最近更新日期： 2025-01-24
在看房時，如果房仲說斡旋金金額越高，賣家成交意願就越高的話，小心！你可能落入斡旋金陷阱了！斡旋金意思是什麼？有哪些下斡旋注意事項？讓久通代書解答你所有的疑惑！
更多房屋買賣資訊可看：房屋買賣流程如何進行？簽約到交屋看這篇就夠了！
斡旋金是什麼？
在房屋買賣的過程中，如果買方有意買下這個物件，但想再協商價格，就可以支付斡旋金，表示有購屋的誠意。當賣方同意買方的出價條件時，斡旋金就會轉換成定金。轉定後買賣雙方須簽訂買賣契約，任一方反悔都要賠償違約金。
※知識分享：定金與訂金
- 定金：有法律效果，指合約履行前，支付以作為擔保的一筆錢，若買家違約，不可要求賣家退還；若賣方違約，須雙倍返還定金給買家。
- 訂金：無法律效果，常用在表示購買意願，預先支付的款項，當合約成立時，訂金就轉為買賣價金，沒有成立就退還。
雖然訂金一詞並無法律效果，民眾也很常會在網路上看到違約時，契約寫訂金的話就有機會拿回款項，但實務上法院認為只要買賣雙當初對於訂金的意思與定金一樣，那麼就一樣適用定金的規定喔！
下斡旋金注意事項？
- 留意斡旋金議價時間：斡旋金契約書內要載明議價期限，通常是3～7天。如果超過期限，買賣雙方仍無法達成共識，契約就會失效，房仲應無條件退回斡旋金。
- 斡旋金並非愈高愈好：斡旋金多少合理？通常斡旋金價格會落在10～20萬元或出價的1～3%，但斡旋金的金額高低並不直接影響屋主意願，要注意房仲是否有拿此作為話術。
- 確認房屋貸款有通過：先確認好房貸審核狀況，避免因為沒有通過導致無法如期交款，最後斡旋金被沒收。建議買家可和房仲溝通，看能否在契約書中註明若因貸款問題無法交款，可無條件解約，盡量減少損失。
- 不肖房仲騙取斡旋金：有些不肖房仲會趁買方反悔的時候沒收斡旋金，建議買方如果想取消或反悔，可以先詢問斡旋狀況，確定還沒議價成功再取消，就不會落入斡旋金陷阱中。
斡旋金支付流程？
- 買方向房仲出價，若有議價空間就會討論要收取多少斡旋金。
- 簽斡旋金契約書（俗稱斡旋單），同時買方支付斡旋金。
- 賣方若同意該金額，則在斡旋金單據上簽名，出價買賣即成立。
舉例：賣方乙委託房仲用1200萬出售房子，而買方甲向房仲表示想出價1000萬購買乙的房子，與房仲討論過後，甲支付10萬斡旋金讓房仲與乙議價。若乙同意以1000萬元賣出房屋，就可以在斡旋單上簽名，出價買賣成立，斡旋金便會轉為定金。
除了斡旋金外還有其他下定方式嗎？
有的！民眾可用簽訂要約書的方式來表達購買房屋的意願，要約書與斡旋金的差異有哪些呢？以下帶你了解2者的比較：
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 定義 | 在簽署契約前，先支付一筆款項表達購買房屋的意願 | 無須付款，但談成價格後，須直接簽約或約定簽約時間 |
| 支付金額 | 多以出價的1～3%，或是10～20萬作為斡旋金 | 以契約書為主，不必支付金額 |
| 議價成功 | 買方下的斡旋金成為定金 | 雙方可以簽約，或交付定金 |
| 議價失敗 | 斡旋金退回給買家 | 要約書契約失效 |
| 違約後果 | 買方違約，賣方可自行沒收斡旋金；賣方違約，則須加倍返還定金給買方 | 當其中一方違約時，都要賠償款項總額的3%給對方 |
以上就是2者的比較，最大的差異在於是否需要先付款。目前並未規定要以哪種形式來議價，買家可以自由選擇，需要注意的是，要約書違約賠償的金額比斡旋金要來得高，因此目前大部分房屋買賣還是會使用斡旋金進行議價。
要約書範例可參考：內政部不動產定型化契約書範本
下斡旋後可以反悔嗎？斡旋金還能退嗎？
如果已經支付斡旋金，或已簽署要約書，後續反悔想要拿回斡旋金，建議你先檢視自己是否符合這2種狀況：
- 斡旋時間截止時，還沒議價成功：通常斡旋的時間為3～10天，如果超過時間房仲仍未和賣方完成議價，買家可要求房仲無條件退回斡旋金。
- 賣方同意出價前，撤回斡旋意願：議價期間內，若賣方沒有同意出價，斡旋金就不會轉為定金。如果買方反悔了，只要在賣方同意出價前請房仲停止議價，就可以順利拿回斡旋金。
結語
相信看完這篇文章後，你對斡旋金已經有足夠的理解了。最後再提醒你，買房時需要簽訂的契約很多，一定要仔細閱讀合約內容，充分了解自己的權利和義務，日後才不會發生爭議喔！
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