最近更新日期： 2025-11-19
你知道在不動產交易前後，「產權登記」是很重要的一環嗎？哪些行為必須要有產權登記才能順利進行？登記流程、種類、費用等資訊又有哪些重點呢？久通代書一次告訴你！
產權登記是什麼？
簡單來說，就是財產所有權的登記。目的是為了避免不動產權利歸屬不清，造成財產糾紛或交易糾紛，通常會建議房屋、土地等不動產可向地政機關辦理「不動產所有權登記」。
產權包含了所有權人對不動產進行使用、收益、佔有及處分等各項權利總和。
4大產權登記種類
依照登記種類區分的2種：
房屋保存登記
又被稱為「建物所有權第一次登記」，指新建物為了確保建物權利，而向地政機關申請所有權登記。
他項權利登記
指土地、建物之外存有的其他權利，會被記錄於謄本的他項權利部（第三部）：
- 典權：依據民法第911條，針對不動產的占有、使用、收益等權利。
- 抵押權：最常見於申請「房屋貸款」時，債權人為了保障自己的權益，要求債務人向地政機關申請「設定房屋抵押權」。
- 地上權：依據民法第832條，於別人的土地上蓋房子或建造其他工作物，只有房屋的權利，而沒有土地的權利。
- 農育權：依據民法第850-1條第一項，在別人的土地上進行農作、森林、養殖、畜牧等農育行為的權利。
- 耕作權：依據土地法第133條，針對公有荒地，承墾人從墾荒日開始至開墾完成，可無償取得耕作該土地的權利。
- 不動產役權：依據民法第851條，以別人的不動產為標的，供自己的不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他用途（提升自己不動產價值或效益）的權利。
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依照不動產種類區分的2類：
不動產所有權登記
- 房屋所有權登記：購買房屋後，須於簽約後30天內向當地地政機關辦理「建物所有權移轉登記」，若未來要變更使用類型，也須再次辦理登記。
- 土地所有權登記：購買土地後，要在交易後30天內至地政機關辦理產權登記，
未來若有土地使用分區變更時也須變更登記，若逾期未辦理就要繳交罰鍰。
特殊不動產產權登記
- 預售屋：預售房屋完工後，建商會將辦好產權登記的建物「移轉」到買方名下，由買主自行驗收建商交屋應該點收的物品。
- 頂樓加蓋：頂樓加蓋的合法產權，需要向主管單位申請建照及使用執照。
並且須特別注意，頂樓加蓋面積不可超過法規規定的頂樓總面積1/8。
延伸閱讀：頂樓加蓋問題有哪些？4大風險一定要知道！ - 大樓停車位：大樓停車位並沒有獨立權狀，因此跟主要建物不能分開買賣，必須隨著建物辦理產權時一起移轉。而在登記產權時，停車位須被登記為「公共設施」，產權屬於全體住戶所有。
產權登記費用
產權登記費用會依照申請登記的產權種類不同而有差異：
- 所有權第一次登記：按申報地價、權利價值的2/1000計徵。
- 他項權利內容變更登記：除了權利價值增加部分按權利價值的1/1000計徵外，其餘免繳登記費。
- 所有權、他項權利設定移轉登記：按申報地價、權利價值1/1000計徵。
產權登記流程、所需文件
產權登記流程可細分為以下2種情況，辦理工作天約20天。
有使用執照
應準備以下文件：
- 建物測量成果圖
- 竣工圖正本＋影本
- 使用執照正本＋影本
- 起造人身分證影本或戶口名簿影本
申請流程如下：
- 申請建物第一次測量：測量完成即可取得建物測量成果圖。
- 申請建物第一次登記：由起造人填寫好登記申請書後可檢附相關文件。
※起造人：指向政府申請建造執照的申請人。是在法律上負責申請建照的人，不一定是房屋的「實際所有權人」，因實際所有權以出資興建為準。
無使用執照
應準備以下文件，並由權利人填寫登記申請書後申請建物第一次登記。
- 建物測量成果圖
- 權利人身分證影本或戶口名簿影本
- 建築主管機關證明文件，或提供符合土地登記規則第79條第3項文件
※貼心提醒：未實施建築管理前建造的建物，要先申辦建物第一次測量，並取得建物測量成果圖。
產權登記的3種查詢辦法
- 至地政事務所臨櫃辦理：
利用不動產的標示地段、地號與件號資料，到地政事務所的服務台填寫申請書，可現場完成查詢。申請費用一頁20元。 - 全國地政電子謄本系統：
透過全國地政電子謄本系統可調取全國任何一個縣市、任何一筆土地的地籍謄本，地籍謄本的效力等同於親自至地政事務所申請的紙本。 - 中華民國內政部地政司地籍存摺：
透過自然人憑證、工商憑證、組織團體憑證或政府憑證等方式登入中華民國內政部地政司地籍存摺，就能查詢名下指定期間已登記土地及建物的產權狀況。
產權登記用途總整理
- 避免交易糾紛：避免因產權不明確導致買賣糾紛。
- 保障不動產所有權：完成「建物所有權第一次登記」，取得所有權證明，保護自己的合法權益。
- 規範不動產交易市場：規範房地產市場運作，防止不法交易行為。
- 申請不動產貸款的證明文件：申請貸款時用來核實身分、作為有效的抵押證明。
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產權登記常見問題
雖然目前並無強制規定須辦產權登記，但可能遇到以下3種狀況：
•無法確定產權：所有權認定沒有法律依據，易有糾紛、或多重所有權的問題。
•損失投資機會：財產無法有效交易或轉讓，容易錯失投資機會。
•無法做擔保品：金融機構幾乎不接受無產權的不動產作為抵押品，貸款權益受損。
租屋產權登記未辦理，對租客其實影響不大；但這是要確保房子在未來不會有任何產權糾紛的前提下，才不會影響租客的承租意願。
可以的，產權登記租屋補助兩者間並沒有直接關聯。
補助資格是依據租客的條件來認定，不需要房東允許；只是若承租房屋沒有登記產權，申請人需要檢附相關證明文件，如水電費單據、村里長的證明等。
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結語
以上是產權登記相關介紹，久通代書提醒你，若名下有還沒辦理產權登記的建物，建議盡快辦理；無論在日後是否有遇到不動產的移轉、交易，或是自己的財產投資運用，有明確的產權證明還是能省去許多不必要的麻煩，利人利己！
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