最近更新日期： 2025-12-01
很多人認為房屋共有處理起來很複雜，但其實房屋共有也可照規定辦理過戶喔！共有過戶時有哪些注意要點？贈與及買賣流程又有什麼差別？讓久通代書帶你一起了解！
房屋共有是什麼？有哪些類型？
「房屋共有」簡單來說就是房屋的產權有2人以上（包含2人）共同持有，也稱為「房屋持分」。房屋會共有的原因多半是兄弟姊妹共同繼承了父母輩的房產、夫妻間合買房子、夥伴共同投資等房地產等，房屋共同持有人數越多，後續所衍生的糾紛也較複雜，而共有的類型有下列兩種：
公同共有
指共同持有一物之各所有權人，必須要經過所有持分人的同意才能處理房產。換句話說，就是共有人一起擁有全部的所有權，自然就沒有房屋持分比例，繼承來的遺產都會是公同共有的狀態。
分別共有
指共同持有一物之各所有權人都有自己持分的比例，可以各自處理持分之物，例如過戶、買賣、貸款等。換句話說，就是共有人分別持有共同的所有權，並有其特定的房屋持分比例。
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房屋共同持有缺點、解決辦法
房屋共同持有的話，在產權的認定上會相對不完整，且會有以下困擾：
- 轉賣、貸款、投資都不方便
- 房屋共同持有人數眾多，容易意見不合
- 處置整棟房屋也需要全體共有人同意。
若想從根本處解決問題，也就是「將房屋共同持有取消」，可以先評估共有模式的現況，包含持分人數、個別處置意見等，再討論是要辦理過戶，還是分割後賣出，並依比例分配財產。
延伸閱讀：房屋持分買賣怎麼做？相關規定看這篇！
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不看信用，持分房屋也可辦理！
房屋共有如何過戶？
在沒有限制登記的情況下，共有的房子可選擇以「贈與」或「買賣」為登記原因辦理過戶，將房屋持有人變更：
贈與
贈與的方式最常應用於家人關係的過戶。常見的贈與房屋持分情況有：
- 父母贈與子女
- 兄弟姊妹之間的贈與
- 配偶間的房產持分調整
房屋贈與會有贈與稅問題，房屋共同持有的家人可以適當使用分年贈與、婚嫁贈與等方式來降低稅務負擔。
※貼心提醒：二等親內的房產轉移多為贈與行為，除非能提出支付價格「符合房屋市價」的證明文件，才能證明是買賣。
買賣
買賣持分房屋須注意房屋是屬於「公同共有」還是「分別共有」。但無論是哪一種，共有人都擁有優先購買權，因此買賣必須遵循以下規則：
- 公同共有：需要所有共同持分人皆蓋章同意。
- 分別共有：賣家必須對其他共有人提出「書面通知」，確定內部無人打算購買後才能另行出售；避免日後因優先購買權問題產生爭議。
不過持分房屋的產權畢竟不完整，一般人的購買意願不高，跟房屋的市場價格也會有落差。
房屋共有過戶應備文件
- 土地登記申請表格。
- 原持有人印鑑證明。
- 土地、建物所有權狀。
- 雙方的身分證明文件、印章。
- 土地建物買賣所有權移轉契約書。
- 土地增值稅及契約繳納收據或免稅證明。
- 其他依法令規定或是土地登記規則所應檢附之事務文件。
房屋共有過戶有哪些流程？
- 提出申請：填寫房子過戶移轉申請書。
- 稅務申報：至房屋所在地的稅捐處，視過戶的登記原因申報土地增值稅、契稅，並繳交印花稅。若登記原因為贈與，則至當地國稅局申報贈與稅。
- 移轉登記：至房屋所在地之地政事務所辦理移轉登記，完成以上申辦程序之後等待3天左右，便能完成過戶程序。
結語
想要將房屋共同持有改為個人持有的話，辦理過戶是一個好選項！建議你及早檢視名下房屋的持分狀況。無論是基於任何原因才造成共有的狀態，與持分人協商後盡快以過戶來維護產權的完整性，更有助於彼此的財務規劃！
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