危老重建獎勵哪些部分？4點為你完整介紹！

最近更新日期： 2023-11-21

若你家中有屋齡超過30年的老宅，那麼或許可以申請危老重建來改善家中房屋老舊的問題，危老重建流程怎麼進行？事前需要做哪些危老重建評估？讓久通代書一次告訴你！

危老重建是什麼？

為了加速都市計畫範圍內危險和老舊建築物的重建，政府於2017年實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，透過獎勵、補助、減稅等措施吸引民眾申請危老重建，達到消除老舊建築的潛在風險及提升國民生活品質的目標。

危老條例的適用對象是位於都市計畫範圍內、不屬於歷史建物，且符合以下任一危老重建條件的合法建築：

• 經結構安全性能評估後耐震能力未達乙級者
• 經主管機關評估有危險疑慮，應限期補強或拆除者，例如海砂屋或危樓
• 屋齡30年以上，經結構安全性初步評估後耐震能力為乙級，且改善不具效益或沒有設置電梯者

💡建築物的耐震能力為甲級等於安全、乙級是有安全疑慮、未達乙級是確定不安全。

危老重建獎勵有哪些？

容積獎勵

只要符合條件，可獲得最高可達建築基地的1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築面積的容積獎勵，可由房屋是否超過法定的容積標準來選擇較有利的制度，若是房屋超過法定容積標準，那只能適用1.15倍原建築面積的獎勵，反之若是符合法定容積標準，可選擇1.3倍基準容積獎勵，對申請人而言較有利。

時程與基地規模獎勵

立法院於2020年通過危老條例修正案，時程獎勵於未來五年內以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減，並於2025年5月歸零，還有其他基地相關的危老獎勵，可搜尋房屋所在縣市的政府網站，進行危老容積獎勵表。

減免稅賦

• 重建期間，免徵地價稅。
• 重建後2年內地價稅及房屋稅減半徵收。
• 重建後未移轉所有權者，減半期間得延長最多10年，共計12年內減半徵收房屋稅及地價稅。

其他獎勵

由地方主管機關另訂標準予以放寬建蔽率及高度管制。

危老重建注意事項

雖然獎勵非常誘人，不過危老重建優缺點並存，民眾申辦時仍要注意以下的危老重建缺點：

• 公設比例高：因為現在的公設比相較過去高出許多，大部分都落在30%上下，所以危老重建後公設比可能會變高，代表實際可以使用的坪數變少。
• 危老重建費用不低：耐震評估初評的花費大約是15000元～20000元，詳細評估最低15萬元起，重建更是一筆不小的開銷，即使有貸款或補助也不是所有人都有辦法申請。
• 需要全部所有權人同意：申請危老重建需要全體住戶都同意，但如上所述，危老重建的支出不小，並不是所有人都有辦法負擔，要讓全部所有權人同意可說是最困難的環節。

危老重建與都市更新差異？

常有民眾以為危老重建和都市更新是一樣的，實際上兩者的差異很大。以下表格簡單為你說明：

危老重建的申請較簡單快速，雖然稅賦優惠與都市更新相比較少，但優點在於即使只有1戶也可以辦理，不需要經過公聽會、政府審議、公開展覽等程序。

延伸閱讀：都更條件有哪些？3分鐘了解都市更新詳細內容

申請危老重建應備文件？

• 地籍圖謄本
• 文化局函文
• 土地登記謄本
• 危老重建計畫書
• 產權異動切結書
• 重建計畫同意書
• 土地捐贈同意書及切結書
• 結構安全性能評估報告書
• 容積獎勵證明文件與協議書
• 建物登記謄本（或合法建物證明）

危老重建計畫書內容應包含以下幾項：

1. 重建計畫範圍
2. 土地使用規定
3. 建築物配置及設計圖說（須經建築師認證）
4. 欲申請的容積獎勵項目及額度
5. 其他主管機關規定應載明事項

危老重建流程？

1. 確認建物是否符合危老重建資格
2. 取得建築物戶數一半以上同意，辦理結構安全性能評估
3. 取得土地及建築物所有權人100%同意，並簽署同意書
4. 備妥文件，申請既有建物拆除執照與新建物建造執照
5. 取得建造執照後開始動工
6. 完工後申請及取得使用執照

危老重建常見問題

結語

危老重建政策是為了讓都市面容加速更新，提供市民更好的居住環境和品質，但同時也有許多不肖建商趁虛而入，讓民眾簽下不合理的契約，藉此進行詐騙。久通提醒你，慎選有良好實績的建築公司才不會落入危老重建陷阱喔。

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