最近更新日期： 2024-11-13
自備款不足時，許多人會申請房屋貸款來取得資金，但你知道申貸年齡會限制房屋貸款期限嗎？如果房屋還在興建中，也可以申請房屋貸款嗎？以下就讓久通來為你解答疑惑！
房屋抵押貸款有年齡限制嗎？
通常銀行會規定貸款人年齡須介於18～65歲，若未滿18歲但已婚，屬於完全行為能力人，也可申貸。為了避免貸款人年齡偏高，在貸款期間退休而失去收入來源，所以銀行還有另一條房貸年限規定，也就是「貸款人年齡＋貸款年限＜75」。若高齡貸款人想向銀行申貸，可用以下3種方式提高過件率：
- 提供保人：
找年紀輕的連帶保證人擔保，可提高銀行放款意願。 - 縮短貸款期限：
縮短期限讓年齡加上貸款年限不超過75，不過每月還款壓力較重，要評估自己的負擔能力。 - 提供財力證明：
動產、不動產、股票、債券等有力的財力證明可為自己加分。
可以房子蓋一半就辦房貸嗎？
不可以，申請房屋貸款須有房屋所有權狀，而權狀要持房屋使用執照到地政機關辦理「建物所有權第一次登記（保存登記）」後才能拿到，所以房屋使用執照未核發且未辦完建物保存登記前無法辦理房貸。
不過，建物只要完成主體工程及部分指定項目（工程進度約有70％～80％），就能核發使用執照，辦完建物保存登記後即可辦理房貸。
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可以先辦土地貸款，房子蓋好再轉房貸嗎？
可以，若土地上還沒有房屋，或者房屋還沒蓋好，你可以透過「土建融」取得蓋房子的資金。土建融是土地融資與建築融資的合稱，以下分別說明：
- 土地融資：將土地設為抵押品，並附上建築計畫書證明用途，銀行才會承作。撥款後購地者或自有土地者須在6個月內取得建築執照，並在１年內動工興建，否則貸款會被收回。土地融資成數最高為鑑價金額的7成。
- 建築融資：申請時須附上完整的營建計畫書，例如營建合約、報價單等能確保工程順利的文件。建築融資成數約為建築工程費用的5～7成，銀行會依工程進度撥款，當工程到一個階段，營造商開出證明，才會撥出部分融資金額。等到房屋完工、取得使用執照並辦完保存登記後，即可轉為一般房貸。
自地自建相當繁雜，無論是法規證照申請，還是工程進度控管，都要屋主自己完成，不少人中途放棄的機率較高，因此也較少銀行願意受理，建議找經常往來的銀行，較有機會順利貸款。
為什麼辦房貸要提供親屬的身分證字號？
根據銀行法第三十三條之三授權規定事項辦法第2條第4項規定，銀行對同一關係人（包括本人、配偶、二等親以內之血親，及以本人或配偶為負責人之企業）的貸款額度，不能超過該銀行淨值的40％，所以辦理貸款時，銀行會要求貸款人填寫同一關係人資料表，並提供他們的身分證字號。
辦房貸一定要找代書嗎？
不一定，若想自行申辦房屋貸款也可以；然而，代書經驗豐富、人脈廣，更可能與銀行有長期配合的關係，所以有時候能幫貸款人找到更適合的銀行，或者幫忙爭取更低的利率。但貸款能不能過件是以個人信用分數、財力及房屋的狀況而定，條件若不夠好，找代書出面也不一定能夠貸款成功。
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