最近更新日期： 2023-11-17
在台灣，你一定聽過也見過頂樓加蓋，但在台灣隨處可見的建築，究竟是合法還是違法，頂樓加蓋是什麼？有相關法規嗎？該如何進行頂樓加蓋檢舉？這些問題讓久通代書一次告訴你！
內容目錄
頂樓加蓋是什麼？所有權屬於誰？
在建築物主體完工後，進行二次施工增建的建物，最常見的就是頂樓加蓋。頂樓加蓋指的是屋頂平台突出物的增建，凡是在頂樓建築面積1/8法定範圍內即屬合法建物，只要超過此範圍就算違法。常見的頂樓加蓋樣式有鐵皮屋、玻璃採光罩、遮雨棚等，或其他具有遮陽、隔熱、防水、排水等功能之裝置，例如以透天頂樓加蓋來說，多半是搭建鐵皮屋或水泥增建來使用。
不少住宅建築（例如透天、公寓大廈）頂樓都會加蓋來增加可用空間，比如作為儲物的倉庫或出租套房，尤其是公寓大廈的頂樓加蓋出租還能為頂樓戶增加被動收入，是多數人認為十分划算的投資。
頂樓加蓋是誰的？
多數待售的公寓大廈頂樓物件，房仲或前屋主為了出售，會以「買頂樓送增建」的話術吸引買家購屋，使買家誤認該頂加為自己所有，並可作他用。但事實卻不是如此，根據公寓大廈管理條例第7條之規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，包含屋頂之構造，也就是說公寓大廈的屋頂平台是不得約定特定住戶專用的，民眾購屋時不要被話術誆騙了！
頂樓加蓋缺點有哪些？
台灣的頂樓加蓋由北到南隨處可見，不但有礙街道觀瞻，也隱藏公共安全的疑慮，如果你正在考慮頂樓加蓋的房子，以下缺點可得先仔細考慮：
可能會有跳電或漏水等問題
頂樓加蓋大部分和原有房屋共用電力，從公共電力盤中另配電線，比一般房屋容易跳電，而水管則是接入共用管線的緣故，經常有漏水問題。
如遇火災有公共安全疑慮
多數的頂樓加蓋是鐵皮搭建，若發生火災並無法防火，再加上安全避難空間不足難以逃生，很容易產生公共安全問題。
棟距太近有安全和隱私問題
有些房屋和相鄰房屋的棟距本來就比較近，而頂樓加蓋正好提供隔壁棟住戶或陌生人入侵的機會，不僅有財物遭竊的風險，人身安全也有可能遭受威脅，甚至有隱私被侵犯的問題。
未來有被拆除的風險
頂樓加蓋多半屬於違建，一旦被檢舉就有可能被拆除。我們以台北市為例來說明，違建可分為2種，以1995年（民國84年）1月1日為分水嶺：
- 新違建：
自1995年1月1日起新產生的違建。依據現行的台北市違章建築處理規則第5條規定，只要一經舉報，就會被要求拆除，只有作為頂樓加蓋遮雨棚或符合該處理規則第22條之情形，才能拍照列管、暫緩拆除。 - 既存違建：
指1964年（民國53年）1月1日至1994年（民國83年）12月31日以前即已存在之違建，多採拍照列管、暫緩拆除的方式處理。根據台北市違章建築處理規則第25條規定，應拍照列管，列入分類分期計畫處理，其中第1項第5點更明確指出頂樓加蓋係屬危害公共安全的違建，應優先執行拆除。
頂樓加蓋合法嗎？如何申請？
誠如上一段所述，合法與否的關鍵在於增建目的，若是作為防水、遮雨、綠化、造景等較輕微的用途，多半會採拍照列管、暫緩拆除的方式處理；但若是大興土木將頂樓加蓋作為出租套房，且超過法定面積的1/8，未來就有拆除的風險。
由於樓頂平台空間屬於全體住戶所有，若想在頂樓合法加蓋，必須取得所有住戶的同意，並簽訂「分管契約」，針對共有物如何使用與管理做約定協議，並向當地縣市政府主管單位申請建照、使用執照，增建物如有出租等營利用途，其餘住戶有權依民法第818條規定要求平分收益。
頂樓加蓋可以檢舉嗎？如何檢舉？
頂樓加蓋檢舉可分為書面、電話、線上共3種，可上內政部營建署新違章建築立即處理資訊系統，或上網搜尋房屋所在縣市的拆除大隊網頁，即可得知檢舉電話和寄件地址，建議附上相關證據、照片，可加快案件處理進度。
結語
以上就是頂樓加蓋的介紹，提醒你，若是購入或租賃的房屋有含頂樓加蓋，都應該留意修法後的法規內容為何，也不要輕信建商所說的頂樓加蓋就地合法，還是要對相關法規有所了解，未來的居住生活才會更有保障。
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