最近更新日期： 2024-08-15
近年因房市價格水漲船高，民眾只好將投資目標轉向中古屋，甚至是國宅，最後來到地上權住宅，地上權住宅是什麼？地上權住宅優缺點有哪些？今天讓久通代書一次為你解答！
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地上權是什麼？
地上權的種類可分為以下2種：
- 普通地上權：以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，合法使用其土地之權。簡單來說就是讓沒有土地所有權的人，能合法使用該土地的權利。
- 區分地上權：以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。
兩者區別在於使用範圍的大小，普通地上權可使用的土地範圍基本與所有權人相同；區分地上權則會限制使用範圍。
地上權房屋是什麼？
地上權房屋是指僅擁有在土地上之「建物」的所有權或使用權，但無法取得土地權狀的一種住宅。目前多數的地上權住宅多位於政府釋出的國有土地上，土地產權屬於國家、建物產權則屬於建商，因此地上權住宅是有使用期限的，具體會依地上權建案不同而有差異。
地上權住宅還可分為「地上權」及「使用權」2種房屋類型：
- 地上權房屋：產權可單獨分割買賣，無須經過開發商的同意。
- 使用權房屋：較像租賃交易，僅能在約定年限內進行買賣，若地上權年限到了，屆時要脫手比較困難。
地上權房屋、所有權房屋、使用權房屋比較
| 所有權房屋 | 地上權房屋 | 使用權房屋 | |
|---|---|---|---|
| 土地擁有者 | 各住戶 | 政府or開發商 | 政府or開發商 |
| 建物擁有者 | 各住戶 | 各住戶 | 政府or開發商 |
| 貸款成數 | 最高8成 | 最高7成 | 難以核貸 |
| 市價影響 | 一般情形 | 市價6-7成 | 市價6成以下 |
| 轉手性 | 佳 | 受限 | 差 |
自上表可知，土地及建物歸屬於誰是3者最主要的區別，還會連帶影響後續交易行為，購買考量建議以所有權房屋大於地上權房屋，最後再考慮使用權房屋，無論是自用或交易都較為保險。
地上權優缺點
地上權優點
- 價格優勢：因地上權房屋並無土地權狀，購房時並不用考慮土地成本，能比周遭同類型產品便宜2～3成；且因無土地產權，無須繳納地價稅。
- 地段精華：因不用計算購地成本，地上權房屋多在市中心精華地段，民眾有機會入住蛋黃區或搶手學區。
地上權缺點
- 貸款成數較低：地上權房屋多是銀行貸款給開發商，開發商再轉貸給民眾，貸款成數最高僅可貸7成，須準備更多自備款。
- 持有成本較高：地上權房屋不用繳交地價稅，卻要應付房屋稅、地上權地租等持有成本，又因「地上權地租」部分採浮動費率計算，常有爭議出現。
- 具有使用年限：買家向政府或開發商、地主承租的年限通常為50～70年，並非購買後就擁有永久地上權。
地上權住宅年限查詢
由於地上權住宅有居住年限的限制，因此當地上權收回時也就意味購買者可能無家可歸。若想確認到期日，可以透過政府資料開放平台、國產署網站，從建案地址、地號比對查詢。
那麼地上權到期後，依照相關法規及國產署設定地上權契約，住戶會面臨2種情況：
- 若建物不堪使用，住戶須於到期日一個月內搬離，且建物、土地要還給政府。
- 若建物仍堪用、有一定比例住戶想續約，政府可選擇續約，或另外委託單位管理。
目前政府仍採用「拆屋還地」的規定去處理地上權到期後的問題。
地上權住宅常見問題
地上權房屋並不具有增值性，年限到期就必須直接將房屋繳回，也不會有後續財產分配的問題，所以這類住宅較適合以下族群：
• 頂客族
• 單身族
• 銀髮族
• 不想留下資產給後代的人
通常建商在推出地上權住宅時，就會一併找好願意配合放款的銀行，不過貸款成數最高僅能給到7成，且貸款利率也比較高，民眾負擔較重。
由於房價過高，價格較低的地上權住宅台北、台中、高雄都有相關建案，若建案為預售屋，民眾可詢問建商；若為成屋，則可檢視產權證明，就能判斷自己購入的房屋是否為地上權住宅喔！
結語
相比一般住宅，地上權房屋價格確實並不高，但經過以上介紹之後，相信民眾也了解了地上權房屋的隱藏持有成本。久通代書建議民眾在簽約前還是要多方比較，有良好的經濟規劃再作購買，別因價格便宜就衝動購入喔！
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