最近更新日期： 2025-10-22
變價分割常見於兄弟姊妹為了結束持分房屋、持分土地情況而產生的程序，但程序進行時有哪些變價分割限制呢？變價分割費用怎麼算？現在就和久通代書一起看下去吧！
變價分割是什麼？
變價分割是指將不動產進行拍賣，再把所得依持分比例分配各共有人。
根據民法第823條，當全體共有人無法達成分割協議時，可以向法院聲請裁判分割共有物。法院會依共有物的性質與實際狀況，以原物分割、變價分割或原物分割兼金錢賠償的方法來分割財產。
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變價分割流程
當共有人間無法達成共有物分割協議，可先到鄉鎮市公所的調解委員會，或找不動產糾紛調處委員會申請調解分割，若調解不成再進行以下變價分割流程：
步驟1：提起訴訟
聲請法院訴訟不分共有人持分產權大小，只要是共有人都可以起訴。一旦開庭，全體共有人必須一同起訴或一同被訴，包含沒有意見的共有人，也須納入原告或被告中，才可繼續進行訴訟。
步驟2：法院審理、判決
法官會根據共有物的性質狀態、價格、經濟效益等因素判斷是否進行變價分割，通常以採取原物分割為優先，但房屋、土地不動產分割後難以使用且容易失去經濟效益，法院就會考慮進入變價分割拍賣流程。
※貼心提醒：共有物分割主要是為了「解除共有關係」，而非只將價格平均分配，所以若受分配部分未達原應有比例，就會以原物分配兼金錢賠償的方式進行分割。
步驟3：聲請變價程序
等待訴訟判決確定後，任一共有人可持判決書向法院聲請進行變價程序。
法院會查封共有物、委託專業鑑價公司進行鑑價，並詢問所有共有人對鑑價結果的意見，確定拍賣底價。若共有人未達成共識，法院就會公開拍賣共有物。
※貼心提醒：依照民法824條第7項規定，不動產拍賣過程中，若由外人得標，任一共有人皆擁有優先購買權，可依標出成交價再買回；如果是任一共有人得標，則其他人無優先購買權。
步驟4：分配變賣所得
按變價程序出售持分房地後，法院會先將拍賣所得扣除鑑價費、拍賣費等相關執行費用，再依持分比例分配價金給所有共有人。
聲請變價分割費用有哪些？
- 訴訟費用：依所有權人比例來分配。
- 鑑價費用：法院指派鑑價公司來估價，費用由共有人共同分擔。
- 拍賣費用：包含拍賣公告費、場地費，會依共有人比例來分配。
- 執行費用：如果進行變價分割強制執行，執行費會以公告現值的千分之8來計算。
變價分割與原物分割的差別？
分割共有物時，法院原則上會採原物分割，除非共有物性質不適合原物分割、分割後價值降低，或是共有人間難以達成分割協議，才會採變價分割。
那麼變價分割與原物分割有什麼差別？以下快速比較2者的分割方式和優缺點：
| 變價分割 | 原物分割 | |
|---|---|---|
| 分割方式 | 將共有物變賣，再將所得依持分比例分配各共有人 | 共有物依持分比例分割，再分配各共有人 |
| 優點 | 確保公平分配、避免因分割導致價值損失或使用不便 | 保留共有物的完整性 |
| 缺點 | 共有人無法保有共有物產權，需處理變賣與價金分配 | 分割後可能造成共有物價值下降、易有公平性問題 |
變價分割常見問題
若法院裁判變價分割，就會指派不動產鑑價公司進行估價，經過鑑價完畢後會詢問共有人意見，並結合銀行給出鑑定報告，就能確定第一拍的變價分割價格。
在變價分割判決決定前，建議共有人可利用以下2個方法來保護自身權益：
•以金錢彌補權益損失的共有人：如果無法實現原物分割，可透過金錢補償的方式保障有損失的共有人的權益。
•可以運用共有人的優先購買權：共有人在不動產進入變價分割拍賣流程時，擁有優先購買權，共有人可善用此規定來維護自身權益。
結語
以上就是關於變價分割的介紹，久通代書提醒你，持分不動產本身就會使不動產難以買賣、過戶，即使繼承給子女也只是造成共有人變多，所以早些進行共有物分割協議，不僅是在保障自己，也是在保障子女喲！
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