最近更新日期： 2024-11-05
許多名下有房屋者需要資金時，可能會先向銀行申請房屋貸款，而房屋貸款年限和利率、成數多少也是許多人非常關心的事，以下就讓久通代書繼續為你說明！
房貸要貸多久比較好？
目前大多數銀行提供房貸20年、30年和40年的方案，那麼房貸要貸多久比較好？其實，沒有什麼好不好的問題，房貸年限越長，每月還款金額就越低，但整體繳交利息越多，所以貸款年限須依個人狀況評估。可以從以下4點考量：
- 每月還款金額占收入的比例
銀行可接受的收支比約為50％～70％，所以貸款前可以計算看看每月攤還的金額能不能過關。也可以拉長年限降低月付金額，這樣就有多出來的資金可做其他規劃。 - 房子預計要持有幾年
如果房子預計持有時間較短，仍在貸款期間的話，賣屋時或許可以直接用買方的錢清償房貸，這樣實際上也不會繳那麼多利息。 - 銀行有沒有限制提前還款
如果銀行沒有限制提前還款，就可以拉長年限來降低每月還款壓力，有多餘的資金時就多還一點本金，甚至未來提前清償，這樣也可以降低總利息支出。 - 是否須透過房貸強迫自己儲蓄
如果拉長年限，降低月付金，卻還是會把錢花光，也沒有其他穩定的投資規劃，那麼不如縮短年限，每月多還一點房貸，把錢存在房子裡。
雖然房貸年限主要是看個人的資金運用來決定，但也不是想貸多久就一定能如願喔！銀行房貸有2項貸款年限限制是「貸款年限＋貸款人年紀＜75」及「貸款年限＋屋齡＜50」，若不符合規定，當然也沒辦法自由選擇。
房貸提前還款利息還要繳嗎？
答案是：「不用！」
如果辦理房貸且償還一段時間後，發現自己有能力可以一次清償，當然可以提前讓自己脫離負債生活。提前清償就是為了節省利息支出，因為房貸的利息是依剩餘本金的多寡來計算的，將本金還掉，自然就不用再繳利息。
貸款時訂的利率以後會改變嗎？
想知道房貸利率會變動嗎？你要先了解利率怎麼算。房貸利率計算方式分為固定式與機動式2種，以下分別介紹：
- 固定式利率：貸款期間利率皆固定，不受央行升降息影響。
- 機動式利率：貸款期間利率會受到央行升降息影響，算法是「指標利率＋加碼利率」，指標利率通常以國內8家銀行「1年期定期儲蓄存款利率」的平均值為基準，加碼利率則是銀行依客戶條件評估成本、風險及利潤後核定。機動式利率還可分為一段式與分段式，差別在於前者的加碼利率固定，後者加碼數則會依時間分段而不同，通常前期低、後期高。
由此可知，如果貸款人選擇的是機動利率，那麼未來利率當然有變動的可能性。事實上，房貸較常機動計息（指數型房貸），目前幾乎沒有銀行提供長期的固定利率，通常都只有一段期間，期滿後便改為機動利率。
辦房貸時選自住，未來出租給別人，對貸款有影響嗎？
近年房貸利率低，有些人會利用房屋來投資，也就是先貸款買房，再將房屋出租賺取租金。辦理房貸時，自住的利率比非自住還低，因為對銀行來說，投資客風險較高，所以利率也較高。那麼申辦貸款時先選自住，未來再把房子出租，會不會影響房貸的利率呢？
一般來說，房貸契約簽訂後，銀行就不會再特別去調查房屋的居住情況，所以即便你將房屋出租，銀行也不會知道，貸款自然不會受影響。但是，若未來需要增貸，銀行就會重新調查房子，這時候可能就會有問題囉！
本身有車貸，會不會影響房貸成數？
車貸影響房貸成數是有可能的，因為收支比（月負債比）的關係。收支比指每月負擔的債務總額占總收入的百分比，銀行會希望這個數值落在50％～70％之間，因為若貸款人的債務過多，可能有還不出錢的風險。
收支比會影響貸款的額度及利率，還有申貸成功與否，所以辦理房貸之前若已經有背負其他債務，就要好好計算每月的債務支出，如果收支比過高，建議還是先處理好其他貸款，一來申辦房貸會順利許多，二來也讓自己的還款壓力不會太大。 銀行可以從聯徵中心的個人信用報告得知貸款人有哪些債務，如果車貸是向民間融資公司申請，就不會顯示在信用報告上，但因為有抵押設定，銀行還是可以查到貸款紀錄喔！
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