最近更新日期： 2024-11-13
名下有多棟房屋，或房屋正在出租中，會影響土地貸款額度嗎？已經辦理土地貸款，還能進行分割登記嗎？讓久通帶你了解更多土地貸款相關資訊，一起看下去吧！
名下已經有兩間房，再買農地是否會影響貸款成數？
央行打房政策中有對於購置住宅貸款的限制，若名下已經有2間房，購買第3間時，房貸成數就會受限，但並不會影響農地貸款成數。農地貸款成數會受你的個人財務狀況和信用分數影響，另外，若你名下房屋仍有貸款，也需留意自己的負債情形，若負債比已經有點高，就會更壓縮農地可貸額度！
延伸閱讀：
央行打房政策有哪些？5項政策要知道！
農地貸款怎麼貸？申請管道和條件一次看！
農地和農舍所有權人可以不同嗎？
一般而言，土地所有權人和該土地上的建物所有人是可以為不同人的。然而，若建物為農舍，情況就不一樣囉！依農業發展條例第18條第4項規定，農舍起造人應為農舍坐落土地之所有權人，若要移轉，需在農舍興建滿5年後才可以，且農舍和座落農地需一起移轉，因此農地與農舍所有權人不能不一樣！
※貼心提醒：若為民國89年以前興建完成之農舍，且與農地分屬不同所有權人時，不受上述限制。
土地上的房屋正在出租中，會不會影響到土地貸款條件？
辦理土地貸款時，通常需連基地上的房屋一起抵押，這樣未來銀行若要行使抵押權比較不會有問題。而租賃權與抵押權的關係，在發生順序不同時也有所差異：
- 先租後抵：原租賃關係不受抵押權影響，就算抵押物被拍賣，新的買受人也應承受原租賃契約。但是，這樣的規定很有可能造成未來處分的困擾，所以銀行通常只給予較低的核貸成數，甚至可能要求抵押人解除租賃關係後才提供貸款。
- 先抵後租：依據民法第866條，不動產設定抵押權後，仍可成立租賃關係，抵押權不受影響。
土地已經整筆貸款，還能分割登記嗎？
可以！不過，根據民法第868條，抵押的不動產即便分割，抵押權也不會受影響，地政機關會將抵押權轉載在分割後的各筆土地上，也就是說，若借款人未依約還款，分割出去的土地還是會被行使抵押權喔！但若符合土地登記規則第107條規定之特定情形者，抵押權就可以僅轉載於原設定人分割後取得的土地上。
土地貸款保人一定得在台灣有工作嗎？
當貸款的保人，必須擁有比貸款申請人更好的條件，主要有以下5點：
- 負債比低
- 信用良好
- 60歲以下
- 工作收入穩定
- 有銀行要求的財力證明
工作收入的部分，銀行通常會要求保人提供薪轉存摺來確認，不過各家銀行的規定不同，所以沒有台灣的薪轉證明能不能當保人，還是必須詢問銀行喔！
了解更多貸款相關文章：
