最近更新日期： 2023-11-07
相信在買賣房屋時，一定會有親友建議可以用重購退稅來減少買新屋的負擔，重購退稅要如何申請？退的是什麼稅？有哪些申辦條件呢？讓久通代書一一為您解答！
重購退稅是什麼？
為了避免納稅義務人被重複課徵稅務，造成賣舊屋所得金額不足以購入新房，政府特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房土地總額的差價，只要房屋為自用住宅，在賣舊屋、換新房之間的2年內皆可申請，因此未來有換屋計畫的人，可以規劃申請重購退稅，能有效為自己增加換屋基金。
申請重購退稅須符合什麼條件？
若有計劃賣舊屋換新房的族群，可先檢視自己是否符合以下的重購退稅條件：
原有房地產
- 簽約買賣前的一年都沒有出租或營業的情形。
- 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。
- 本人、配偶或直系親屬的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍即可。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。
- 土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。
新購房地產
- 原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房和賣房是同一個人，賣掉誰的房屋就以他的名義買進新的房屋，如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子，就不能退稅。
- 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記，且新購房屋沒有任何出租或營業的情形。
- 都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。
- 新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
- 重購土地需要由土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，有相關的重購退稅限制5年內不可以移轉或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如須遷出，應至少保留本人或其配偶、直系親屬任何一人於原戶籍，否則將會被追繳原退還的土地增值稅。
重購退稅2年內起算時間為何？
可就「先買後賣」和「先賣後買」兩者來看2年內的起算時間：
我們舉個重購退稅範例來說明：
小久出售（重購）A土地，並在2020年5月1日辦好產權登記，在2022年4月15日訂立買賣契約重購（出售）B土地，如果小久在2022年5月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果小久在2022年5月3日後才申報，即不符合該規定，也不能申請重購退稅。
另外，若想知道可以退回多少土地增值稅，可上財政部稅務入口網進行重購退稅試算。
重購退稅有次數限制嗎？
重購退稅並無次數的限制，您可以同時出售多處自用住宅用地，因此沒有重購退稅一生一次的說法喔。但需要注意的是，申請重購退稅出售土地時，若您小要使用一生一次自用住宅用地優惠稅率來繳納土地增值稅，建議您一次出售多筆土地，才能達到最有利的節稅規劃。
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重購退稅應備文件及申請方式
應備文件
- 重購土地之土地及建物所有權狀之影本。
- 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。
- 土地增值稅自用住宅用地重購退稅之申請書。
- 出售與重購土地時向地政機關辦理登記時之契約影本。
申請方式
- 線上申請：至各地方政府網站進行線上申辦。
- 臨櫃申請：攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理。
- 郵寄申請：準備好相關文件後將資料寄送到稅捐機關辦理。
結語
買賣房屋是人生大事，了解適用稅務的規定才不會吃虧，如果預計要買賣的房屋是自用住宅，也符合重購退稅的條件，不但能退回一筆稅金，還可避開適用房地合一稅的高額稅率。久通在此建議您，買賣房屋前還是要三思而後行，並注意各項優惠措施的申請期限，才不會在買賣房地產的路上當冤大頭。
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