最近更新日期： 2025-12-26
房屋共同持有幾乎都是因贈與、繼承或合資購房而來，在現代社會上是很常見的情況。因此了解共有房屋的相關知識對每位共同持有人的都很重要！
就讓久通代書來為你詳細介紹關於房屋共同持有的成因、處理方法，以及辦理流程和費用。
什麼是房子共同持有？
「房子共同持有」是指一間房屋的產權由2個人以上共同持有，每位持有人只是部分擁有該房屋（非完整產權），持有還可分為2種情況：
- 公同共有：多人共同持有房屋的所有權，無明確比例分配，產權上會標記1/1；除非法律另有規定，否則任何處置都需要全體同意。
- 分別共有：各共有人有明確的持分比例，可以針對各自擁有的部分進行買賣、貸款。
公同共有、分別共有最大的區別在於想要處分整棟房屋時的權利及自由程度。
不看信用，有房屋即可貸
為什麼房子會有共同持有情況？
既然過程處理起來較為麻煩，為什麼房屋還要共同持有呢？以下為你說明在台灣常見的3種共同持有成因：
夫妻共同持有
- 婚前買房：若登記在其中一方名下則屬於個人財產，不算是共有，即使婚後雙方一起還貸款，另一方也不會自動取得所有權；若婚前一起出資買房，且登記雙方名字，就符合共同持有。
- 婚後買房：
- 只登記在一人名下：所有權仍屬於登記人，但離婚時配偶可請求剩餘財產價值分配。
- 登記為公同共有、分別共有：產權便是雙方共同持有；雙方可自行協商要登記為哪一類。
家人共同持有
多數是以繼承、家人一起購屋或長輩贈與等因素而與家人共同持有不動產：
- 繼承：最常見為長輩過世後，房屋遺產自動變成子女公同共有（在無明確遺囑分配情況下）。
- 家族購屋、父母贈與或繼承後協議分割：每人有明確持分比例，有權獨立處理自己的部分，也就是分別共有。
朋友共同持有
朋友共同持有大部分都是一起投資、共同買房自住的情況：
- 分別共有、公同共有：朋友合資登記為「分別共有」較常見，能獨立處理個人部分、房子有出租或收益也能按比例分配；公同共有則相對限制較多，處置需要全體同意。
- 多人出錢但登記在一人名下：所有權只屬於登記人，若之後有爭議的話，其他出資者會有主張權利困難的情形（法律地位較弱）。
房子共同持有狀況、預防措施
- 夫妻共同持有
- 問題：主要是在還款出資以及後續若離婚的財產分配容易產生爭議。
- 預防措施：若是婚前，建議兩方在購房前就要對貸款還款分配、房產稅務、及若分開後該如何處理等問題先達成基本共識。
若是婚後，可記錄下出資比例、持分比例、財產歸屬等，才能有效保障雙方權益。
- 家人共同持有
- 問題：家人間可能面臨因分割財產問題鬧不合的問題。
- 預防措施：購屋時就先訂好每人的持分比例、裝潢費用分攤和出租及買賣時的協議內容等問題，避免日後處理房屋時意見不均，難以配合。
- 朋友共同持有
- 問題：房屋共有過戶、貸款時，通常會產生未談好利益或分潤比例、或對於不動產處分無法達成共識。
- 預防措施：事先一起擬定「共同協議書」（最好可以請律師協助做公證），將未來可能發生的情況預做方案，以備不時之需。
房屋共同持有的登記方式
房屋共同持有的登記方式可分為這3種：
- 聯名登記：指雙方都擁有產權的部分權利，註明持分比例。
- 預告登記：將房產登記在其中1人名下，另一方則以預告登記限制其所有權，防止擁有不動產的所有權人轉賣或進行抵押權設定；常用於房屋買賣契約簽署後及過戶前。
- 借名登記：出資者因個人規劃，而將房產登記在他人名下；但實際上出資人就無法具備法律保障的產權地位，若有糾紛則舉證會相當困難。
以下以最常見的聯名登記向你說明房子共同持有的優缺點。
房屋共同持有優缺點
房屋共同持有優點
- 擁有優先購買權：依照土地法34-1條第4項，當某位持有人想出售自己的部分產權時，其他共有人擁有優先購買的權利。延伸閱讀：優先購買權行使要件有哪些？這4點為你介紹
- 共同分擔還款金額：若2人一起購屋，並將房屋產權設為2人共同持有時，就能一起分擔，還款壓力也會較小。
- 避免財產分配爭議：由於雙方都擁有部分產權，可避免未來有財產分配問題時，對方故意脫產導致自己拿不到應有部分。
房屋共同持有缺點
- 房子處分限制多：在產權共同持有的情況下，對房屋處理的想法常常意見不均，導致行動被拖慢、停止。
- 地價稅申請較麻煩：只要個人名下有土地就必須要繳納地價稅，如果要申請自用住宅優惠稅率，就需要雙方都申請才能各自享有優惠。
- 失去首購、土增稅優惠：每人都有首購優惠資格、及一生可享有一次的土地增值稅優惠稅率；但若是共同持有，等於所有人都一次用掉這些優惠，就算以後再有買賣房地的打算，也沒有可節稅的空間了。
處分持分房屋的方式
- 買賣：可分為2個情況。
- 其他持分人購買：出售房屋持分部分時，其他共有人有優先購買的協議，這樣能預防不熟悉的人來持分房屋（風險高），導致產權更複雜。
- 可找第三人收購：若其他共有人無意願購買、或全體同意出售（整棟賣出的價格利潤最高）；就可再向外尋找購買人。延伸閱讀：房屋持分買賣怎麼做？相關規定看這篇！
- 分割：常見2種情況。
- 協議分割：可以是單純將房屋實體做分配（如樓層、房間等）；在晚輩繼承後也常用價金分割來處理，即由一人買下其他持分（給予補償款）。
- 法院分割：請求法院分割拍賣後，分配拍賣所得價金（但通常低於市價行情）；或裁定其中一人可買下其他持分；也有極少數會裁定物理分割（明確劃分房屋內的擁有區域）。
- 貸款：雖然民法第819條規定：「分別共有」的不動產可以用自己持有的部分貸款；但銀行為了降低風險，會要求所有持有人出面才可辦理。
若向合法民間貸款機構提出持分房屋的申貸，就無須其他持有人出面喔！久通代書還能提供專業團隊諮詢以及方案客製、審核快速，幫你解決房屋資金運用的困境！
不限屋型！過件率高達90%
房子共同持有常見問題
如果你名下的房屋屬於公同共有，可採用以下2種方式進行變更：
1. 經全體共有人同意：在所有共有人都同意的情況下，採書面協議的方式，至地政機關辦理。
2. 提起分割訴訟：若有任何一位共有人不同意變更的情況下，必須由其中一位同意的共有人向法院提起「分割訴訟」，訴請法院將「公同共有」變更為「分別共有」。
若房屋已有登記在一人名下，改為共同持有需要至地政事務所辦理「贈與轉移」手續。其中費用包含贈與稅、土地增值稅、印花稅、契稅、所有權移轉登記規費及書狀費。但要注意以下2點。
- 是夫妻關係：不必繳納贈與稅及土地增值稅，但還是要到機構申報，取得免稅證明再進行贈與。
- 非夫妻關係：就須繳納上面所有費用。
可以事前簽訂「書面借名登記契約」，避免登記人翻臉不認；但借名登記本身就需要承擔較高的產權遺失風險，建議登記前還是要考慮清楚。
結語
以上就是房子共同持有的詳細內容。房屋共有狀態往往伴隨著法律權益的限制，無論你在共同持有中是哪一種角色，提前溝通、建立協議就能大大降低風險！如果你有財務困難，想使用持分房屋來貸款，歡迎來找久通代書，讓我們幫你用持分房屋換取現金，順利渡過財務危機，立即聯絡免費諮詢喔！
了解更多貸款相關文章：
