最近更新日期： 2024-05-20
近年因房市身價水漲船高，民眾只好將投資目標轉向中古屋，甚至是國宅，最後來到地上權住宅，地上權住宅是什麼？地上權住宅到期時住戶該怎麼辦？現在還有地上權住宅建案嗎？今天讓久通代書一次為您解答！
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地上權房屋是什麼？
地上權房屋是指僅擁有在土地上之「建物」的所有權或使用權，但無法取得土地權狀的一種住宅。目前多數的地上權住宅多位於政府釋出的國有土地上，土地產權屬於國家、建物產權則屬於建商，因此地上權住宅是有使用期限的，具體會依地上權建案不同而有差異。
地上權住宅還可分為「地上權」及「使用權」兩種房屋類型：
- 地上權房屋：產權可單獨分割買賣，無須經過開發商的同意。
- 使用權房屋：則較像租賃交易，僅能在約定年限內進行買賣，若地上權年限到了，屆時要脫手比較困難。
地上權房屋、所有權房屋、使用權房屋比較
| 所有權房屋 | 地上權房屋 | 使用權房屋 | |
|---|---|---|---|
| 土地擁有者 | 各住戶 | 政府or開發商 | 政府or開發商 |
| 建物擁有者 | 各住戶 | 各住戶 | 政府or開發商 |
| 貸款成數 | 平均7成 | 5成 | 難以核貸 |
| 市價影響 | 一般情形 | 市價6-7成 | 市價6成以下 |
| 轉手性 | 佳 | 受限 | 差 |
| 近期規劃產品 | 一般開發類型 | 住宅或商業性開發皆可 | 適合商業性開發 |
自上表可知，三者最關鍵差異還是落在土地及建物歸屬於誰，連帶影響後續交易行為，購買考量建議以所有權房屋大於地上權房屋，最後再考慮使用權房屋，無論是自用或交易都較為保險。
地上權優缺點
優點
- 價格優勢：
因地上權房屋並無土地權狀，購房時並不用考慮土地成本，能比周遭同類型產品便宜2-3成；且因無土地產權，無須繳納地價稅。 - 地段精華：
因不用計算購地成本，地上權房屋多在市中心精華地段，民眾有機會入住蛋黃區或搶手學區。
缺點
- 貸款成數較低：
地上權房屋多是銀行貸款給開發商，開發商再轉貸給民眾，貸款成數會落在5-6成左右，須準備更多自備款。 - 持有成本較高：
地上權房屋不用繳交地價稅，卻要應付房屋稅、地上權地租等持有成本，又因「地上權地租」部分採浮動費率計算，常有爭議出現。 - 具有使用年限：
買家向政府或開發商、地主租屋的年限通常為50-70年，當地上權收回也就意味著房屋、土地都須歸還，購買者可能無家可歸。
地上權房屋常見問題
Q1.地上權到期後，住戶應該怎麼辦呢？
依相關法規及國產署設定地上權契約來看，住戶會面臨兩種情況：
• 建物不堪使用，住戶須於到期日一個月內搬離，且建物、土地要無償還給政府。
• 建物堪用、有一定比例住戶想續約，政府可選擇繼續續約，或以另外委託單位管理的方式去辦理。
目前政府仍採用「拆屋還地」的規定去處理地上權到期後的問題。
Q2.地上權房屋適合哪些人購買？
地上權房屋並不具有增值性，年限到期就必須直接將房屋繳回，也不會有後續財產分配的問題，所以這類住宅較適合以下族群：
• 頂客族
• 單身族
• 銀髮族
• 不想留下資產給後代的人
Q3.地上權年限查詢如何進行？
若想確認建案的簽約日期，可以透過政府資料開放平台、國產署，從建案地址、地號比對查詢。
結語
相比一般住宅，地上權房屋價格確實並不高，但經過以上介紹之後，相信民眾也了解了地上權房屋的隱藏持有成本。久通代書建議民眾在簽約前還是要多方比較，有良好的經濟規劃再作購買，別因價格便宜就衝動購入喔！
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