最近更新日期： 2025-03-20
申請房屋借款時，除了房貸利率、額度，另一項需要注意的就是房貸年限，房貸幾年最划算？應該如何選擇？關於房貸年限的完整說明，讓久通代書一次告訴你！
房貸年限多久？
常見的房貸年限大多為20年與30年，目前以房貸期限30年為市場上的申請主流。考量到房價上漲，房貸族的負擔變重，部分銀行甚至推出40年的期限，但須符合銀行的申請限制，申請房貸40年條件有：目前無自用住宅的首購族，且「借款人年齡加上貸款年限」須小於一定數字才可申辦等。
銀行如何審核房貸年限？
房貸可以貸多久，大多是取決於以下4個條件：
房屋年齡
銀行審核房屋貸款年限最優先考量的就是屋齡，若屋齡過高，房屋的價值就會比較低，可貸年限也相對較少，通常限制範圍是：屋齡＋貸款年限＜50年。
耐用年限
房屋耐用年限指的是房屋預計的可用時間，若房屋屋齡已接近耐用年限上限，則銀行無法給予太長的還款時間，民眾可參考財政部提供的固定資產耐用年數表，了解房屋的耐用年限大約是多少。
個人條件
申請人的財力證明、還款能力，以及申請人年齡都會影響到房貸年限的多寡，銀行也會限制申貸人年齡＋貸款年限≦75，舉例來說：若申請人年齡為55歲，那房貸年限可能就只剩15～20年了。
特殊身分
若你想申請期限最長的40年房貸，你必須符合首購族或名下無自用住宅的身分，且年齡須小於35～40歲才有機會。
房貸年限特色
20年房貸特色：強迫儲蓄
若你每月都有穩定金流，能夠輕鬆支付房貸和生活開銷，可將房產作為投資工具並選擇較短的年限，利用房貸強迫自己儲蓄，之後需要現金時，再向銀行申請增貸，或將房屋出售，把貸款的本金和增值的空間一併換成現金！
30年房貸特色：留有資金
是目前市場上普遍會選擇的房貸年限。30年房貸年齡限制較寬鬆，且每月還款金額較少，手邊有足夠資金能彈性利用，不過如果有房貸提前還款的計畫，要注意綁約前1～3年清償銀行可能會收取違約金。
40年房貸特色：負擔最輕
由於攤還期數長，40年房貸的每月應繳金額是可選擇的房貸年限中最少的，不過由於房貸40年對銀行而言風險較高，因此房貸利率會比較高，需要支出的總利息也較多。
房貸年限如何挑選？
可以從3個角度考量：
房屋預計持有多長時間
若只是短期持有房屋，那麼貸款餘額將會由買方承擔，因此可考慮申請較長的房貸年限，無須擔心總繳款金額變多。
還款金額佔家庭收入的比例
申請房貸時，建議每月還款金額不超過收入的2/3，才可以應付生活其他不時之需，另外也要做好理財規劃，別影響到自己的生活品質。
銀行有無限制提前大額還款
若銀行沒有限制提前大額還款，在獲得額外資金時可先償還本金，除了可以減少利息，若是每月還款固定金額，後續平均分攤下來的月付金也會變少，就能提早清償房貸。
房貸年限試算
那麼如何透過房貸年限計算月付金？先假設貸款額度為800萬，單一利率2.0%，不使用寬限期，利用房貸試算工具得出的結果如下。
- 20年房貸：本息均攤每月須繳40471元，總利息為171萬元。
- 30年房貸：本息均攤每月須繳29570元，總利息為265萬元。
- 40年房貸：本息均攤每月須繳24226元，總利息為363萬元。
須注意的是，隨著房貸年限的加長，利息也會增加，應繳總金額就會跟著增多喔！
房貸年限常見問題
通常銀行不太會承辦持分房屋貸款的案件，而民間持分房屋貸款可依個人條件設定房貸年限，因此若向民間管道申貸，並不會有房貸年限較短的問題喔！
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•申請寬限期：寬限期間可先只還利息，一般最長可延長至5年。
•申請延長年限：直接申請延長房貸年限，要注意的是，延長期限會使總還款金額增加，建議民眾謹慎思考再辦理。
可以，但將房貸從30年改至40年需要修改原合約，可提前諮詢銀行承辦人員並做好還款計畫，才較有保障喔！
結語
以上就是房貸年限的介紹，再次提醒民眾，選擇越長的房貸年限，就代表著應繳總費用會越多，因此申貸前務必做好還款規劃，才能有效應對申貸成功後的支出喔！
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