新北房屋代償有哪些成本?優點及限制一次看完!

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最近更新日期: 2023-08-31

新北房屋代償有哪些成本?優點及限制一次看完!-久通

雖說新北房價逐年上漲,但若在新北求學工作許久,相信都會被其便利的交通建設及繁華的都市樣貌吸引,而興起了在新北買房的念頭。好在板橋、新店、三重等重劃區的建案價格還在可負擔範圍,成為許多首購族的優先考量。但在新北置產依舊是人生大事,因此挑選房貸銀行格外重要。假設在房貸期間看見更符合需求的房貸方案,有機會再來一次嗎?有的!新北房屋代償可以讓你重新選擇房貸機構,想知道新北房屋代償如何申請嗎?房貸代償流程會不會很複雜呢?在這裡都能找到解答!

什麼是新北房屋代償?

代償為代為清償的意思,由第三方貸款機構(銀行、民間)幫你把原先的房貸代償完畢,再轉貸到新機構去,通常是因為新機構的利率較低,或是在貸款年限、寬限期等部分提供較寬鬆的條件,達到降低利息和月付金而吸引房貸族申請。

舉例來說:因為害怕新北房價只會越來越高,在備好頭期款後,你直接選擇向固定來往的A銀行辦理房貸,但後來發現B銀行的房貸利率更低,或是提供的優惠更多,這時你就可以諮詢B銀行是否提供轉貸,如果可行,B銀行便會為你代償原房貸金額,協助轉貸過去。

新北房屋代償機構

銀行

房屋貸款年限至少20年,對銀行來說是筆不小的利潤,因此有滿多間銀行都有提供房屋代償,有以下4點好處:

降低貸款利率 減少月付金額
延長還款年限 取得優惠方案

民間

民間貸款公司也有提供新北房屋代償,目標客群及優點和銀行不太一樣。

想提高房貸成數 需要債務整合 原機構是高利貸
有信用瑕疵情形 收入不穩定 年齡超過銀行規定

新北房屋代償限制

銀行

若是用新屋向銀行辦理房貸,貸款成數最高為鑑價金額的8成,若原房貸的核貸成數已有7~8成,比較難向新銀行再要求額度,大多還是以降低利率為主。此外,無論是購屋或是代償,銀行的申請資格皆為信用良好、有穩定收入。若有代償需求的話,要留意這幾年的信用評分及房貸還款情形。

民間

由於民間的辦理條件相當簡單,可提供的房貸成數也比銀行多,因此利率方面略高銀行,最低月利率1%起。但相對的,民間享有的好處也比較多,專員也會依據自身條件規劃合適的方案,最大限度降低申請人的負擔。

新北房屋代償成本

要提醒你,轉貸還是會有一定的成本。除了要確認原房貸銀行的清償限制,是否需要支付違約金,也要考慮轉貸的設定規費、代書費及新機構的手續費。如果不確定新的房貸方案划不划算,可以和新機構的專員諮詢,相信都會樂意替你解惑。

  • 違約金:一般銀行規定房貸前1~3年不得提前清償,違約會依一定比例X房貸本金(或餘額)計算。第1年的違約金最高(可達本金1%),再逐年遞減。
  • 設定規費:地政設定規費為貸款金額X0.12%。
  • 代書費:專業代書協助辦理設定及塗銷的費用約5000~6000元。
  • 新機構手續費:銀行或民間都會收取一筆3000~10000元不等的手續費,有些銀行或民間會將規費與代書費全部計算進去收取一筆總費用,因此實際費用還是房屋代償機構為主,都會開立收費明細,不用擔心!

新北房屋代償流程

不論是民間還是銀行代償流程,都是以下7步驟:

  1. 申請:向房屋代償機構提出申請。
  2. 評估:新機構根據提供的文件規劃新房貸方案,回報給申請人。
  3. 對保:與新房貸機構見面對保簽約。
  4. 設定:將代償機構設定為第二順位抵押權。
  5. 代償:轉貸機構出面代償原本的房貸金額。
  6. 證明:原本的貸款機構發還清償證明及相關文件。
  7. 塗銷:攜帶相關文件再到地政事務所塗銷原機構的抵押設定,這時代償機構就會變成第一順位抵押權。

新北房屋代償準備文件

房屋代償應備文件〖久通代書〗
  1. 雙證件(正本+影本,正本僅供核對身分)
  2. 土地建物所有權狀
  3. 房貸最近一年繳款明細
  4. 戶籍謄本
  5. 印鑑章、印鑑證明(延伸閱讀:印鑑證明有多實用?14種用途全部告訴你
  6. 財力證明(為銀行必備文件,民間則視為加分條件)

新北房屋代償常見問題

Q1.代償會影響信用嗎?

無論是用哪種方法進行房屋代償,都不用擔心影響聯徵信用報告的評分,因為代償屬於一般的轉貸、增貸服務,只要準時還款就不會有分數降低的問題,還是可以辦信用卡或申請其他貸款。
延伸閱讀:聯徵信用報告用途?3種評分狀態決定貸款結果

Q2.新北房屋代償塗銷時間?

原房貸機構收到代償金額後,需要2~5個工作天開立清償證明,收到之後就可到地政機關辦理塗銷手續,約1~2個小時就可以塗銷完畢!由於有些銀行是統一由作業中心開立證明,所以會比較久,但整體來說,最晚7天內就可完成代償塗銷。

Q3.如何挑選合法的民間新北房屋代償?

在篩選民間代償時,先以有實體店面,在公開明亮的地點營業的為主,基本上就可過濾掉一半以上的非法營業公司。也要切記,無論如何都不能提供重要證件正本,以免變成警示帳戶,可是會損失很多使用金融服務的權益。

結語

雖然新北房貸的負擔確實比其他縣市重了一些,但還是可以從買房地區、房貸機構這兩方面下手,找到還款能力內的房子。而新北房屋代償提供了多元的優點,滿足不同人的需求,建議申請前先評估自身條件及需求,銀行或民間兩者並無好壞,只要過程合法,結果讓你滿意的就是最好的選擇!不確定自己適合哪種新北房屋代償嗎?歡迎詢問久通,我們熱心專業的專員會協助你找到滿意的方法。

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