易因而成為炒作新建案價格與房市熱度的利器。
紅單交易違法嗎？
在建築執照尚未核發前即從事銷售行為，買家還無法確認購買之標的物實體，僅能從建商釋出的訊息或廣告中取得該預售屋的資訊，若未來房屋完工，廣告與標的物實體有出入時，建商可能涉嫌廣告不實及欺罔行為影響交易秩序之疑慮，而觸犯公寓大廈管理條例、公平交易法、不動產經紀業管理條例、消費者保護法等。
正因紅單交易能炒作預售屋房價，無形之中成為助長高房價的幫兇，政府也逐步修法要抑制房價炒作行為，目前已修法通過禁止紅單交易，也就是紅單禁止轉售。而依照2023年所通過的《平均地權條例》規定，唯有以下三種情況可進行預售屋紅單轉讓：
- 財產因故遭法院強制執行
- 買受人為配偶、直系或二親等內旁系血親
- 非自願失業等重大變故，導致無力償還房貸
違者按戶棟處50萬-300萬罰鍰
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紅單交易會課稅嗎？
過去紅單交易獲利皆視為財產交易所得，僅併入綜合所得稅課徵，稅率約5～40%；自房地合一2.0上路後，政府已將紅單交易視為房市交易行為，不再是財產交易所得，因此從2021年7月1日起交易的預售屋，其紅單轉讓所得都要課徵房地合一稅，其稅率介於15～45%之間。
結語
買房是人生大事，若看到中意的預售屋並已取得紅單者，恭喜你已取得房屋購買資格！不論未來確定要購買或轉讓給家人，都要注意紅單並非正式簽約，因此不確定性比較高，久通在此提醒你，任何單據或合約都應該詳閱相關說明，即便事後發生爭議也比較不吃虧。
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