最近更新日期: 2025-01-13


目前台灣已經邁入高齡化社會,也越來越多老年人申請以房養老為自己的退休生活做準備,你知道以房養老是什麼嗎?申辦以房養老子女同意是必要的嗎?申辦前你必須了解的優缺點、申請條件及流程,讓久通代書來說明!
以房養老是什麼?
以房養老也可稱為「不動產逆向抵押貸款」,因為這種貸款和一般房貸的資金流向相反,由房屋所有權人將名下的房產抵押給銀行,銀行每月會支付一筆款項作為生活費,直到房屋所有權人過世,若後來法定繼承人無意繼承,銀行便有權處置該房產,較適合獨居長者及擁有多間房屋的銀髮族申請。
以房養老的優缺點?
以房養老優點
- 減輕子女孝親負擔:如今受到高齡化社會和物價高漲的影響,青壯年族群經濟壓力愈來愈高,若申請以房養老貸款,子女可減少支出、降低負擔。
- 有穩定的現金可用:每月銀行都會提供一筆資金,再加上自己的退休金,可供申請人維持生活的基本開銷,不用擔心晚年生病需要醫藥費的問題。
- 房屋可以繼續居住:申請人辦理以房養老後,還能繼續住在熟悉的房屋,不必移居至別的地方。


以房養老缺點
- 法定繼承人的問題:若申請人膝下有兒女會產生繼承的問題,嚴重者可能造成家庭失和,所以銀行在承辦以房養老的業務時,有可能會要求出具子女同意書才能辦理。
- 要注意貸款的年限:隨著醫療技術的進步,老年人口平均壽命也在逐年攀升,若是貸款年限到了,申請人仍健在,可能會面臨無力償還貸款、銀行將房子法拍的狀況。
- 貸款額度可能不高:以房養老的核貸額度受許多因素影響,雖然銀行標榜成數最高可貸到7成,但實際鑑價的結果還是比較保守。
- 撥款穩定但不固定:每個月雖然都能領到一筆資金,但因為利息內扣的關係,撥款的金額會隨著時間減少,且還有央行升息導致金額更少的風險,所以有些人會認為以房養老不划算。
承作以房養老的銀行有哪幾間?
目前許多銀行都有提供以房養老貸款的服務,以下幫你整理了9間有承作該業務的銀行及其方案內容:
利率 | 額度 | 年限 | |
---|---|---|---|
中國信託 | 2.79%起 | 最高7成 | 最長30年 |
合作金庫 | 2.338%起 | 最高7成 | 最長35年 |
兆豐銀行 | 2.448%起 | 最高7成 | 最長30年 |
臺灣企銀 | 2.51%起 | 依銀行鑑價而定 | 最長30年 |
臺灣土銀 | 2.73%起 | 最高7成 | 最長30年 |
華南銀行 | 3.19%起 | 依銀行鑑價而定 | 最長30年 |
臺灣銀行 | 2.285%起 | 最高7成 | 最長30年 |
台新銀行 | 2.85%起 | 最高200萬元 | 最長20年 |
彰化銀行 | 2.56%起 | 依個案條件核定 | 最長30年 |
申請以房養老條件有哪些?
- 年齡與貸款年限合計≧90
- 屋齡與貸款年限合計≦60
- 年滿60歲且具完全行為能力
- 房屋不得有其他他項權利設定
- 多數銀行會要求房屋須為於都會區
- 房屋為申請人單獨持有且為自住使用
- 票信、債信往來正常(即信用評分良好)
💡 每家銀行的貸款條件都有些許不同,以上僅供參考。
從上述可以得知,申請此貸款除了有以房養老屋齡限制外,申請人信用狀況及屋況也會影響銀行的承作意願,所以須先確認自身條件符合銀行規定,再諮詢各家銀行並進行試算,才能找到最適合自己的以房養老銀行方案喔。
以房養老試算
那麼申請以房養老究竟划不划算?須注意以房養老貸款每月收取的利息,會隨著銀行撥款金額增加而變多,多數銀行內扣上限為月撥付金額的1/3,多餘利息會每月累計,待合約期滿再一次付給銀行。
以房養老試算範例
假設:久伯用名下1500萬房屋申請以房養老,銀行核貸6成,貸款年限30年,年利率2.1%,內扣金額上限約為8000元。
- 每月撥款金額:2萬5000元
- 每期扣款及實領金額:
- 第2期扣44元,第2期實領:25000-44=24956
- 第3期扣88元,第3期實領:25000-88=24912
- 第184期達內扣上限8000(25000÷3約為8000)元,之後不再內扣,第184期實領:25000-8000=17000
- 第185~360期實領:17000元
- 總結:久伯每月可領金額會從原先的25000元遞減為17000元,待合約期滿,累積利息約為68萬元
根據內政部公布的數據,2024年6都的最低生活費為16400元,而久伯每月最多領25000元,最少領17000元,扣除最低生活費之後所剩不多,也不足以支付每月的額外開支,因此對久伯而言申請以房養老並不划算。
想辦理以房養老的民眾,可利用玉山銀行或台灣企銀試算網頁先進行計算,避免辦理後才發現貸款額度根本不足夠支撐生活的窘境。
以房養老常見問題
•以房養老:將房產抵押給銀行,由銀行每月支付生活費給屋主,直至屋主離世
•房屋抵押貸款:將名下房屋抵押給銀行或民間管道以取得資金
兩者最大的差異在於相反的貸款及還款流程,一般房貸貸款時間越長,債務越少;以房養老則是貸款時間越長,債務累積越多。
延伸閱讀:房屋抵押貸款如何申請?方案與辦理流程一次看!
會,除非申請人有事先和銀行約定不繼續撥款。
借款人過世視同契約到期,繼承人有權決定是否清償貸款並繼承房屋;若沒有繼承人或繼承人不願意處理,銀行會向法院聲請拍賣,拍賣所得價金應優先償還貸款本息及相關費用,有剩餘就會歸還給繼承人,沒有繼承人則會交給國庫保管;不足的話便會追償借款人的遺產。
結語
以上就是關於以房養老的介紹,以房養老能活化名下房產的價值,讓自己的晚年生活可以過得更加輕鬆有尊嚴,不過久通代書提醒你,申貸前也要考慮到未來央行升息及貸款年限等風險,並進行以房養老試算,千萬不要貿然申辦喔!
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