最近更新日期： 2024-11-15
想申請銀行房屋抵押貸款，但擔心不是房屋所有權人不能辦理嗎？如果本身有貸款，還可以當保人嗎？不用煩惱，你想知道的房屋抵押貸款問題答案都在這裡，繼續跟著久通代書一起往下了解吧！
房屋抵押貸款非本人也可以申辦嗎？
答案是：「可以！」
法律並沒有規定房屋所有權人和貸款人要相同，但若為不同人，房屋所有權人必須是配偶或直系親屬，年齡介於18～65歲才行。另外還有以下注意事項：
- 所有權人必須擔任保人
銀行為了保證債權，避免借款人還不出貸款，會要求房屋所有權人成為保人。 - 未簽立「不動產借名登記契約」，須繳贈與稅
房屋所有權人與貸款人不同可能有贈與或借名登記2種情況，若是借名登記，但貸款前沒有簽立「不動產借名登記契約」，就會被視為贈與，須繳贈與稅；另外，若所有權人和貸款人收入相差太大，就會被認定為贈與。 - 合資買房須簽立契約
若是因為合資購屋導致所有權人與貸款人不同，建議簽訂合資購屋契約，於契約內詳列合資人、出資金額、稅金分配、獲利分配等，保障合資者的權益。 - 非自住屋，轉售時會課房地合一稅
常見於父母為子女購屋，而子女想將房屋出售時。若不符合購屋6年內未將房屋出租或作為營業使用、沒有用過自住房地租稅優惠、在該房屋設籍並居住6年以上等自住屋條件，就必須負擔15％～45％的房地合一稅。
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銀行房貸可以超貸嗎？
超貸指貸款額度超過房屋的實際成交價格，但基本上不可能，通常銀行房屋貸款成數約鑑價5～7成，若位在蛋黃區，有望貸到8成。如果資金不夠，可以試著搭配辦理房屋修繕貸款（裝潢貸款）或信貸。
40年房貸有什麼條件？
目前有5家銀行提供40年房貸服務，分別是永豐、星展、兆豐、高雄銀行及合作金庫。40年房貸條件如下：
- 年輕首購族（以自住為目的，且名下無不動產）
- 貸款人須有穩定的薪資收入
- 月負債比必須小於70％
- 貸款人年齡＋貸款年限＜75
- 屋齡＋貸款年限＜50
若屋齡超過耐用年限，或者房屋為小坪數套房、地段偏遠等，較不容易申貸。以上條件依銀行不同而有所差異，而要注意的是，高雄銀行的40年房貸方案專屬於高雄市民，若非設籍高雄者就無法申請。
若本身有貸款可以當保人嗎？
可以，申請貸款時，銀行可能會為了保險一點而要求貸款人提供保人，但保人須符合以下條件：
- 工作與年資比貸款人更穩定且具有優勢
- 可提供財力證明，確保當債務人還不出錢時，保人有能力償還
- 貸款、信用卡繳款紀錄皆正常，與銀行往來紀錄良好
- 負債比低於平均月收入的22倍
理財型房貸與一般房屋抵押貸款的不同？
- 理財型房貸：將已償還本金轉換成循環信用額度，可隨時重新借出來使用，有動用時才會按日計息
- 一般房屋抵押貸款：銀行撥款後貸款人須每月固定還款，且已還款本金無法再動用。
了解理財型房貸與一般房屋抵押貸款的意思後，以下為你比較2者的差異：
| 比較項目 | 理財型房貸 | 一般房屋抵押貸款 |
|---|---|---|
| 貸款利率 | 年利率約2.3%起 | 年利率約2.185%起 |
| 貸款成數 | 已償還本金 | 最高鑑價8.5成 |
| 貸款年限 | 1年1約，可自動續約1次 | 20～40年 |
| 計息方式 | 動用後按日計息 | 撥款後每月本息攤還 |
| 綁約限制 | 不綁約，提前還款不需要付違約金 | 通常綁約2～3年，提前還款需要付違約金 |
從上表可以看到，雖然理財型房貸的優點很多，但由於理財型房貸利率比一般房貸略高，所以使用前要好好評估，否則反而會因為利息較高而不划算。
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