最近更新日期： 2024-11-15
辦理貸款有許多小細節要注意，那麼針對房屋貸款，事前應該知道什麼呢？以下為你解答幾個小疑問！
房屋新舊會不會影響貸款額度？
答案是「會！」，銀行會從房屋的可使用年限和建造完成時間來看：
- 房屋可使用年限：若房屋可使用年限越短，房屋貸款成數就會較低。而影響使用年限的因素就是建材，各類建築的耐用年限，可參考「固定資產耐用年數表」。
- 房屋建造完成時間：房屋越新，銀行房屋貸款利率、額度與年限等條件就會越好。如果屋齡超過30年以上，通常銀行只願意核貸老屋價值的4～6成，但若房屋在雙北地區，或是有捷運站的地段，老屋貸款成數還是有可能提高到8成。
沒有薪資轉帳，該怎麼辦理房貸呢？
想辦理貸款，一定要提出相關的財力證明來向銀行保證自己有還款能力，這時候，工作的薪轉紀錄就是最直接的證明。但是，如果自己的工作是領現金該怎麼辦呢？其實銀行不一定只接受薪轉證明，如果有其他相關文件可佐證，還是可以辦理！常見的證明文件如下：
薪轉紀錄
工作單位每月轉帳到薪轉帳戶，只要帶著該存摺補登到最新一筆資料，並列印影本就能作為證明。
薪資所得清單
帶著身分證到國稅局、地方稅務局，或至財政部稅務入口網申請所得清單，也可作為證明。
近1年扣繳憑單及所得稅報稅明細
銀行可藉此來掌握貸款人近1年的收入情形。可前往國稅局申請，或在5月報稅期間將扣繳憑單及報稅明細留存。
勞保明細
勞保明細會顯示過去工作狀況、目前是否仍在工作中、在職多久、薪資級距等，利用自然人憑證及讀卡機，就能上勞保局網站申請。
與銀行往來存摺、定期存款單據
若本身是SOHO族，無固定薪轉，也可用經常往來的銀行存摺或定期存款的收據作為證明，不過至少要有1年以上的紀錄。
另外，也可將每月蓋有公司大小章的薪水袋留下來，同樣可以作為證明！如果以上證明都沒有，想提升核貸率的話，可用名下房屋、土地權狀或持有基金、股票及債券等來當財力證明，或主動提供保證人，幫銀行降低風險。
可以自己固定存款再備註薪轉嗎？
可以，如果屬於領現工作者、自由工作者等無薪轉證明的族群，可以每月固定存入一筆資金到銀行存摺，讓存摺裡有一定的存款，並持續6個月以上，以向銀行證明自己有足夠且穩定的還款能力。
自營商申請房貸有哪些注意事項？
自營商屬於自行開店、經營公司而沒有薪轉證明或固定收入的工作者，對銀行來說借貸風險較高，因此申請銀行自營商房貸前一定要注意以下事項：
- 提供401報表：401報表是銷售貨物與勞務的公司報稅時使用的報表，記載公司進貨與開出的銷貨發票，銀行可藉此了解公司的營運狀況，有機會提升貸款過件率。
- 確認有營業登記：由於自營商辦理營業登記後就會具備公司行號，而公司行號具有法律地位和明確的營運狀況，再加上有資產作為擔保，因此對銀行來說借貸風險較低，核貸率也會提高。
- 避免還款能力不足情形：如果自營商有存摺無存款、經常提領存款或沒有與銀行穩定金流往來等情形，可能會被銀行認定還款能力不足，因此應避免出現上述情況。
保職業工會對辦理房貸有幫助嗎？
勞保明細可當作財力證明，如果沒有在公司投保，而是自己去工會投保有用嗎？其實自己加入工會保，不太算是財力證明！因為工會保只要繳納款項就可以入保，門檻較低，所以多數銀行會認為工會保的可信度較低，會再要求你提供其他的證明。
可以用信用貸款籌買房自備款嗎？
購買房屋時，有些人會因為自備款不足，想先申請信貸來獲取資金，之後再辦理房貸，然而這樣是好的選擇嗎？建議不要這樣做！因為貸款之間是會互相影響的。
先辦信貸對房貸造成的影響在於收支比，所謂收支比就是每月繳納的債務金額佔總收入的百分比。銀行對申貸人的債務負擔有明確規定，一般大約落在50%～70%之間，如果貸款人每個月的債務負擔已經佔了月收入一定比例，銀行就會擔心貸款人還不出錢，而影響到銀行核貸的額度及利率，更可能直接被銀行拒絕。
如果不是因為頭期款，而是本身早就有信貸的話，若已經還款一段時間，且繳款紀錄都正常，只要收支比符合銀行的要求，還是有機會申貸的，也不必太過緊張，可直接詢問想貸款的銀行！
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