優先購買權行使要件有哪些？這4點為你介紹

首頁 » 生活理財 » 優先購買權行使要件有哪些？這4點為你介紹

最近更新日期： 2024-06-26

當你在進行不動產交易時，是否聽說過優先購買權這個詞呢？優先購買權是什麼？讓久通代書帶你了解優先購買權的種類及行使要件有哪些，以及主張優先購買權該怎麼做，一起來看！

文章目錄

優先購買權是什麼？

優先購買權是指當某一人出售不動產時，擁有優先購買權的人可享有優先承購，且購買條件與第三人相同的權利。例如：a與b共同持分一塊土地，若a想進行持分土地買賣，則b擁有該持分土地優先購買權順序。還可稱為「優先承購權」、「優先承買權」。

之所以需要設立優先購買權，是為了保障特定權利人能在交易不動產時，以相同條件優先購買該財產，這樣就能減少共有人數不斷增加的情況，不動產管理起來也可以更有效率。

差別在於此優先購買權的產生是基於當事人間的約定，或是有法律依據。法定優先購買權可根據土地法第34-1條第4項規定：「共有人出售其『應有部分』時，其他共有人得以『同一價格』共同或單獨優先承購。」

此種類是依據優先購買權是否能夠對抗「第三人」的效力來區分：

有對抗效力：屬於「物權效力優先購買權」，例如：民法第426-2條第3項：「出賣人未以書面通知優先購買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先購買權人。」白話來說，若是出賣人沒有事先通知優先購買權人，當優先購買權人行使權利，則買賣契約會直接作廢。
無對抗效力：具「債權效力」的優先購買權，例如：土地法第34-1條中，其他共有人享有優先購買權，也享有債權效力，若出賣人沒有事先通知優先購買權人，當優先購買權人行使權利，買賣契約並不會失去作用，但出賣人須負起損害賠償責任。

優先購買權是基於民法、土地法、文化資產保護法訂定而成的權利，依照不動產出售人與優先購買權人關係不同，可適用不同法源，以下為你說明。

民法第426-2條第1項：租用基地建築房屋，出租人出售基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出售房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
土地法第104條第1項：基地出售時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出售時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
土地法第107條第1項：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
耕地三七五減租條例第15條第1項：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。
農地重劃條例第5條：重劃區內耕地出售時，其優先購買權的順序如下：
- 出租耕地之承租人。
- 共有土地現耕之他共有人。
- 毗連耕地之現耕所有權人。

文化資產保存法第32條：古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著的土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；若其屬私有者，除了繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買的權利。

根據地籍清理條例第12條規定，其優先購買權人及優先順序如下：

優先購買權要件有以下4點：

符合特定身分：基地出售時，須為建有房屋的租賃權人、地上權人或典權人；房屋出售時，須為基地所有權人，符合以上身分才可行使優先購買權。
依同樣條件行使權利：主張先於第三人行使優先購買權時，交易條件須依照出售人與第三人商定的交易條件相同，包含買賣價格、給付時限、付款方式等，若條件不同，則無法主張優先購買權。
以登記順序決定行使順序：根據土地法104條第1項，土地出售時，地上權人、典權人、承租人都有依同樣條件優先購買的權利，其順序會按照登記先後來定。
接到通知於法定時間內表示行使才有效：若優先購買權人要行使優先購買權，應在接到出賣通知後，在法定時間內向出賣人表示有意願購買，否則視為放棄。