台北房屋代償9大問答!想降低負擔千萬別錯過

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最近更新日期: 2023-12-27

台北房屋代償9大問答!想降低負擔千萬別錯過

大家都說一寸光陰一寸金,但其實在台北,寸土寸金的程度更甚時間。台北市的房價所得比已來到15.79倍,表示要不吃不喝將近16年,才有機會買下一棟房子。除了蛋黃區,如大安、信義、中正的房價一直居高不下外。蛋白區,好比南港、內湖,也因為重劃及建設的關係漲幅頗高。

如果牙一咬在台北買房成為房貸族,之後發現了更符合需求的貸款方案該怎麼辦呢?其實還有台北房屋代償可以申請!今天我們整理了台北房屋代償9個常見問題,快看看大家都問了什麼!

台北房屋代償是什麼?

代償的意思為代為清償,由第三方房貸機構(銀行、民間)幫你代償餘額,再轉貸過去,簽訂新的房貸合約。通常是因為新機構的利率較低,或是在貸款年限、寬限期等部分提供較寬鬆的條件,達到降低利息和月付金而吸引房貸族申請,也有其他原因,我們接著會詳細說明。

舉例說明:你擔心過沒幾年可能連台北蛋白區的房子都買不起,於是存好頭期款, 看好房子後,你直接向固定來往的A銀行辦理買房貸款,但後來發現B銀行的房貸利率更低,或是有其他更符合需求的優惠,那就可以諮詢B銀行是否提供轉貸,如果核貸通過,B銀行便會代償原房貸金額,協助轉貸。

台北房屋代償管道有哪些?

銀行

房屋貸款年限至少20年,對銀行來說是筆不小的利潤,因此滿多間銀行都有提供台北房屋代償,轉貸後可有下面4點好處:

降低貸款利率 減少月付金額
延長還款年限 取得優惠方案

民間

民間貸款公司也有提供台北房屋代償,目標客群及可提供的優點和銀行不太一樣。如有以下需求,民間會比銀行更幫得上忙。

想提高房貸成數 需要債務整合 原機構是高利貸
有信用瑕疵情形 收入不穩定 年齡超過銀行規定

我適合哪種台北房屋代償?

除了提供的好處不一樣以外,銀行及民間的審核標準也不同。若本身信用良好、收入穩定,那向銀行申請再好不過。但要是有債務協商紀錄、房貸時常遲繳,或是收入不穩定、年齡超過60歲以上等情形,民間會比銀行的接受度高許多。辦理台北房屋代償前可以多加比較跟詢問,相信行員或專員都很樂意為你解答。

台北房屋代償管道限制?

銀行

若是用新屋向銀行辦理房貸,貸款成數最高為鑑價金額的8成,所以要是原房貸的核貸成數已有7~8成,比較難向代償銀行再要求額度,大多還是以降低利率及月付金為主。如果代償需求是為了提高額度,且之前都有按時繳款,可以直接試著向原銀行提出增貸需求,若房屋尚有剩餘價值,還是有機會提高成數。

延伸閱讀:房屋增貸如何辦理?有什麼好處或注意事項?

民間

民間的辦理條件相當簡單,核貸成數較高,提供的好處也更多元。因此利率方面會略高銀行,最低月利率1%起。但只要找到合法管道,利率收取都是合乎法規的,專員也會盡力依據貸款條件規劃合適的方案,最大限度降低負擔。

延伸閱讀:
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合法民間借款怎麼挑?記得這3招就沒問題!

房屋代償會有哪些成本?

轉貸還是會有一定的成本。除了要確認原房貸銀行的清償限制,是否需要支付違約金,也要考慮轉貸的設定規費、代書費及新機構的手續費。

房屋代償所需成本〖久通代書〗
  • 違約金:一般銀行規定房貸前1~3年不得提前清償,違約會依一定比例X房貸本金(或餘額)計算。第1年的違約金最高(可達本金1%),再逐年遞減。
  • 設定規費:地政設定規費為貸款金額X0.12%。
  • 代書費:專業代書協助辦理設定及塗銷的費用約5000~6000元。
  • 新機構手續費:銀行或民間都會收取一筆3000~10000元不等的手續費,有些銀行或民間會將規費與代書費全部計算進去收取一筆總費用,因此實際費用還是房屋代償機構為主,都會開立收費明細,不用擔心!

台北房貸代償流程?

不論是民間還是銀行代償流程,都是以下7步驟:

  1. 申請:向房屋代償機構提出申請。
  2. 評估:新機構根據提供的文件規劃新房貸方案,回報給申請人。
  3. 對保:與新房貸機構見面對保簽約。
  4. 設定:將代償機構設定為第二順位抵押權。
  5. 代償:轉貸機構出面代償原本的房貸金額。
  6. 證明:原本的貸款機構發還清償證明及相關文件。
  7. 塗銷:攜帶相關文件再到地政事務所塗銷原機構的抵押設定,這時代償機構就會變成第一順位抵押權。

申請台北房屋代償需要什麼文件?

  1. 雙證件(正本+影本,正本僅供核對身分)
  2. 土地建物所有權狀
  3. 房貸最近一年繳款明細
  4. 戶籍謄本
  5. 印鑑章、印鑑證明
  6. 財力證明(為銀行必備文件,民間則視為加分條件)

台北房屋代償塗銷時間要多久?

原房貸機構收到代償金額後,需要2~5個工作天開立清償證明,收到之後就可到地政機關辦理塗銷手續,約1~2個小時就可以塗銷完畢!由於有些銀行是統一由作業中心開立證明,所以會比較久,但整體來說,最晚7天內就可完成代償塗銷。

代償會影響信用嗎?

無論是用哪種方法進行房屋代償,都不用擔心影響聯徵信用報告的評分,因為代償屬於一般的轉貸、增貸服務,只要準時還款就不會有分數降低的問題,還是可以辦信用卡或申請其他貸款。

結語

正是因為買房已成為台灣民眾無可避免的壓力及負擔,及早了解台北房屋代償變得格外重要。當然最根本的條件還是要找到可負擔能力的房子,買房前多了解市場行情及自身財務狀況,才不會代償後還是每個月為了還款唉聲嘆氣。看完今天的資訊整理後對台北房屋代償還有其他疑問嗎?可以諮詢久通,我們專業的貸款顧問都在這裡為你服務!

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