最近更新日期： 2026-01-26
許多人在看房時，可能會遇到房仲建議「先付斡旋金來增加購買誠意」的情況！但斡旋金多少合理？付越多真的越好嗎？本文將帶你快速了解斡旋金的定義、支付注意事項和流程，幫助你買房更安心！
斡旋金是什麼？
斡旋金是指在房屋買賣過程中，買方為了表達購屋誠意、與賣方協商價格，而先支付給仲介的一筆款項。當賣方同意買方的出價條件時，斡旋金會轉為定金，變成買賣價金的一部分，雙方即可簽訂買賣契約。
那麼斡旋金多少合理？目前法律上沒有規定斡旋金要付多少，但實務上多落在10～20萬元或總價的1～5%之間。
斡旋金與要約書有什麼不同？
除了斡旋金，房仲也會告知買方可以使用要約書來表達購屋意願。斡旋金和要約書有什麼不同呢？以下帶你了解2者的差異：
| 斡旋金 | 要約書 | ||
|---|---|---|---|
| 定義 | 簽約前，先支付一筆款項表達購屋意願和商議價格 | 無須付款，買方以契約書表達購屋意願，並向賣方議價 | |
| 支付金額 | 價格不固定，多為總價的1～5%，或是10～20萬 | 無 | |
| 議價成功 | 斡旋金轉為定金 | 雙方可以簽約，或交付定金 | |
| 議價失敗 | 全額退回給買家 | 契約失效 | |
| 違約後果 | 買方 | 賣方沒收斡旋金 | 賠償總價的3%給對方 |
| 賣方 | 須加倍返還定金給買方 | ||
法律並未規定要以哪種形式來議價，買家可以自由選擇，但由於要約書違約賠償的金額比斡旋金高，因此目前大部分房屋買賣還是會使用斡旋金進行議價。
支付斡旋金注意事項？
如果想支付斡旋金來與賣家議價，付款前一定要注意以下3點，避免落入斡旋金陷阱：
留意斡旋金議價期限
斡旋金契約書內要載明議價期限，通常是3～7天。如果超過斡旋金期限，買賣雙方仍無法達成共識，契約就會失效，房仲應無條件退回斡旋金，不能以任何名義扣取費用。
確認房屋貸款有通過
可以先請銀行做初步的貸款審核，確認自己的信用、財務及房屋條件符合銀行規定，避免因貸款未過件或核貸成數不足，導致無法如期交款，最後斡旋金被沒收。
如果擔心因貸款問題無法交款，建議買方可在斡旋金合約中先註明「若銀行貸款不足X成，可無條件解約」，避免無法拿回斡旋金。
斡旋金不直接影響成交率
有些房仲宣稱斡旋金付越高，房屋越容易成交，千萬不要相信！房屋買賣成交的關鍵取決於買賣雙方對付款條件的共識、市場行情等因素，因此斡旋金多少並不會直接影響房屋成交率。
斡旋金支付流程？
- 買方選好房屋後，向房仲提出購買意願及期望購買價格，若有議價空間就會討論要收取多少斡旋金。
- 買方填寫斡旋金契約書（俗稱斡旋單），須註明出價金額、斡旋金金額、議價期限等事項，並支付斡旋金給房仲。
- 房仲會代為保管斡旋金，並依買方出價條件向賣方議價。
- 賣方若同意買方的出價條件、在斡旋單上簽名，買賣即成立並進入簽約流程；賣方不同意的話，房仲須將斡旋金全額、無息退還給買方。
斡旋金可以退嗎？
如果已經支付斡旋金，或已簽署要約書，後續反悔想要拿回斡旋金，建議你先檢視自己是否符合這2種狀況：
- 斡旋時間截止時，還沒議價成功
通常斡旋的時間為3～7天，如果超過時間房仲仍未和賣方完成議價，買方可要求房仲無條件退回斡旋金。 - 賣方同意出價前，撤回斡旋意願
議價期間內，若賣方沒有同意出價，斡旋金就不會轉為定金。如果買方反悔了，只要在賣方同意出價前請房仲停止議價，就可以順利拿回斡旋金。
斡旋金常見問題
可以，如果斡旋金金額在10萬以下可以用現金支付，但10萬以上建議使用個人支票或台灣銀行支票，支票抬頭寫名賣方姓名並註明「禁止背書轉讓」，確保資金安全。
不可以，根據內政部規定，房仲必須主動以書面告知買方斡旋金或要約書可擇一使用，並說明2者的區別，否則就會違反公平交易法第25條規定。
有些不肖房仲會趁買方反悔想拿回斡旋金時，謊稱賣方已同意出價條件，藉機主張斡旋契約成立，進而沒收斡旋金。如果想避免此風險，買方在取消或反悔前，可以先向房仲詢問斡旋狀況，確定還沒議價成功再取消，才不會落入斡旋金陷阱中。
結語
相信看完這篇文章後，你對斡旋金已經有足夠的理解了。最後再提醒你，買房時需要簽訂的契約很多，一定要仔細閱讀合約內容，充分了解自己的權利和義務，日後才不會發生爭議喔！
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