最近更新日期： 2026-03-18
近年來房價的水漲船高，合資買房成為了不少人投資的選項之一，然而合資買房其中的優缺點你搞懂了嗎？產權又該如何劃分？讓久通代書馬上來為你詳細說明！
合資買房是什麼？
合資買房顧名思義是由2人以上共同出資，購買房產，降低各自的買房成本，合資買房登記形式分4種：共同登記、信託登記、借名登記、預告登記。
共同登記
出資者擁有房屋共同持有登記。
單獨登記
- 信託登記
信託登記是將名下房屋轉移給受託人，受託人必須是專業人士或機構，依照信託契約替委託人處理信託事務，包含出租、出售、保險理賠、徵收補償給受益者，或等信託目的完成就還給受益者。 - 借名登記
為投資客的常用登記方式，通常使用借名登記，是因本人信用不佳、想節稅、隱匿財產等。會找各方面條件、信用都較好的親友作為名義人，類似於委任的概念。 - 預告登記
預告登記是限制不動產所有權人對資產進行任何動作，用來保障請求權人的不動產權利。將房產登記在一人名下，成為所有權人；另一方則以「預告登記」登記房屋，成為請求權人，未來若所有權人有任何買賣、過戶、贈與、貸款等動作，都要徵求請求權人同意才能處理。
合資買房優缺點
共同登記
- 優點
- 產權劃分清楚
即使雙方為均分財產，最好準備一份合資買房協議書，詳細註明出資比例、貸款成數、如何繳稅，拆分時才有依據。 - 避免他人未經同意處理房屋
若有持分人想要賣掉房屋，都必須經過持有者同意才能賣。延伸閱讀：房屋持分買賣怎麼做？相關規定一次告訴你！
- 產權劃分清楚
- 缺點
- 稅單變多份
擁有房產須繳納地價稅，又因地價稅按人頭計算，共同持有人都必須繳納地價稅；另外房屋稅通常只有一張稅單，想要分開繳稅，可向房屋所在地的稽徵機關申請「房屋稅分單繳納」，即可按持分比例，分別開立稅單。 - 失去優惠稅率
為夫妻合資買房可能出現的情況，只要房屋在買賣前一整年都沒有出租營業，而是本人、配偶或直系親屬有在此屋設籍，就能享有「一生一次自用住宅土地增值稅10%的優惠稅率」。但一人一生只能使用一次，所以若房屋為共同登記，等於雙方同時用掉此優惠稅率，民眾可多考慮。 - 貸款麻煩且放款成數低
因產權複雜，銀行放款時會將貸款利率調高，貸款成數也會比自用住宅要來得低。此外，若申貸人有信用不良的情況，也會影響到貸款成數。 - 想處理不動產需要所有人同意
因共同持有，若有一方想動用不動產，就需要全體所有權人的同意，非常麻煩。
- 稅單變多份
信託登記
- 優點
- 規範齊全，可以充分保障財產。
- 不受徵收、法院判決、強制執行影響。
- 缺點
- 管理費不便宜，每改一條合約就會收費一次。
借名登記
- 優點
- 可以解決信用不佳的問題
- 可節稅
- 缺點
- 風險太高，法律保障有限
房屋實際上在他人名下，而非本人名下，若對方不想歸還或擅自處理，基本上很難追討。若民眾想使用借名登記，一定要簽訂好書面合約並留好房屋繳款、稅金等相關紀錄，避免日後糾紛。
- 風險太高，法律保障有限
預告登記
- 優點
能防止房屋被所有權人轉賣、抵押，因為所有變動都須得到請求權人的同意。
- 缺點
對於徵收、法院判決、強制執行等，無法主張預告登記的請求權。
合資買房注意事項
找對合資者最重要
合資買房的合夥人、人數選擇非常重要，首先合資的人數不需要過多，2-4人就好，以免人多口雜，意見難以整合。另外，合資人的專長，最好能夠互補，有些人擅長看屋、有人擅長裝修、有人擅長租賃事宜，是最好的情況。
規範權益及責任分配
訂定好私人契約，在其中註記權益及責任分配，以下5項內容一定要有：
- 標的物的房產地址
- 協議由誰擔任持有人
- 賣房後，利益怎麼分配
- 個人的出資金額和比例
- 預計何時脫手賣房、預期的賣出價位
設定不動產抵押權登記
若ABCD4人合資買房，每人出資200萬元，產權登記在A先生名下，為保障其他合夥人的權益，就要在產權登記時，分別設定200萬元抵押權給BCD三位，避免引起合資買房糾紛。
申請「預告登記」
申辦預告登記，讓其他合夥人擔任「請求權人」，若不動產要轉移給別人、申辦新的抵押貸款，都需要經過合夥人同意。
學會計算投資報酬率
合資買房的目的，多是為了賺錢，合夥人間須有共識，例如鎖定投資標的、用什麼方式改裝、獲利多少時賣房等，能有效避免意見不合。
合資買房協議書怎麼寫？
為了避免日後出現合資買房糾紛，建議買房前先簽訂一份完整的「合資買房協議書」，註明每位合資人的權利與責任，未來遇到問題才有依據可處理。
通常合資買房協議書必須包含以下7項內容：
- 房屋基本資訊：明確記載房屋的地址、坪數、地號與建號等。
- 房屋使用權限：約定誰有權利居住，若未來要出租，租金如何分配。
- 銀行貸款細節：例如由誰擔任申貸人和保證人、每月還款金額的分擔比例等。
- 各項費用分攤：例如房屋稅、地價稅、水電費、瓦斯費等費用的分攤方式。
- 合資人基本資料：每位合資人的姓名、身分證字號、戶籍地址等。
- 出資金額與比例：每位合資人的出資金額、占總價比例。
- 未來退出與出售機制：例如處分房屋的條件、優先購買權順序、房價訂定標準、出售後款項分配比例等。
合資買房常見問題
無論登記哪個名目，建議都應該在事前訂定詳盡的合資合約，並且尋求專業律師來協助公證是更理想的做法，雖然可能需要一筆額外開銷；但若未來發生糾紛問題也能有這份可靠的「事前協議書」來保護自己的權益。
大多數銀行不會接受共同貸款，是因為過往常見因共同貸款衍生出「債權難以執行」的困境，為你舉例：
- 因其中一人發生離婚、失業或死亡等風險，其餘借款人無力負擔或拒絕償還，銀行的債權得不到保障。
- 每位貸款人的情況變動（如被法院查封、限制行為）都會影響到後續管理，如產權爭議、繼承程序或信用評估等問題。
結語
以上就是合資買房的介紹，久通代書提醒民眾，合資買房即使找熟識的朋友都可能有風險，來路不明的合資買房投資生意千萬不要做，萬一發生合資買房詐騙，損失會非常大，民眾千萬必須小心！
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