最近更新日期： 2024-08-30
相信在買賣房屋時，一定會有親友建議可以用重購退稅來減少買新屋的負擔，重購退稅要如何申請？有哪些申辦條件呢？關於重購退稅的相關細節，讓久通代書一一為你解答！
重購退稅是什麼？
為避免納稅義務人買賣房屋時被重複課稅，造成賣舊屋所得金額不足以購入新房，政府特別規定重購自用住宅及土地可申請退回房地合一稅及土地增值稅，稱為重購退稅。只要房屋為自用住宅，在賣舊屋、換新房之間的2年內皆可申請，因此未來有換屋計畫的人，可以申請重購退稅，為自己增加換屋基金。
目前房地合一稅與土地增值稅的稅制如下：
| 稅負 | 稅率 |
|---|---|
| 房地合一稅（依持有時間計稅） | • 0～2年：45% • 2～5年：35% • 5～10年：20% • 超過10年：15% |
| 土地增值稅（依漲價總數計稅） | 20%、30%、40% |
延伸閱讀：土地增值稅課徵什麼？地方稅收最大宗都靠它
申請重購退稅須符合什麼條件？
若有計劃賣舊屋換新房的族群，可先檢視自己是否符合以下的重購退稅條件：
原有房地產
- 簽約買賣前一整年都沒有出租或營業的情形。
- 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。
- 本人、配偶或直系親屬的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍即可。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。
- 土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。
新購房地產
- 原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房和賣房的人須為同一個人，賣掉誰的房屋就以他的名義買進新的房屋，如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子，就不能退土地增值稅。
- 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記，且新購房屋沒有任何出租或營業的情形。
- 都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。
- 新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
- 重購土地需要由土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，有相關的重購退稅限制5年內不可以移轉或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如須遷出，應至少保留本人或其配偶、直系親屬任何一人於原戶籍，否則將會被追繳原退還的土地增值稅。
重購退稅限制
有4項須特別注意的重購退稅限制：
時間限制
無論是「先買後賣」或「先賣後買」，買賣時間不可間隔超過2年，詳細起算時間如下：
我們舉個重購退稅範例來說明：
小久出售（重購）A土地，並在2020年5月1日辦好產權登記，在2022年4月15日訂立買賣契約重購（出售）B土地，如果小久在2022年5月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果小久在2022年5月3日後才申報，即不符合該規定，也不能申請重購退稅。
※貼心提醒：若想知道可以退回多少土地增值稅，可上財政部稅務入口網進行重購退稅試算。
入籍條件
出售舊屋及購買新屋時，皆須為中華民國國民，若申請人或配偶為外國人或中國地區人民，則不符合申請資格。
自用住宅條件
在出售舊屋前一年內，及購買新屋後一年內，申請人及配偶不可擁有其他自用住宅，須以該屋為自用住宅，否則不符合申請資格。
配偶名義條件
出售舊屋前及購買新屋的一年內，須以自己或配偶的名義登記，若申請人與配偶以共同持有的方式持有該屋，只能按比例申請退稅。
若要申請重購退稅，申請人須符合這4項限制，否則可能失去申請退稅的機會，民眾一定要特別注意喔！
重購退稅試算
重購退稅的稅制由房地合一稅與土地增值稅共同組成，兩者在退稅計算上如下：
| 自用住宅 | 土地 | ||
|---|---|---|---|
| 公式 | 大屋換小屋 | 小屋換大屋 | 新土地價格＋已繳納土地增值稅－舊房子土地價格=退稅金額 |
| 賣房時繳納的房地合一稅×（買進新房的價格÷賣出房屋的價格）=退還金額 | 房地合一稅全額退還 | ||
| 試算 | • 原自用住宅2000萬售出，新自用宅價格為1000萬 • 應繳房地合一稅為100萬 • 重購退稅＝100×（1000÷2000）=50萬元 • 實繳房地合一稅為50萬 | • 原自用住宅800萬售出，新自用宅價格為1000萬 • 應繳房地合一稅為100萬 • 重購退稅100萬元可全額退還 | • 舊屋地價現值為250萬元，出售時繳納50萬土地增值稅，新屋地價為270萬元，則退稅金額＝270+50-250=70萬 • 若新屋地價為230萬，則退稅金額=230+50-250=30萬 |
重購退稅應備文件及申請方式
應備文件
- 重購土地之土地及建物所有權狀之影本。
- 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。
- 土地增值稅自用住宅用地重購退稅之申請書。
- 出售與重購土地時向地政機關辦理登記時之契約影本。
申請方式
- 線上申請：至各地方政府網站進行線上申辦。
- 臨櫃申請：攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理。
- 郵寄申請：準備好相關文件後將資料寄送到稅捐機關辦理。
重購退稅常見問題
重購退稅無次數限制，申請人可同時出售多處自用住宅用地，因此沒有重購退稅一生一次的說法喔。
可申請房地合一稅重購退稅，但須注意本人、配偶或未成年子女戶籍須遷至新屋地址才可申請。另外，由於土地增值稅退稅須符合房屋所有權人須為同一人的規定，因此這個情況下是無法申請土增稅重購退稅的！
結語
買賣房屋是人生大事，了解適用稅務的規定才不會吃虧，如果預計要買賣的房屋是自用住宅，也符合重購退稅的條件，不但能退回一筆稅金，還可避開適用房地合一稅的高額稅率。久通在此建議你，買賣房屋前還是要三思而後行，並注意各項優惠措施的申請期限，才不會在買賣房地產的路上當冤大頭。
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