最近更新日期： 2023-11-17
當您繳了一段時間的房屋貸款後，若手頭上多出一筆錢，是否會做出房貸提前還款的舉動呢？房貸提前還款利息會降低嗎？一定要賠償違約金嗎？這些相關疑慮讓久通代書來為您解答！
內容目錄
房貸提前還款有哪些方法
若想要提前償還房貸，應先滿足銀行規定的繳款期數，或檢視自己是否符合銀行的規定，再用以下3種方法提前償還房貸：
提前償還全部本金
- 還款條件：須繳滿銀行規定的還款期數。
- 還款方式：一次結清。
- 適合對象：手頭正好有可運用資金者。
就是房貸提前還款本金全額，一次將本金還完，能有效節省利息的支出。不過因貸款本金額度較大，想要一次清償，須準備較多資金，還要貸滿一定的時間，才能要求提前償還本金。
償還部份本金，月付金不變
- 還款條件：繳交的貸款未超過本金的1/3。
- 還款方式：先償還部分本金，之後每月仍須繳交固定金額。
- 適合對象：手頭還算寬裕，想縮短貸款期限的人。
房貸提前部分還款，但仍維持每月繳款金額不變，這樣每月月付金中就會有較多用來償還本金，加快繳清貸款的時間，適合想縮短貸款期限的人。
償還部分本金，月付金隨之降低
- 還款條件：繳交的貸款未超過本金的1/3。
- 還款方式：先償還部分本金，之後每月可繳交較低的月付金。
- 適合對象：想要降低每月房貸負擔者。
提前還款並選擇減少每月月月付金，雖然償還款項的速度較慢，但可以降低日常支出的負擔，減輕還款壓力。
房貸提前還款優缺點
房貸提前還款優點
房貸提還款的好處如下：
- 減少利息支出，降低每月還款金額。
- 減少風險，例如：央行升息使房貸壓力變重。
- 在合約期限前償還貸款，為自己省下更多錢。
房貸提前還款缺點
- 須額外支出違約金：雖說銀行合約中都有房貸提前還款的相關規定，但在綁約期內提前還款屬違約行為，因此大多都需要額外支付一筆違約金。
- 短期內無可用資金：因為房屋貸款的金額較大，提前還款會使手頭上的資金銳減，造成短期內可能有現金流不足的情況。
房貸提前還款違約金
申請銀行房貸通常都需要綁約，合約期限約在3年內，若是超過期限後想要提前還款是無須負擔違約金的，而若在前3年內想要提前還款，就必須注意各銀行收取違約金的條件：
- 嚴格：提前清償全部或部分本金都要收取違約金。如第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行等。
- 中間：提前清償全部本金，無論有沒有申請塗銷抵押權，都要收取違約金。如：台灣銀行、永豐銀行、上海銀行等。
- 寬鬆：提前清償全部本金並申請塗銷抵押權，才會收取違約金。如：土地銀行、華南銀行等。
各銀行的違約金計算基礎也不一樣，可分為2種：
- 契約借款金額：假設您的房貸銀行為華南銀行，並在借款1年內提前還款，則會收取契約借款金額的1%，如果借600萬，已還款50萬，提前全部清償，違約金就是600萬x1%=6萬元。
- 提前償還本金：假設您的房貸銀行為兆豐銀行，在借款1年內提前還款，會收取提前償還本金的1%，如果借款600萬，還款100萬，違約金就是100萬x1%=1萬元。
以最寬鬆的條件來看，您可以先不申請塗銷抵押權，也不領取抵押權塗銷同意書，也就是清償證明，就不用繳交違約金，但需要注意的是，此方法並不是所有銀行都試用，還是要以各銀行的合約內容為主。
房貸提前還款試算
那麼，究竟提早清償房貸可以省多少呢，假設：
- 貸款金額：10,000,000元
- 貸款利率：2%
- 貸款期數：20年
- 繳款方式：本息均攤，無寬限期
| 無提前還款 | 第10年提前還300萬 | |
|---|---|---|
| 第10年月付金 | 50,588 | 50,588 |
| 第11年月付金 | 50,588 | 22,984 |
| 總繳利息 | 2,141,209 | 1,828,725 |
上述例子中，我們可以算出如果沒有提前還款，總共要繳的利息為214萬，若是在第10年提前還款，需要繳的利息為182萬，等於省下了31.2萬的利息。
房貸提前還款流程
- 通知銀行：確認手頭資金及剩餘房貸，並進行房屋提前還款試算後，確定可以負擔，就能主動告知銀行要提前償還房貸。
- 銀行進行清算：銀行收到申請通知後，就會清算房屋的貸款餘額。
- 銀行通知繳款：清算完成後，銀行會通知您需要繳交的金額。
- 申請相關文件：若是一次清償完所有債務，應向銀行申請抵押權塗銷，並索取相關文件，如抵押權塗銷同意書等。
延伸閱讀：清償證明如何取得？5分鐘了解申辦方法 - 辦理抵押塗銷：攜帶身分證、印章與相關文件，並至地政機關辦理塗銷，就是完成房貸清償的所有程序了！
房貸提前還款常見問題
可以的！在固定的貸款期限內，提前還部份本金可以降低未來每月的還款金額，減輕自己的負擔喔！
不一樣喔！不過各銀行收取違約金的方式幾乎都是以時間來做區分，以台灣銀行為例，若在一年內提前還款，則會收取本金的1%。在1-2年內提前還款，會收取本金的0.7%。在2-3年內提前還款的話，就會收取本金的0.5%喔！
結語
以上就是房貸提前還款的介紹，對於房貸提前還款，民眾仍持兩派意見，而久通代書的建議是，在申請提前還款前，無論是償還部分或是全額，民眾都應該審核自己的財務狀況，並視銀行方及房貸提前還款利息、本金、月付金的調整內容來考慮，才能找到最適合自己的方法喔！
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