地上權住宅是什麼?5分鐘了解優缺點有哪些!

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最近更新日期: 2023-12-05

地上權住宅是什麼?購入地上權房屋前先看這篇!〖久通代書〗

近年因房市身價水漲船高,民眾只好將投資目標轉向中古屋,甚至是國宅,最後來到地上權住宅,地上權住宅是什麼?地上權住宅到期時住戶該怎麼辦?現在還有地上權住宅建案嗎?今天讓久通代書一次為您解答!

地上權房屋是什麼?

地上權房屋是指僅擁有在土地上之「建物」的所有權或使用權,但無法取得土地權狀的一種住宅。目前多數的地上權住宅多位於政府釋出的國有土地上,土地產權屬於國家、建物產權則屬於建商,因此地上權住宅是有使用期限的,具體會依地上權建案不同而有差異。

地上權住宅還可分為「地上權」及「使用權」兩種房屋類型:

  • 地上權房屋:產權可單獨分割買賣,無須經過開發商的同意。
  • 使用權房屋:則較像租賃交易,僅能在約定年限內進行買賣,若地上權年限到了,屆時要脫手比較困難。

地上權房屋、所有權房屋、使用權房屋比較

所有權房屋地上權房屋使用權房屋
土地擁有者各住戶政府or開發商政府or開發商
建物擁有者各住戶各住戶政府or開發商
貸款成數平均7成5成難以核貸
市價影響一般情形市價6-7成市價6成以下
轉手性受限
近期規劃產品一般開發類型住宅或商業性開發皆可適合商業性開發

自上表可知,三者最關鍵差異還是落在土地及建物歸屬於誰,連帶影響後續交易行為,購買考量建議以所有權房屋大於地上權房屋,最後再考慮使用權房屋,無論是自用或交易都較為保險

地上權優缺點

地上權的優點有哪些?〖久通代書〗

優點

  • 價格優勢
    因地上權房屋並無土地權狀,購房時並不用考慮土地成本,能比周遭同類型產品便宜2-3成;且因無土地產權,無須繳納地價稅。
  • 地段精華
    因不用計算購地成本,地上權房屋多在市中心精華地段,民眾有機會入住蛋黃區或搶手學區。

缺點

  • 貸款成數較低
    地上權房屋多是銀行貸款給開發商,開發商再轉貸給民眾,貸款成數會落在5-6成左右,須準備更多自備款。
  • 持有成本較高
    地上權房屋不用繳交地價稅,卻要應付房屋稅、地上權地租等持有成本,又因「地上權地租」部分採浮動費率計算,常有爭議出現
  • 具有使用年限
    買家向政府或開發商、地主租屋的年限通常為50-70年,當地上權收回也就意味著房屋、土地都須歸還,購買者可能無家可歸。

地上權房屋常見問題

Q1.地上權到期後,住戶應該怎麼辦呢?

依相關法規及國產署設定地上權契約來看,住戶會面臨兩種情況:
• 建物不堪使用,住戶須於到期日一個月內搬離,且建物、土地要無償還給政府。
• 建物堪用、有一定比例住戶想續約,政府可選擇繼續續約,或以另外委託單位管理的方式去辦理。
目前政府仍採用「拆屋還地」的規定去處理地上權到期後的問題。

Q2.地上權房屋適合哪些人購買?

地上權房屋並不具有增值性,年限到期就必須直接將房屋繳回,也不會有後續財產分配的問題,所以這類住宅較適合以下族群:
• 頂客族
• 單身族
• 銀髮族
• 不想留下資產給後代的人
地上權房屋適合哪些人?〖久通代書〗

Q3.地上權年限查詢如何進行?

若想確認建案的簽約日期,可以透過政府資料開放平台、國產署,從建案地址、地號比對查詢。

結語

相比一般住宅,地上權房屋價格確實並不高,但經過以上介紹之後,相信民眾也了解了地上權房屋的隱藏持有成本。久通代書建議民眾在簽約前還是要多方比較,有良好的經濟規劃再作購買,別因價格便宜就衝動購入喔!

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