最近更新日期： 2026-02-05
申請房屋借款時，除了房貸利率、額度，另一項需要注意的就是房貸年限，房貸幾年最划算？應該如何選擇？房貸年限可以改嗎？讓久通代書一次為你解答！
房貸年限的選擇有哪些？
常見的房貸年限大多為20年與30年，部分銀行考量到房價上漲，房貸族的負擔變重，甚至推出40年的期限。以下為你介紹這3種房屋貸款年限的特色：
20年房貸
雖然20年房貸的每月還款金額比30年、40年房貸高，但總利息支出是最低的。若你每月有穩定金流可支付房貸和生活開銷，就適合申請20年房貸，不僅減少總利息成本、強迫自己儲蓄，還可早點清償房貸。
30年房貸
30年是目前市場上主流的房屋貸款年限。30年房貸的每月還款金額和總利息支出介於20年、40年房貸，資金運用彈性較大，很適合每月有穩定現金流、想兼顧生活品質和理財規劃者。
40年房貸
由於攤還期數長，40年房貸的每月應繳金額是所有房貸年限選擇中最少的，不過對銀行而言，房貸年限越長、貸款風險越高，因此銀行審核房貸40年條件嚴格、利率較高，需要支出的總利息也較多。
銀行如何審核房貸年限？
房貸可以貸多久，大多是取決於以下5個條件：
房屋年齡
銀行審核房屋貸款年限最優先考量的就是屋齡，若屋齡過高，房屋的價值就會比較低，因此銀行會規定「屋齡＋貸款年限＜50年」，也就是說屋齡越低，貸款年限越長。
耐用年限
房屋耐用年限指的是房屋結構和材料預計的可用時間，若房屋的耐用年限越長，銀行給予的還款年限越長，民眾可參考財政部提供的固定資產耐用年數表，了解房屋的耐用年限大約是多少。
特殊身分
若你想申請期限最長的40年房貸，你必須符合首購族或名下無自用住宅的身分，且年齡要小於35～40歲才有機會。
申貸年齡
一般年滿18～65歲就能申請銀行房貸，但為了避免貸款人年齡過高而無法還款，銀行大多會有房貸年齡限制，規定「貸款人年齡＋房貸年限不能超過75年」，也就是說年齡越低，可申請到的房貸年限越長。
舉例來說，小久的申貸年齡是55歲，那麼他的房貸年限可貸幾年？可能只有15～20年了。
信用與財務
信用評分與財務狀況是銀行審核房貸年限時的重要因素之一。如果貸款人的信用評分高，且工作收入穩定、可提供明確的財力證明，降低銀行的貸款風險，有機會申請到較長的房貸年限。
房貸年限如何挑選？
可以從4個角度考量：
願意負擔多少總利息
在貸款額度與利率相同的情況下，各房貸年限的每月還款金額和總利息都不同。
假設貸款額度為800萬，單一利率2.0%，不使用寬限期，利用房貸試算工具得出的結果如下。
- 20年房貸：本息均攤每月須繳40,471元，總利息為171萬元。
- 30年房貸：本息均攤每月須繳29,570元，總利息為265萬元。
- 40年房貸：本息均攤每月須繳24,226元，總利息為363萬元。
須注意的是，隨著房貸年限的加長，利息也會增加，應繳總金額就會跟著增多，因此申貸前務必先評估自己能負擔的總利息，再選擇合適的貸款年限喔！
房屋預計持有多長時間
若只是短期持有房屋，那麼貸款餘額將會由買方承擔，因此可考慮申請較長的房貸年限，無須擔心總繳款金額變多。
還款金額佔家庭收入的比例
申請房貸時，建議每月還款金額不超過收入的2/3，才可以應付生活其他開銷，另外也要做好理財規劃，別影響到自己的生活品質。
銀行有無限制提前大額還款
若銀行沒有限制提前大額還款，在獲得額外資金時可先償還本金，除了可以減少利息，若是每月還款固定金額，後續平均分攤下來的月付金也會變少，就能提早清償房貸。
房貸年限常見問題
通常銀行不太會承辦持分房屋貸款的案件，若有承辦，通常也僅5～15年，比一般房貸短；民間持分房屋貸款年限可依個人條件調整，不會有房貸年限較短的問題喔！
可以，房貸延長年限主要有以下2種方式：
•申請寬限期：寬限期間可先只還利息，一般最長可延長至5年。
•申請延長年限：直接申請延長房貸年限，要注意的是，延長期限會使總還款金額增加，建議民眾謹慎思考再辦理。
可以，但將房貸從30年改至40年需要修改原合約，可提前諮詢銀行承辦人員並做好還款計畫，才較有保障喔！
結語
久通代書再次提醒民眾，選擇越長的房貸年限，就代表著應繳總費用會越多，因此申貸前務必做好還款規劃，才能有效應對申貸成功後的支出喔！
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