最近更新日期： 2024-07-08
房屋抵押貸款非本人也可以申辦嗎？
關於房貸，一般的說明都是「將名下房屋抵押貸款」，那如果房子不是自己名下的，也就是說房屋所有權人和貸款人不一樣，還可以貸款嗎？答案是：「可以！」
法律並沒有規定房屋所有權人和貸款人要相同，但若為不同人，也不是誰都可以登記，必須是配偶或直系親屬，年齡介於18～65歲才行。另外還有以下注意事項：
- 所有權人必須擔任保人
銀行為了保證債權，避免借款人還不出貸款，會要求房屋所有權人成為保人。
- 未簽立「不動產借名登記契約」，須繳贈與稅
房屋所有權人與貸款人不同可能有兩個情況，一是貸款人將房屋贈與給所有權人，二是貸款人將房屋借名登記。若貸款前沒有簽立「不動產借名登記契約」，就會被視為贈與，須繳贈與稅；另外要特別注意的是，若所有權人和貸款人收入相差太大，就會被認定為贈與。
- 合資買房須簽立契約
若是因為合資購屋導致所有權人與貸款人不同，建議簽訂合資購屋契約，於契約內詳列合資人、出資金額、稅金分配、獲利分配等，保障合資者的權益。
- 非自住屋，轉售時會課房地合一稅
這種狀況常發生在父母為子女購屋，而子女想將房屋出售時。只有符合購屋6年內未將房屋出租或作為營業使用、沒有用過自住房地租稅優惠，以及在該房屋設籍並居住6年以上，才會被視為自住屋。若不符合條件，就必須負擔15％～45％的房地合一稅。
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銀行房屋貸款可以超貸嗎？
超貸指貸款額度超過房屋的實際成交價格，而這基本上是不可能的，連全額貸都不行了，更何況是超貸。通常銀行房屋貸款的成數約5～7成，若位在蛋黃區，有望貸到8成。過去或許可以貸超過8成，但在金管會修正銀行對「不動產暴險」之資本提計的規範後，銀行放貸變得保守，想要超過8成極為困難。如果資金不夠，可以試著搭配辦理房屋修繕貸款（裝潢貸款）或信貸。
40年房貸有什麼條件？
目前有5家銀行提供40年房貸服務，分別是永豐、星展、兆豐、高雄銀行及合作金庫。40年房貸的條件如下：
- 年輕首購族（以自住為目的，且名下無不動產）才符合資格
- 貸款人須有穩定的薪資收入
- 月負債比必須小於70％
- 貸款人年齡＋貸款年限＜75
- 屋齡＋貸款年限＜50
若屋齡超過耐用年限，或者房屋為小坪數套房、地段偏遠等，較不容易申貸。以上條件依銀行不同而有所差異，而要注意的是，高雄銀行的40年房貸方案專屬於高雄市民，若非設籍高雄，就與這個專案無緣了。
房貸保人的資格會受到信用貸款的影響嗎？
申請貸款時，銀行可能會為了保險一點而要求貸款人提供保人，那麼若本身有貸款，還可以當保人嗎？其實不一定。當保人也是有條件的，試想，就是因為貸款人給銀行的保障不夠，才需要另一個人來作擔保，若保人狀況也不好，怎麼說服銀行核貸呢？
當保人的條件如下：
- 工作與年資比貸款人更穩定且具有優勢
- 可提供財力證明，確保當債務人還不出錢時，保人有能力償還
- 貸款、信用卡繳款紀錄皆正常，與銀行往來紀錄良好
- 收支比不能太高
理財型房貸與一般房屋抵押貸款的不同？
一般房貸是單純的長期負債，拿到資金後每月固定還款；理財型房貸的優點就是把負債變成投資理財的工具，結合本息攤還與循環動用，已償還給銀行的金額會轉換成循環信用額度，有資金需求時可隨時重新借出來使用。
循環信用額度的使用是按日計息，若沒有動用或當日借還，就不須付利息；而資金的提領也相當方便，信用額度和活儲帳戶連結，可以拿存摺到銀行、用金融卡到ATM或用網路銀行轉帳，非常省時。
但天下沒有白吃的午餐，理財型房貸的方便性是用「利率調升」換來的，大約比一般房貸高1％～2％，所以使用前要好好評估，否則反而會因為利息較高而不划算。
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