最近更新日期： 2024-08-07
當你繳了一段時間的房屋貸款後，若手頭上多出一筆錢，是否會做出房貸提前還款的舉動呢？房貸提前還款利息會降低嗎？一定要賠償違約金嗎？這些相關疑慮讓久通代書來為你解答！
房貸提前還款優缺點
房貸提前還款優點
房貸提前還款好處如下：
- 節省利息：降低還款金額中利息支出的比例。
- 降低風險：避免未來因央行升息導致還款壓力增加。
房貸提前還款缺點
- 可能產生違約金：申請銀行房貸通常都會簽訂合約並設定綁約期，若在綁約期內提前還款屬違約行為，可能須額外支付一筆違約金。
- 短期內無可用資金：因為房屋貸款的金額較大，提前還款會使手頭上的資金減少許多，造成短期內現金流不足的情況。
房貸提前還款好不好？除了上述優缺點，也有許多人認為目前房貸利率並不高，若利用提前還款的錢進行其他投資報酬率較高的項目，獲利機會更大，建議民眾可先確認違約金、進行試算後，再依現有資金及未來財務規劃做決定會更好！
房貸提前還款違約金
違約金收取標準
申請銀行房貸通常都會綁約，合約期限大約在3年內，若在綁約期限內想提前還款，各銀行條件會略有不同，以下為你說明：
- 標準較嚴格：提前清償全部或部分本金都要收取違約金。如第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行等。
- 標準中等：提前清償全部本金，無論有沒有申請塗銷抵押權，都要收取違約金。如：台灣銀行、永豐銀行、上海銀行等。
- 標準較寬鬆：提前清償全部本金並申請塗銷抵押權，才會收取違約金。如：土地銀行、華南銀行等。
違約金計算基準
各銀行的違約金計算基準也不一樣，可分為2種：
- 契約借款金額：假設房貸銀行為華南銀行，並在借款1年內提前還款，則會收取契約借款金額的1%，如果借600萬，已還款50萬，提前全部清償，違約金就是600萬x1%=6萬元。
- 提前償還本金：假設房貸銀行為兆豐銀行，在借款1年內提前還款，會收取提前償還本金的1%，如果借款600萬，還款100萬，違約金就是100萬x1%=1萬元。
更多違約金資訊可看：各銀行辦理各項消費性貸款提前清償違約金收費標準彙整表
房貸提前還款試算
我們用以下範例向你說明提前還款可以節省的金額：
- 貸款金額：10,000,000元
- 貸款利率：2%
- 貸款期數：20年
- 繳款方式：本息均攤，無寬限期
| 無提前還款 | 第10年提前還300萬 | |
|---|---|---|
| 第10年月付金 | 50,588 | 50,588 |
| 第11年月付金 | 50,588 | 22,984 |
| 總繳利息 | 2,141,209 | 1,828,725 |
上述例子中，我們可以算出如果沒有提前還款，總共要繳的利息約為214.1萬，若是在第10年提前還款，需要繳的利息約為182.8萬，等於省下了約31.2萬的利息。
房貸提前還款有哪些方法？
看完以上分析後，若想要提前償還房貸，有以下3種方法提前償還房貸：
提前償還全部本金
- 還款條件：須繳滿銀行規定的還款期數。
- 還款方式：一次結清。
- 適合對象：手頭正好有可運用資金者。
即為房貸提前還款本金全額，一次將本金還完，能有效節省利息的支出。不過因貸款本金數目較多，想要一次清償須準備較多資金，還要貸滿一定的時間，才能要求提前償還本金。
償還部分本金，月付金不變
- 還款條件：繳交的貸款款項未超過本金的1/3。
- 還款方式：先償還部分本金，之後每月仍須繳交固定金額。
- 適合對象：手頭還算寬裕，想縮短貸款期限的人。
房貸提前部分還款，但仍維持每月繳款金額不變，這樣每月月付金中就會有較多比例用來償還本金，加快繳清貸款的時間。
償還部分本金，月付金逐月降低
- 還款條件：繳交的貸款款項未超過本金的1/3。
- 還款方式：先償還部分本金，貸款年限選擇不變，月付金即可逐月減少。
- 適合對象：想要降低每月房貸負擔者。
提前還款並選擇減少每月月付金，雖然償還款項的速度較慢，但可以降低日常支出的負擔，減輕還款壓力，並有多餘資金可運用。
房貸提前還款流程
- 主動通知銀行：確認手頭資金及剩餘房貸，並進行房屋提前還款試算後，確定可以負擔，就能主動告知銀行要提前償還房貸。若是想償還部分款項，告知後將錢轉入指定帳戶即可，若想提前清償，須進行以下步驟。
- 銀行進行清算：銀行收到申請通知後，就會清算房屋的貸款餘額。
- 銀行通知繳款：清算完成後，銀行會通知你需要繳交的金額。
- 申請相關文件：一次清償完所有債務，應向銀行申請清償證明，並索取相關文件以便進行抵押權塗銷。
延伸閱讀：清償證明如何取得？5分鐘了解申辦方法 - 辦理抵押塗銷：攜帶身分證、印章與相關文件，並至地政機關辦理塗銷，就是完成房貸清償的所有程序了！
結語
以上就是房貸提前還款的介紹，再次提醒你，在申請提前還款前，無論是償還部分或是全額，民眾都應該審核自己的財務狀況，並視銀行方及房貸提前還款利息、本金、月付金的調整內容來計算，再決定是否提前還款會比較好喔！
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