最近更新日期： 2024-11-15
買房是人生大事，為避免購屋後才發現房屋有瑕疵，事先了解瑕疵擔保責任的相關知識非常重要，何謂瑕疵擔保責任？瑕疵擔保責任的範圍有哪些？讓久通代書帶你一次了解！
瑕疵擔保責任是什麼？
根據民法第354條第1項，瑕疵擔保責任意思是指賣家必須向買家擔保出賣物不會滅失或減少價值，也就是出賣物必須是完整且沒有瑕疵的，若在交易過程中發現房子有漏水、壁癌等問題，買方可主張瑕疵擔保責任來維護自身權益。
瑕疵擔保責任範圍
根據民法第354條，房屋交易過程中的瑕疵可分為以下4類：
- 物品滅失：物品毀滅或消失。
- 價值滅失或減少：房屋價值減少，導致房屋實際價值比契約約定的還低。
- 通常效用滅失或減少：房屋不具備應有功能，如：牆壁有壁癌、房屋漏水等，或是頂樓加蓋這種產權有爭議的房屋。
- 契約預定效用滅失或減少：賣家與買家在契約中約定物品應有哪些效用或品質，若缺少，物品就具有瑕疵。
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主張瑕疵擔保責任後應該如何處理？
減少價金
買家可向賣家要求減少買房需要支付的價金。
解除契約
若房屋瑕疵已影響到買家的居住安全，買家可申請主張解除契約，但若是瑕疵較小，解除契約對賣家而言有失公平，買家就只能主張減少價金。
瑕疵擔保責任免除情況有哪些？
若有以下5種情況出現，賣方無須負擔瑕疵擔保責任：
- 買方簽約時已知瑕疵：如果賣方已在契約本文或標的物現況說明書中揭露瑕疵，或可提供證據證明在簽約前已向買方做出相關瑕疵告知，則買家不能對已知瑕疵主張瑕疵擔保責任。
- 已約定排除瑕疵擔保：根據民法366條規定，若買賣雙方合約中有特別排除賣方的瑕疵擔保責任，買方在後續提出主張時必須證明賣方故意隱瞞該瑕疵才可行使，建議買方看到相關條約須仔細閱讀並謹慎考慮。
- 交屋後已經超過5年：當買家發現房屋瑕疵時，注意瑕疵擔保責任5年內一定要提出，若已交屋超過5年，賣家無須負擔瑕疵擔保責任。
- 發現瑕疵未盡快告知：當買方發現瑕疵，應立刻通知賣方，千萬不要拖延，也不要只告知仲介，因為如果仲介未能實時轉告賣方，買方就須自行負擔不利結果。
- 未於時間內行使權利：留意瑕疵擔保責任時效性，根據民法第365條第1項，若買方已告知賣方房屋有瑕疵，但未在6個月內提起訴訟，等到6個月過後，賣方不負瑕疵擔保責任。
瑕疵擔保責任常見問題
Q1.瑕疵擔保責任與房屋保固責任一樣嗎？
不一樣，房屋保固責任通常是指賣方在保固期內免費為對方維修，若賣方一直修不好，或是買方不滿意修繕方式，才會主張瑕疵擔保責任去處理。除非契約明文記載保固等同於瑕疵擔保責任，或有其他證據可證明當事人間有特別約定，否則多數情況下，瑕疵擔保責任與房屋保固責任並不相同。
Q2.買到凶宅可以主張瑕疵擔保責任嗎？
可以，相關實例有最高法院103年度台上字第960號民事判決，由於賣家在買賣房屋前就知道房屋是凶宅，卻沒有提前告知，造成買家心生恐懼，同時也影響到房屋價格，因此買家須負起瑕疵擔保責任。但提醒你並非所有因購入凶宅而主張瑕疵擔保責任的案件均有效，仍須依實際情況而定。
結語
現在你已了解瑕疵擔保責任的相關內容，久通代書提醒你，在看屋、交屋前都一定要仔細檢查屋內是否有瑕疵，若發現瑕疵要盡速處理，避免時效過後，自己的權益受損！
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