最近更新日期： 2025-12-11
近年由於房價、租金齊漲，市區住宅的選擇逐漸限縮，不少人會改租「頂樓加蓋」的屋型！雖然租金較便宜，採光良好；但頂加的合法及安全性還是存在一些疑慮。
而這種在台灣隨處可見的建築是否合法？若發現違法該如何進行檢舉？相關介紹讓久通代書一次告訴你！
頂樓加蓋是什麼？
頂樓加蓋定義
指在已完工、取得執照和產權的建築頂樓上，二次施工進行增建；又簡稱「頂加」。
常見有鐵皮屋、玻璃採光罩、遮雨棚等，或其他具有遮陽、隔熱、防水、排水等功能之裝置，大多是為替頂層住戶解決漏水、隔熱等問題而增設。
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頂樓加蓋所有權屬於誰？
根據法條規定，可分為2個層面來看：
- 加蓋建物所有權：頂加通常都不具備合法產權，自然也沒有所謂的建物所有權。且若其他住戶不同意，可依民法第767條訴請拆除。
- 頂樓平台使用權：是頂樓加蓋唯一擁有的權利；根據公寓大廈管理條例第7條的規定，頂樓平台使用權為全體住戶所有。
另外，若增建物有營利用途（如作為出租房屋、倉儲等），其餘住戶有權依民法第818條要求平分收益。
頂樓加蓋合法性、違建標準
判斷頂加是否合法？可以依照以下3點作為評估標準：
- 取得執照：加蓋建築必須持有合法的建築執照、使用執照。
- 用途為合法、必要：如公用曬衣場、水塔設備等；需要全體大樓住戶同意，且不得作為居住空間。
- 面積限制：不能超過頂樓樓板面積的1/8，若超過就屬於違章建築。
違建可分為新違建及既存違建，以下以台北市為例來說明：
- 新違建：自1995年1月1日起新產生的違建。依據現行的台北市違章建築處理規則第5條規定，只要一經舉報，就會被要求拆除。
- 既存違建：指1964年（民國53年）1月1日至1994年（民國83年）12月31日以前即存在之舊有違建，多採拍照列管、暫緩拆除的方式處理，並列入分類分期計畫處理。
但若該頂樓加蓋已存在危害公共安全的情況，應優先執行拆除。
由此可知，若是頂樓加蓋是用於防水、遮雨、綠化、造景等用途，多半會採拍照列管、暫緩拆除等符合頂樓方式處理；但若是發生這兩種情況，將列為修先拆除對象：
- 加蓋2層樓以上、建物中隔出超過3個使用單元。
- 危害公共安全，且影響市容樣貌
頂樓加蓋若違法該如何檢舉？
檢舉管道可分為書面、電話、線上共3種：
- 書面檢舉：蒐集、整理好違建照片及資訊文件，郵寄至當地政府的建築管理處。
- 電話檢舉：撥打1999市民專線，或上網搜尋當地拆除大隊的檢舉電話直接舉報。（若該違建處於施工階段，相關單位多會在3日內進行勘查）
- 線上檢舉：上內政部營建署新違章建築立即處理資訊系統申報，並附上詳細違建照片資料。
頂樓加蓋缺點、注意事項
雖然頂樓加蓋的房子被越來越多的租客接受，但公共安全隱患依舊是逃不開的話題；如果你正在考慮頂樓加蓋的房子，務必仔細考慮以下4點：
水電、建材不符合施工標準
頂樓加蓋管線及建材規劃都是後加工，結構簡易，大多也不會仔細評估整體房屋的承重問題；品質不保障之外，出現問題也難以釐清責任：
- 電線配置：從公共電力盤中另配電線，大多為外露式（易老化、不防水且功率不足常跳電）
- 水管配置：接入共用管線，加上處在建築頂樓，漏水問題常見且嚴重。
- 熱水器安裝位置：經常被設置在鐵皮隔間、或與可燃物的安全距離不足等，排氣和散熱功能都不流通
- 使用非承重型建材：輕鋼架、木板或鐵皮等建材，無法抵擋強風、豪雨；儘管如此，有些屋齡較高的本體建築還會因不堪頂加重量而產生裂縫。
如遇火災有公共安全疑慮
多數的頂樓加蓋是鐵皮搭建，若發生火災並無法防火，再加上安全避難空間不足難以逃生；並且保險公司很可能不會理賠「因違建造成」的災害損傷，極度沒有保障。
棟距近有安全、隱私問題
有些房屋和相鄰房屋的棟距本來就比較近，而頂樓加蓋正好提供隔壁棟住戶或陌生人入侵的機會，不僅有財物遭竊的風險，人身安全也有可能遭受威脅，甚至有隱私被侵犯的問題。
未來有被拆除的風險
頂樓加蓋多半屬於違建，缺乏合法的產權登記，一旦被檢舉就有可能被拆除；而且無法設立戶籍、申請補助，對學生或低收入戶等住客會非常不便。
頂樓加蓋常見問題
•可進入各縣市違建查報查詢系統查詢
•可比對現況與使用執照圖，有不符之處就有可能是違章建築
通常不能！由於頂樓加蓋並沒有產權登記，所有權屬於全體住戶共有；日後很有可能與其他住戶產生糾紛，建議優先考慮別的物件。
•新違建（1955年後才增建）
•居住用途（屬違規使用）
•建材為易燃高風險（如鐵皮）
•遮擋逃生口、消防設備
•結構不穩並存在掉落風險
結語
以上就是頂樓加蓋的介紹，提醒你，若是購入或租賃的房屋有含頂樓加蓋，都應該留意修法後的法規內容為何，也不要輕信建商所說的頂樓加蓋就地合法，還是要對相關法規有所了解，未來的居住生活才會更有保障。
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