最近更新日期： 2026-06-24
共同持有房屋通常來自於贈與、繼承或合資買房，是現在很常見的情況。了解共有房屋的相關知識，對每個共有人來說都很重要。就讓久通代書告訴你房屋共同持有優缺點、房屋改共同持有費用及問題的預防方式！
房子共同持有是什麼？
「房子共同持有」指一間房屋的所有權由2個人以上共同持有，還可分為2種情況，主要區別在於處分整棟房屋時的權利及自由程度：
- 公同共有：多人共同持有房屋的所有權，無明確比例分配，產權上會標記1/1；除非法律另有規定，否則任何處置都需要全體同意。
- 分別共有：各共有人有明確的持分比例，可以針對各自擁有的部分進行買賣、貸款。
為什麼會有房子共同持有的情況？
以下為你說明在台灣常見的3種共同持有成因：
- 夫妻共同持有：婚前或婚後一起買房，自行協商要登記為公同共有或分別共有。
- 家人共同持有：因繼承、家人一起購屋、長輩贈與而形成共有。其中在繼承的情況下，房屋通常會是子女公同共有。
- 朋友共同持有：大多是一起投資、共同買房自住的情況。其中登記為「分別共有」較常見，能獨立處理個人部分，房子有出租或收益也能按比例分配。
房子共同持有的問題和預防措施？
夫妻共同持有
- 問題：還款出資、離婚財產分配容易產生爭議。
- 預防措施：若是婚前，建議雙方在購屋前先對貸款還款分配、房產稅務、若分開該如何處理等問題達成共識；若是婚後，可記下出資比例、持分比例、財產歸屬等，才能有效保障雙方權益。
家人共同持有
- 問題：家人可能因財產分割鬧不合。
- 預防措施：購屋時先訂好每人的持分比例、裝潢費用分攤、出租及買賣時的協議內容等，避免日後處理房屋時難以配合。
朋友共同持有
- 問題：房屋共有過戶、貸款時，對於利益分配、不動產處分無法達成共識。
- 預防措施：事先擬定「共同協議書」（最好請律師協助公證），將未來可能發生的情況預做方案，以備不時之需。
房屋共同持有的登記方式？
房屋共同持有的登記方式可分為這3種：
- 聯名登記：指雙方都擁有產權的部分權利，註明持分比例。
- 預告登記：將房產登記在其中一人名下，另一方則以預告登記限制其權利，防止所有權人轉賣或進行抵押；常用於房屋買賣契約簽署後及過戶前。
- 借名登記：出資者因個人規劃，將房產登記在他人名下。出資人沒有法律保障的產權地位，若有糾紛會難以舉證。
房子改共同持有費用？
如果房屋已經登記在一人名下，而你要將房子變更共同持有，就要到地政事務所辦理「贈與轉移」手續。房子改為共同持有所需的費用包含：
| 項目 | 計算方式 |
|---|---|
| 契稅 | 房屋評定現值×6％ |
| 贈與稅 | 就超過免稅額部分繳納10～20％ |
| 印花稅 | （房屋評定現值＋公告土地現值）×0.1％ |
| 書狀費 | 每張80元 |
| 土地增值稅 | 一般稅率20～40％ |
| 移轉登記規費 | （申報地價＋房屋評定現值）×0.1％ |
※貼心提醒：夫妻辦理房屋變更共同持有時，不須繳納贈與稅和土地增值稅，但還是要申報，取得免稅證明再進行後續流程。
房屋共同持有優缺點？
以下以最常見的聯名登記向你說明房子共同持有的優缺點。
房屋共同持有優點
- 擁有優先購買權：當某位持有人想出售自己的部分產權時，其他共有人有優先購買的權利。延伸閱讀：優先購買權行使要件有哪些？這4點為你介紹※法規依據：土地法34-1條
- 共同分擔還款金額：兩人一起購屋且共同持有時，可分攤貸款壓力。
- 避免財產分配爭議：若未來有財產分配問題，可避免對方單方面脫產。
房屋共同持有缺點
- 房子處分限制多：共有人處置房屋經常意見不合，導致行動被拖慢。
- 地價稅申請較麻煩：自用住宅用地優惠稅率必須由共有人各自申請。
- 失去首購、土增稅優惠：共有人會一起用掉首購資格以及一生一次的自用住宅土地增值稅稅率，未來買賣房地無法再享受這些優惠。
處分共有房屋的方式？
- 買賣：
- 其他持分人購買：出售房屋持分部分時，其他共有人有優先購買權，這樣能預防不熟悉的人來共有房屋，導致產權更複雜。
- 可找第三人收購：若其他共有人無意購買，或全體同意出售（整棟賣出的利潤最高），就可向外尋找購買人。
延伸閱讀：房屋持分買賣怎麼做？相關規定看這篇！
- 分割：
- 協議分割：將房屋實體做分配（如樓層、房間等），或用價金分割來處理，即由一人買下其他部分。
- 法院分割：請求法院拍賣後分配價金，或裁定其中一人可買下其他持分。也有極少數會裁定物理分割（明確劃分房屋內的擁有區域）。
- 貸款：
- 公同共有：須經過所有共有人的同意才可申請抵押貸款。
- 分別共有：依法可用自己持有的部分貸款。
※法規依據：民法第819條
這裡要注意的是，雖然分別共有的房屋理論上可用自己持有的部分貸款，但銀行為了降低風險，還是會要求整筆房屋一起抵押。
如果你因為房屋持分的關係，無法向銀行申請貸款的話，歡迎諮詢久通代書！久通持分房屋貸款不需要其他持有人出面，方案客製、審核快速，幫你輕鬆解決資金困境！
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房子共同持有常見問題
Ｑ1.如何辦理房屋共同持有？
想將房子變更為共同持有，須先準備申請書、權狀、印鑑證明等資料，申報並繳納稅金後，再到地政機關辦理移轉登記。
Ｑ2.借名登記的情況下，如何保障自我權利？
在借名登記的情況下，出資人沒有產權，一旦登記人翻臉，就可能因為舉證困難而失去房子。如果真的要進行登記，建議事前簽訂「書面借名登記契約」。
Ｑ3.房子公同共有狀態如何變更為分別共有？
如果你名下的房屋屬於公同共有，可採用以下2種方式進行變更：
- 全體同意分割：在所有共有人都同意的情況下，採書面協議的方式，至地政機關辦理。
- 提起分割訴訟：若有人不同意變更，同意的其中一人可向法院提起「分割訴訟」，請法院將「公同共有」變更為「分別共有」。
結語
房子共同持有往往伴隨法律權益的限制，但只要提前溝通、建立協議，就能大大降低風險！如果你有持分房屋想貸款，也歡迎來找久通代書，讓我們幫你順利渡過財務危機！
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