最近更新日期： 2026-01-15
擁有持分房屋後若想申請貸款，要注意和一般完整產權的房貸有很大不同！「持分房屋貸款」有哪些申請限制？什麼管道能夠順利辦理？讓久通代書帶你了解如何能在無須共有人同意的情況下，活化自己的持分資產，取得週轉資金！
持分房屋是什麼？
持分房屋指的是房屋的產權為2人（含）以上共同持有，依性質還可分為以下2種情況：
公同共有
- 房屋所有權為全體持有人共有
- 無註明持分比例（皆註記1/1）
- 申貸需所有持有人同意（因此很難貸款）
分別共有
- 全體共有人有明確的持分比例
- 會註明各別比例如1/2、2/3等
- 自己擁有的部分可進行持分房屋買賣、過戶、貸款
哪些情況會造成房屋持分？
家族繼承未分割
若家中有親人離世，可能會留下房產讓子女繼承（多位）；若事先未指定繼承，就會出現持分房屋的情況。
夫妻共同購買
若是夫妻婚後共同出資買房，雖然會由一人向銀行申貸；但為雙方保障權益，還是會將房屋產權設定為共同持分。
親友合夥投資
手中有資本時，或許會和親友一同購置房屋當作投資，並按出資比例來設定房屋持分的比例。
長輩家人贈與
家人在世時將房屋贈與給子女或親戚，若贈與人數在1人以上，就會有房屋持分的情況。
這4類情況的房屋若沒有事先規劃處理持分問題，日後想申貸或出售時都容易出現問題。
持分房屋可以貸款嗎
協議分割
先徵求全體共有人的同意，以書面協議的方式向地政事務所提出申請，將公同共有房屋改為分別共有。
訴訟分割
可由其中一位共有人向法院申請「共有物分割」（據《民法》第823條及824條，以原物分割將房屋改為分別共有，就能進行持分房屋貸款。
※原物分割：將共有物依照持分比例，在實體上直接劃分成各個獨立部分；通常是共有物分割的優先做法。
變價分割
若在分割過程中產生糾紛、或原物分割有困難或產生價值減損等情況，也可透過變價分割來維護自己的權益。
※變價分割：將共有物以拍賣方式變現，後按持分比例來分配所得價金。
若為分別共有房屋，就可以直接申請貸款，有以下2個常見管道：
- 銀行
- 審核最嚴格，看重信用分數及財力證明
- 幾乎都會要求全體共有人同意
- 放貸核准率極低
- 民間
- 不看信用評分，有不動產皆可申請
- 無須其他共有人同意，可單獨辦
- 以房屋價值為主，過件率較高
| 銀行持分房屋貸款 | 民間持分房屋貸款 | |
|---|---|---|
| 利率 | 年利率3~5%左右 | 月利率1%起 |
| 成數 | 約房屋市值30~70% | 最高達鑑價90%，審核更彈性 |
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持分房屋貸款應備文件？
持分房屋貸款申請流程
- 申請送件：準備相關文件並向貸款機構提出申請。
- 評估審核：會有專業鑑價團隊為持分物件進行鑑價，根據鑑價報告、申貸人資料進行審核，並訂定持分房屋貸款利率及成數。
- 核准對保：借貸雙方約定時間進行對保，當面確認合約內容並簽約。
- 抵押設定：至地政機關設定房屋抵押權。
- 完成撥款：完成以上程序後，最快1天內即可撥款。
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持分房屋貸款常見問題
不行，房屋貸款通常都只會有一位主借款人，無論是銀行或民間管道都不會接受兩位借款人一起申貸。
貸款成數不會只看持分比例，而是綜合評估：
•房屋整體市值
•房屋地段、屋齡
•是否有其他抵押或限制
所以無須擔心是持分就一定會影響貸款成數的好壞。
如果是向銀行申請，會需要全體共有人的同意，可能就無法避免；而民間貸款則可以單獨鑑價、辦理，無須通知其他共有人！
結語
以上就是持分房屋貸款的介紹，提醒民眾挑選民間貸款管道時，一定要選擇不以任何名義亂收費用、不要求抵押證件的合法管道進行申請；只要是分別共有，並搭配正確的評估方式，持分房屋同樣能成為可運用的資產！
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