最近更新日期： 2025-04-02
房價高漲，越來越多年輕人會從小宅下手，套房貸款需求量自然也變多，但為什麼辦理銀行套房貸款時會處處碰壁？或是出現核貸後套房貸款成數不理想的情況呢？快讓久通代書為你解答，教你如何成功申貸！
套房貸款是什麼？
在貸款方面，其實每間銀行對小套房貸款、小坪數貸款的認定都不太一樣，以下為你整理常見的定義：
- 減去公設坪數低於8坪
- 權狀坪數15坪以下
- 主建物加上附屬建物低於12坪
簡單來說，套房貸款坪數須落在15坪以下，超過15坪的房屋，就會被銀行認定為一般住宅。在申請小坪數房貸款之前，建議先諮詢銀行，才能確認自己購買的物件符不符合資格。
套房貸款可以向誰申請？
小坪數房貸可向銀行與民間管道申請，以下為你說明各管道小套房貸款利率及成數：
銀行套房貸款
小套房的抗跌性和增值性都較弱，且常有投資客炒作，因此銀行套房貸款過件率也會較低。但因應買房趨勢改變，有些銀行也漸漸放寬審核。
- 套房貸款利率：普遍在一年2％左右，也可享有首購套房貸款優惠。
- 套房貸款成數：銀行審核房屋貸款時會一併考量房屋本身條件、貸款人信用狀況，而套房本身風險較大，因此房貸最高也只有6成額度。
民間套房貸款
民間套房貸款審核門檻寬鬆，不看聯徵信用評分，信用瑕疵、無薪轉勞保等銀行拒絕案件皆可辦理：
- 套房貸款利率：月利率1%起。
- 套房貸款成數：民間管道審核貸款額度僅以房屋本身價值為主，大多可貸套房貸款8成額度，若套房本身條件較好，則最高可貸鑑價9成。
如何提高套房貸款成數？
小套房貸款成數取決於套房與申請人本身條件，因此建議你盡量滿足以下5個條件，可有效提高你的房貸成數：
- 生活機能良好：若小套房位於都市中心、接近繁榮商圈、明星學區、捷運站，生活機能良好、地段價值高，套房貸款鑑價與成數就能提高。
- 房屋狀況優良：套房屋齡小於15年且內部裝潢、家具都很完善，甚至有重新翻修，就有機會提高放款額度。
- 周遭環境優質：如套房位於電梯大樓且有管理員、住戶品質優良等，都是很好的加分條件。
- 申請人條件好：正常使用信用卡，且過去任何貸款、卡費都準時繳款，無呆帳、退票等不良紀錄，信用報告良好。
延伸閱讀：信用分數怎麼看？3種計分標準看這篇就懂！ - 財力證明充足：本身經濟能力佳，從事高薪、穩定的工作滿1年以上，可拿出財力證明表示自己有穩定還款能力，就能被認定為優良的申請人。
💡 民間貸款以套房條件為主要審核依據，申請人條件則作為加分用途！
套房貸款如何辦理？
小套房貸款的申請流程如下：
- 申請：準備相關文件，提出申請。
- 估價：貸款機構為套房鑑價，做成鑑價報告。
- 審核：根據申請人提供資料與鑑價報告評估可貸額度、利率，進行套房貸款試算，並回報給申請人。
- 對保：貸款核准，雙方約定時間、地點對保簽約。
- 設定：至地政機關設定抵押權。
- 撥款：手續完成，款項匯入指定帳戶。
購買套房的注意事項？
在購入套房時，建議多注意以下2點，有助於你挑選保值性較高的套房：
- 注意避開二次施工：有些業者會將兩間套房打通，形成一間超過15坪的套房，認為這樣就可以辦理一般房屋貸款，但在未經許可之下，打通隔間牆或加蓋夾層，都是違法的行為，銀行也不會願意承作。
- 留意坪數與公設比：銀行套房貸款大多以室內面積為主，因此要注意購入的套房公設比，基本上只要建物所有權狀上，總面積超過15坪，就屬於一般套房貸款的範圍。
套房貸款常見問題
• 在職證明
• 薪轉證明
• 不動產權狀
• 存摺封面影本
• 買賣契約書影本
• 印鑑章、印鑑證明
• 雙證件正本＋影本（正本僅供核對用）
可以！只要套房的主要登記用途含有「住」、「住宅」、「公寓」等字樣，都可以申請首購貸款。
更多貸款資訊：首購族房貸怎麼申請？條件、利率、方案一次看！
不一定，目前僅部分銀行推出了套房貸款寬限期及彈性繳款的優惠；民間管道則是以申請人條件來制訂方案，因此有還款困難的問題可隨時與專員進行討論。
結語
銀行套房貸款限制多、難過件，那就快向久通代書申請套房貸款！來電免費諮詢或填寫線上表單即可申辦，最高可貸房屋鑑價的9成額度，不必擔心會有資金不足的問題！
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