房屋貸款知多少:問答集3

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最近更新日期: 2023-12-18

房屋貸款知多少:問答集3  ▎久通代書

房屋抵押貸款非本人也可以申辦嗎?

關於房貸,一般的說明都是「將名下房屋抵押貸款」,那如果房子不是自己名下的,也就是說房屋所有權人和貸款人不一樣,還可以貸款嗎?答案是:「可以!」

法律並沒有規定房屋所有權人和貸款人要相同,但若為不同人,也不是誰都可以登記,必須是配偶或直系親屬,年齡介於18~65歲才行。另外還有以下注意事項:

  • 所有權人必須擔任保人
    銀行為了保證債權,避免借款人還不出貸款,會要求房屋所有權人成為保人。
  • 未簽立「不動產借名登記契約」,須繳贈與稅
    房屋所有權人與貸款人不同可能有兩個情況,一是貸款人將房屋贈與給所有權人,二是貸款人將房屋借名登記。若貸款前沒有簽立「不動產借名登記契約」,就會被視為贈與,須繳贈與稅;另外要特別注意的是,若所有權人和貸款人收入相差太大,就會被認定為贈與。
  • 合資買房須簽立契約
    若是因為合資購屋導致所有權人與貸款人不同,建議簽訂合資購屋契約,於契約內詳列合資人、出資金額、稅金分配、獲利分配等,保障合資者的權益。
  • 非自住屋,轉售時會課房地合一稅
    這種狀況常發生在父母為子女購屋,而子女想將房屋出售時。只有符合購屋6年內未將房屋出租或作為營業使用、沒有用過自住房地租稅優惠,以及在該房屋設籍並居住6年以上,才會被視為自住屋。若不符合條件,就必須負擔15%~45%的房地合一稅。

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銀行房屋貸款可以超貸嗎?

超貸指貸款額度超過房屋的實際成交價格,而這基本上是不可能的,連全額貸都不行了,更何況是超貸。通常銀行房屋貸款的成數約5~7成,若位在蛋黃區,有望貸到8成。過去或許可以貸超過8成,但在金管會修正銀行對「不動產暴險」之資本提計的規範後,銀行放貸變得保守,想要超過8成極為困難。如果資金不夠,可以試著搭配辦理房屋修繕貸款(裝潢貸款)或信貸。

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40年房貸有什麼條件?

40年房貸有什麼條件?〖久通代書〗

目前有5家銀行提供40年房貸服務,分別是永豐、星展、兆豐、高雄銀行及合作金庫。40年房貸的條件如下:

  • 年輕首購族(以自住為目的,且名下無不動產)才符合資格
  • 貸款人須有穩定的薪資收入
  • 月負債比必須小於70%
  • 貸款人年齡+貸款年限<75
  • 屋齡+貸款年限<50

若屋齡超過耐用年限,或者房屋為小坪數套房、地段偏遠等,較不容易申貸。以上條件依銀行不同而有所差異,而要注意的是,高雄銀行的40年房貸方案專屬於高雄市民,若非設籍高雄,就與這個專案無緣了。

房貸保人的資格會受到信用貸款的影響嗎?

申請貸款時,銀行可能會為了保險一點而要求貸款人提供保人,那麼若本身有貸款,還可以當保人嗎?其實不一定。當保人也是有條件的,試想,就是因為貸款人給銀行的保障不夠,才需要另一個人來作擔保,若保人狀況也不好,怎麼說服銀行核貸呢?

當保人的條件如下:

  • 工作與年資比貸款人更穩定且具有優勢
  • 可提供財力證明,確保當債務人還不出錢時,保人有能力償還
  • 貸款、信用卡繳款紀錄皆正常,與銀行往來紀錄良好
  • 收支比不能太高

理財型房貸與一般房屋抵押貸款的不同?

一般房貸是單純的長期負債,拿到資金後每月固定還款;理財型房貸的優點就是把負債變成投資理財的工具,結合本息攤還與循環動用,已償還給銀行的金額會轉換成循環信用額度,有資金需求時可隨時重新借出來使用。

循環信用額度的使用是按日計息,若沒有動用或當日借還,就不須付利息;而資金的提領也相當方便,信用額度和活儲帳戶連結,可以拿存摺到銀行、用金融卡到ATM或用網路銀行轉帳,非常省時。

但天下沒有白吃的午餐,理財型房貸的方便性是用「利率調升」換來的,大約比一般房貸高1%~2%,所以使用前要好好評估,否則反而會因為利息較高而不划算

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