最近更新日期： 2025-10-14
當你在進行不動產交易時，是否聽說過「優先購買權」呢？優先購買權是什麼？讓久通代書帶你了解優先購買權的種類及行使要件有哪些，一起來看！
優先購買權是什麼？
優先購買權是指特定權利人依法律規定或契約約定，在不動產所有權人出售不動產給第三人時，可享有用與第三人相同購買條件優先承購的權利，又稱為優先承購權、優先承買權。
舉例：a與b共同持分一塊土地，若a想進行持分土地買賣，則b擁有該持分土地優先購買權。
優先購買權可分為哪幾類？
優先購買權可依「成立原因」與「法律效力」2個面向來分類：
依成立原因區分
- 約定優先購買權：當事人之間透過契約約定而產生的優先購買權利。
舉例來說，a將房屋租給b，雙方在租賃契約中約定，未來a出售土房屋時，b可用與第三人相同購買條件優先買該房屋。 - 法定優先購買權：法律直接規定特定人享有優先購買的權利。
舉例來說，土地法第34-1條第4項規定，共有人出售其應有部分時，其他共有人可以同價格共同或單獨優先購買。
依法律效力區分
- 債權效力優先購買權：只能對抗出賣人，無法對抗第三人。
舉例來說，若出賣人沒有通知優先購買權人就出售不動產，優先購買權人只能向出賣人請求損害賠償，無法主張買賣契約無效。 - 物權效力優先購買權：可對抗第三人，對優先購買權人的保障更大。
舉例來說，如果出賣人沒有通知優先購買權人就出售不動產，當優先購買權人行使權利，該買賣契約會被視為無效。
優先購買權常用於哪些地方？
不動產關係不同，享有優先購買權的對象也不同：
共有關係
根據民法第824條第7項、土地法第34-1條第4項規定，共有人變賣共有物時，其他共有人有依相同條件優先承買的權利。但如果2位以上的共有人有優先購買意願，則以抽籤決定。
租賃與地上權關係
- 民法第426-2條第1項：當地主出售土地時，承租人可依同樣條件優先購買土地；承租人出售房屋時，地主也有優先購買房屋的權利。
- 土地法第104條第1項：基地出售時，地上權人、典權人或承租人有權利依同樣條件優先購買；房屋出售時，基地所有權人有優先購買權，以登記時間決定順序。
- 土地法第107條第1項：出租人出賣或典當耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典的權利。
- 耕地三七五減租條例第15條第1項：耕地出賣或典當時，出租人應書面通知承租人出賣和典當條件，若承租人15日內未書面回覆，則視為放棄優先購買權。
- 農地重劃條例第5條：重劃區內耕地出售時，其優先購買權的順序如下：
- 出租耕地的承租人。
- 共有土地現耕的其他共有人。
- 鄰近耕地的現耕所有權人。
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其他關係
為了保護文化資產，根據文化資產保存法第32條規定，私人的古蹟、歷史建築或紀念建築及其土地所有權移轉前，主管機關享有優先購買的權利，但如果是因繼承而移轉所有權，則不在此限。
優先購買權行使要件為何？
優先購買權要件有以下4點：
- 符合特定身分：基地出售時，須為建有房屋的承租人、地上權人或典權人；房屋出售時，須為基地所有權人，符合以上身分才可行使優先購買權。
- 依與第三人相同條件購買：主張先於第三人行使優先購買權時，交易條件須與第三人購買條件相同，包含買賣價格、給付時限、付款方式等，否則無法主張優先購買權。
- 以登記時間決定行使順序：根據土地法104條第1項，土地出售時，地上權人、典權人、承租人都有依同樣條件優先購買的權利，其順序會按照登記先後來定。
- 須在法定時間內表示意願：若優先購買權人要行使優先購買權，應在接到出賣通知後的10或15天內向出賣人表示意願，超過優先購買權時效會直接視為放棄。
優先購買權常見問題
如果是依地籍清理條例第11條由政府代為標售的土地，根據地籍清理條例第12條規定，土地優先購買權順序如下：
1.地上權人、典權人、永佃權人、農育權人（以登記順序來排定購買順序）。
2.基地或耕地承租人。
3.共有土地的其他共有人。
4.本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地的占有人。
不可以，一旦優先購買權人行使權利並簽訂買賣契約，該契約會對優先購買權人產生拘束力。若優先購買權人反悔就會視為違約，須對出賣人負損害賠償責任。
結語
以上就是優先購買權的說明，提醒民眾，在進行不動產交易前，一定要先詢問出售人是否有優先購買權人存在，並確認優先購買權人的承購意願，再進行交易，才不會在確定購買後又無法順利成交喔！
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