銀行鑑價全解析!7要點讓你在鑑價過程更順利

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最近更新日期: 2025-01-23

銀行鑑價全解析!7要點讓你在鑑價過程更順利〖久通代書〗

有買房需求的你,房屋可貸成數及自備款要多少等問題是不是正在困擾著你呢?那麼你必須了解銀行鑑價方式、評估項目有哪些,以及銀行鑑價時的注意事項,才能有效解決你的困擾!快跟著久通代書一起來看吧!

銀行鑑價是什麼?

銀行鑑價大多是指針對房屋進行估價,了解房屋價值以便作為決定價格的基礎。常見的銀行鑑價發生在申請房貸時,銀行會請鑑價人員或委託鑑價師評估房屋價值並決定核貸金額。另一個常見的情況是房子必須進行法拍,房屋法拍的價格也會參考銀行鑑價的結果。

銀行鑑價管道有哪些?

委託專業人員

若想進行房屋鑑價,可以委託市面上的估價師事務所,或是資產鑑定公司來申請鑑價,但是須注意專業人員的費用較高,最高需要幾萬元才能完成鑑價

銀行自行鑑價

  • 委託人員鑑價:在向銀行提出房貸申請後,銀行會請內部的鑑價人員或委託資產公司的估價師來進行鑑價,該鑑價結果是最準確的,也是銀行最終審核房貸成數的依據。
  • 行員進行估價:貸款人在向銀行行員諮詢房貸時,可先告知欲購買的房屋的基本資訊,可由專員先依照客戶資料來查詢,並評估可貸額度及利率,但最終的成數仍須依銀行審核為主
  • 自行線上鑑價:大多數都會提供銀行鑑價線上服務,例如:台北富邦銀行房貸試算中國信託智慧估價要注意的是線上銀行鑑價試算大多採用的是已申貸客戶的貸款額度平均值,無法得知準確的鑑價金額

內政部實價登錄

內政部提供的不動產交易實價查詢服務網,可在輸入地址與資料後,了解附近的房屋成交行情,但僅可作為參考,不一定就等於銀行鑑價的結果喔

房仲業者網站

除了內政部提供的實價登錄網站,各大房仲業者與房屋交易平台也有自己開發的實價登錄系統,如:永慶房屋實價登錄3.0591實價登錄等,可與內政部實價登錄對比作為參考。

銀行鑑價流程

銀行鑑價流程一般需要7~10個工作天,實際狀況須依照銀行作業時間而定,基本上銀行鑑價會分為以下4個步驟:

  1. 提供資訊:提供房屋標的地址,銀行會根據標的資訊建立檔案,並擬定估價計畫。
  2. 蒐集資料:建檔完成後,銀行會開始調閱標的物的相關資訊,包含申請建物謄本等文件。
  3. 現場勘查:蒐集完相關資料,銀行會派遣鑑價人員或請鑑價師至現場勘查,主要會觀察建物狀況、地段位置、生活機能等,並進行市價分析。
  4. 彙整資訊:了解所有資訊並彙整後,鑑價人員會開始進行不動產估價。
  5. 估價報告:上述步驟都完成之後,鑑價人員就會完成估價報告,並提供給銀行作為放貸參考。

銀行鑑價評估因素有哪些?

房屋條件

房屋本身的條件是影響貸款成數的最大因素,房屋的屋齡、坪數、屋況等,都會影響到鑑價額度的高低,若屋齡越低、坪數越大,且房屋屋況良好,鑑價結果自然就比較高。

房屋種類

房屋的種類可分為別墅、透天、公寓及套房等,若是公寓、套房這種不動產價值較低的房屋種類,可獲得的貸款成數也會比較低,有些銀行甚至不願核貸

周遭發展

房屋地段位於蛋白區、周遭的生活機能及便利性都比較高的話,有機會獲得比較好的鑑價結果;若是周遭有嫌惡設施,如:凶宅、工廠、機場等,容易產生心理恐懼或影響到生活品質的設施,就無法獲得好的鑑價結果。

土地面積

可利用的土地會隨著都市發展越來越少,因此若持有的土地面積越大,可獲得的貸款成數也會比較高。

實價登錄

銀行在進行鑑價時,會根據市場行情來評估,大多會依據內政部提供的不動產實價登錄作為參考。

銀行鑑價評估因素〖久通代書〗

銀行鑑價為什麼會低於市價?

若你已有申請房貸的經驗,一定會發現銀行的房屋鑑價總是會比房仲網站、實價登錄網站結果要來得低,這是為什麼呢?這是因為銀行鑑價大多會根據貸款人的條件來調整估價金額,加上鑑價時銀行會採取較為保守的態度,因此原本取得的鑑價結果與銀行鑑價落差較大是很正常的喔。

建議申貸人在準備自備款時,可以多方參考銀行試算網站及實價登錄網的資訊,多準備一點自備款,才能應付除了頭期款外其他的買房費用喔!

銀行鑑價注意事項

銀行開始鑑價前,建議申貸人要留意以下3點:

  • 提供多個鑑價結果:正式申請貸款前,可多方蒐集鑑價結果,最好是3個不同管道或不同銀行的審核結果,當作自己準備自備款的參考。
  • 自備款須預備較多:要知道銀行鑑價結果通常較保守,因此建議申請人可準備3成以上自備款,應付房貸支出會較有餘力
  • 切勿同意徵信調查:在還沒申請房貸前,申貸人千萬要留意不可隨意簽署同意徵信調查的合約,以免聯徵紀錄被多次調閱而影響到信用分數
    延伸閱讀:信用分數怎麼看?3種計分標準看這篇就懂!
銀行鑑價注意事項〖久通代書〗

銀行鑑價常見問題

Q1.銀行鑑價要收費嗎?費用怎麼算?

若自行委託專業鑑價公司進行估價的話就需要收費,銀行鑑價費用約落在5000~28000元左右;如果是用銀行網頁或實價登錄網站來評估就不用付費,但相對來說較不精確。

Q2.如果對估價金額不滿意怎麼辦?

•找建商申貸:若你認為鑑價結果不理想,可向建商申貸來補足款項,但建商提供的貸款還款期限短,利率也比較高,未來將有不小的還款壓力
•申請其他貸款:可透過信貸或二胎房貸獲得更多的資金,但由於你的名下已有一筆貸款,成功核貸的機率比較低,即使貸款通過,可貸額度也會比較少喔。

結語

以上就是銀行鑑價的說明,如果在鑑價過後發現貸款成數不足,推薦你可以向久通代書申請二胎房貸或代書貸款,讓自己能順利面對買房路上的每個難關!

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