最近更新日期： 2024-04-18
目前台灣已經邁入高齡化社會，也越來越多老年人申請以房養老為自己的退休生活做準備，您知道以房養老是什麼嗎？申辦以房養老子女同意是必要的嗎？申辦前，您必須了解的優缺點及流程，讓久通代書來說明！
內容目錄
以房養老是什麼？
以房養老的也可稱為「不動產逆向抵押貸款」，因為這種貸款和一般房貸的資金流向相反，指房屋所有權人將名下的房產抵押設定給銀行，銀行每月會支付一筆款項作為生活費，直到房屋所有權人過世，而若後來法定繼承人無意繼承，銀行便有權處置該房產。
以房養老的優缺點？
以房養老優點
- 減輕子女孝親負擔：如今受到高齡化社會和物價高漲的影響，青壯年族群經濟壓力愈來愈高，若有以房養老貸款的話，便能減輕子女的負擔。
- 有穩定的現金可用：每個月銀行都會提供一筆資金，再加上自己的退休金，基本上可維持生活的基本開銷，不用擔心晚年生病需要醫藥費的問題。
- 房屋可以繼續居住：年輕時打拼買到的房子，附近的環境、鄰居和房屋的格局一定是最熟悉的，而申請以房養老後，還能繼續住在自己的房屋頤養天年。
以房養老缺點
- 法定繼承人的問題：若申請人膝下有兒女會產生繼承的問題，嚴重者可能造成家庭失和，所以銀行在承辦以房養老的業務時，有可能會要求出具子女同意書才能辦理。
- 要注意貸款的年限：隨著醫療技術的進步，老年人口平均壽命也在逐年攀升，若是貸款年限到了，申請人仍健在，可能會面臨無力償還貸款、銀行將房子法拍的狀況。
- 貸款額度可能不高：上面提到銀行承作的意願與房屋坐落的地區有關，同樣的，核貸額度也會受此影響，雖然銀行標榜成數可貸到8成，但實際鑑價的結果還是比較保守。
- 撥款穩定但不固定：每個月雖然都能領到一筆資金，但因為利息內扣的關係，撥款的金額會隨著時間減少，而且還有央行升息導致金額更少的風險，所以有些人會認為以房養老不划算。
以房養老適用對象？
名下房產較多者
若名下房屋不只一間，也有法定繼承人，很適合申請以房養老貸款，因為比較不會產生繼承的問題，且擁有多間房子代表有一定的財力，銀行核貸的機率較高。
獨居且無子女者
申請人可以住在自己的房子安享晚年，不需要去養老院，且沒有子女的話，就不用思考房屋的繼承問題，這樣的日子能說是無事一身輕，只要多出門和鄰居或朋友泡茶、聊天，彼此有個照應就行。
申請以房養老條件有哪些？
- 年齡與貸款年限合計≧90
- 屋齡與貸款年限合計≦60
- 年滿60歲且具完全行為能力
- 房屋不得有其他他項權利設定
- 房屋為申請人單獨持有且為自住使用
- 票信、債信往來正常（即信用評分良好）
💡 每家銀行的貸款條件都有些許不同，以上僅供參考。
從上述可以得知，申請此貸款除了有以房養老屋齡限制外，房子的所在地也會影響銀行的承作意願，六都或生活機能較便利的地區核貸機率較高；若房產位於較偏僻的地方，銀行認為其價值不高，可能就不會承作。
以房養老與一般房貸差別在哪？
| 一般房貸 | 以房養老 | |
|---|---|---|
| 貸款期限 | 最長40年 | 最長30年，或到貸款人身故為止 |
| 撥款方式 | 銀行一次撥款 | 銀行按月撥款 |
| 還款方式 | 按月攤還貸款本金及利息 | 貸款人身故後，由繼承人進行清償，或由銀行聲請法拍清償 |
| 貸款餘額 | 時間越長，還款越多，貸款本金越少 | 時間越長，取款越多，貸款本金越多 |
從上表我們可以得知，兩者可說是完全相反的貸款及還款流程，一般房貸貸得時間越長，還得越多，但債務會越來越少；以房養老則是貸得時間越長，借得也越多，債務也越累積越多。
承作以房養老的銀行有哪幾間？
目前許多銀行都有提供以房養老貸款的服務，以下幫您整理了9間有承作該業務的銀行：
| 中國信託 | 合作金庫 | 兆豐商銀 |
| 以房養老 | 幸福滿袋 | 歡喜樂活 |
| 臺灣企銀 | 臺灣土銀 | 華南銀行 |
| 有家安老 | 樂活養老 | 安養房屋貸款 |
| 臺灣銀行 | 台新銀行 | 彰化銀行 |
| 樂活人生安心貸 | 安居樂齡 | 老來伴 |
以房養老常見問題
可以，借款人過世後，只要子女有意償還債務就能繼承房屋；若不想繼承，銀行就會拍賣房產來清償貸款，如有剩餘則會交給繼承人。
會，除非申請人有事先和銀行約定不繼續撥款。
借款人過世視同契約到期，繼承人有權決定是否清償貸款；若沒有繼承人或繼承人不願意處理，銀行會向法院聲請拍賣，拍賣所得價金應優先償還貸款本息及相關費用，有剩餘就會歸還給繼承人，沒有繼承人則會交給國庫保管；不足的話便會追償借款人的遺產。
結語
以房養老能活化名下房產的價值，讓自己的晚年生活可以過得更加輕鬆有尊嚴，但凡事都有一體兩面，申貸前也要考慮到未來央行升息、通貨膨脹、貸款年限等風險，並進行以房養老試算，不可貿然申辦，讓以房養老不划算了喔！
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