最近更新日期： 2026-01-12
隨著高齡化時代來臨，「以房養老」逐漸成為年長者退休的財務選項；但以房養老的適用情況還會受自身年齡、房屋條件以及和子女的家庭狀況而影響。
本篇久通代書將帶你了解以房養老的條件、優缺點分析，幫助你評估這項退休新選擇！
以房養老是什麼？
以房養老也可稱為「不動產逆向抵押」貸款，房屋所有權人一樣將房產抵押給銀行，但和一般房貸的資金流向相反：
- 銀行將貸款折算成每月撥付的生活費（可約定年限）
- 每月利息從撥款中自動扣除；期滿後須一次償還本金（或由繼承人清償）
若之後法定繼承人無意繼承，銀行便有權處置該房產，較適合獨居長者、或擁有多間房屋的銀髮族申請。
申請以房養老條件有哪些？
以房養老除了屋齡限制外，申請人信用狀況、屋況也會影響銀行的承作意願，以下為你整理申請人及房屋相關條件：
身分條件
- 年齡與貸款年限合計≧90
- 信用評分、聯徵紀錄良好
- 年滿60歲且具完全行為能力
房屋條件
- 屋齡與貸款年限合計≦60
- 房屋不得有其他他項權利設定
- 多數銀行會要求房屋須為於都會區
- 房屋為申請人單獨持有且為自住使用
每家銀行的貸款條件都有些許不同，以上僅供參考。
※貼心提醒：為避免年輕族群過早開始使用房屋借款，達不到以房養老「安養晚年」的目的，許多銀行會要求申請人年齡+貸款年限須落在90~95年。
以房養老的優缺點？
以房養老優點
- 減輕子女孝親負擔
如今受物價高漲的影響，生活成本愈來愈高；以房養老可讓子女可減少支出、降低負擔。 - 有穩定的現金可用
每月銀行都會提供一筆資金，再加上退休金，可供申請人維持生活的基本開銷。 - 房屋可以繼續居住
辦理以房養老後，仍能繼續住在熟悉的環境，不必移居至別的地方。
以房養老缺點
- 法定繼承人的問題
若申請人有兒女，後續房屋處理時常會產生繼承問題；所以無論子女有無繼承意願，銀行在承辦以房養老時，可能都會要求出具子女同意書。 - 要注意貸款的年限
現代社會的人均壽命已逐年攀升，若是貸款期滿但申請人仍健在，可能面臨無力償還貸款、房屋被法拍的狀況。 - 貸款額度可能不高
以房養老的核貸額度受許多因素影響，雖然銀行標榜成數最高可貸到７成，但實際鑑價的結果還是比較保守。 - 撥款穩定但不固定
因為利息內扣的關係，撥款會隨著時間減少，若日後還遇到利率上漲，金額將縮減更多；這也是有些人會認為以房養老不划算的原因。
承作以房養老的銀行有哪幾間？
目前許多銀行都有提供以房養老貸款的服務，以下幫你整理了9間有承作該業務的銀行及其方案內容：
| 利率 | 額度 | 年限 | |
|---|---|---|---|
| 中國信託 | 2.79%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 合作金庫 |
| 最高7成 | 最長35年 |
| 兆豐銀行 | 2.488%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 臺灣企銀 | 2.51%起 | 依銀行鑑價而定 | 最長30年 最短7年 |
| 臺灣土銀 | 2.73%~3.29% | 最高7成 | 最長30年 最少10年 |
| 華南銀行 | 3.19%起 | 依銀行鑑價而定 | 最長30年 最少7年 |
| 臺灣銀行 | 2.285%~3.085% | 最高7成 | 最長30年 最少10年 |
| 台新銀行 | 2.85%起 | 依銀行鑑價而定 | 最長30年 可彈性延長 |
| 彰化銀行 | 2.56%起 | 依個案條件核定 | 最長30年 最少7年 |
※以上銀行貸款資訊皆為2026年1月查詢。
以房養老試算
以房養老貸款每月收取的利息，會隨著銀行撥款金額增加而變多，多數銀行內扣上限為月撥付金額的1/3，多餘利息會每月掛帳累積，待合約期滿再一次付給銀行。
以房養老試算範例
假設：久伯用名下1500萬房屋申請以房養老，銀行核貸6成，貸款年限30年，年利率2.1%，內扣金額上限約為8000元。
- 每月撥款金額為25,000元
- 每期扣款及實領金額
- 第2期扣44元，第2期實領：25000－44＝24956元
- 第3期扣88元，第3期實領：25000－88＝24912元
- 第184期達內扣上限8000元，第184期實領：25000－8000＝17000元
- 第185～360期：不會再增加內扣金額，實領17000元
久伯每月可領金額會從原先的25000元遞減為17000元，待合約期滿，累積利息約為68萬元。
根據內政部公布的數據，2025年六都最低生活費分別從15,515元~20,379元；而久伯每月達內扣上限後只能領17000元，扣除最低生活費之後也不足以支付額外開支，因此申請以房養老並不划算。
※貼心提醒：辦理以房養老貸款前，可利用玉山銀行或台灣企銀網頁先進行試算，避免辦理後才發現貸款額度未能支撐理想生活水平
利率上漲對於以房養老的影響
以房養老利率每個月都會定期浮動，這也是貸款後期可領金額越來越少的原因；若這中間還遇到利率調升的情況，代表內扣利息會提前達到上限（每月撥付金額的1/3），就等於每月養老金提前縮水！
所以除了申貸前先試算清楚總額、利息，也要提早將利率大幅波動的影響一併列入考量。
以房養老常見問題
•以房養老：將房產抵押給銀行，由銀行每月支付生活費給屋主，直至屋主離世
•房屋抵押貸款：將名下房屋抵押給銀行或民間管道以取得資金
兩者最大的差異在於相反的貸款及還款流程，一般房貸貸款時間越長，債務越少；以房養老則是貸款時間越長，債務累積越多。
會，除非申請人有事先和銀行約定不繼續撥款。
借款人過世視同契約到期，有2種處理辦法：
•繼承人有權決定是否清償貸款，並繼承房屋
•無繼承人、繼承人不願意處理，銀行會向法院聲請拍賣
拍賣所得優先償還貸款本息及相關費用，不足的話會追償借款人的遺產。
結語
以上就是關於以房養老的介紹，以房養老能活化名下房產的價值，讓自己的晚年生活可以過得更加輕鬆有尊嚴，不過久通代書提醒你，申貸前也要考慮到未來央行升息及貸款年限等風險，並進行以房養老試算，謹慎申辦！
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