有土斯有財!土地貸款的知識集錦1

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最近更新日期: 2023-08-15

有土斯有財!土地貸款的知識集錦1▎久通代書

空地可以貸款嗎?

空地可以貸款,但是有條件!

央行為了抑制房市炒風,於2020年祭出打房措施,貸款人若以都市計畫劃定的住宅區或商業區土地為擔保,向金融機構貸款,貸款成數最高6.5成,2021年則加入工業區閒置土地抵押貸款的管制,規定只能貸5.5成。除了貸款額度的限制外,使用空地貸款必須提出興建計畫書,切結貸款後,若沒有在1年內動工,除了降低貸款成數,還會直接加碼利率;若再1年仍未動工,就會提前收回全數款項。

然而,這項措施雖然讓建商不能隨便利用空地取得資金炒房,卻也波及到一般民眾,讓他們無法用名下空地籌措子女就學資金、理財資金、個人週轉金等,且2021年陸續到期的貸案也因為央行降低貸款成數,遭金融機構要求償還部分款項,引起貸款人反彈。

央行原要求非建商或無建商背景的民眾在向金融機構申請土地貸款展延或新貸時,必須向央行申請核准,說明真正的貸款用途,且表明該空地不會用來蓋房,但逐案申請對央行造成沉重負擔,因此央行也研擬放寬空地貸款的限制,未來一定金額以下的空地貸款可能不必再提興建計畫。

延伸閱讀:土地借貸是什麼?如何辦理?

土地與房屋所有權人不同,可以單獨拿去貸款嗎?

通常在辦理土地或房屋貸款時,貸款機構會把土地和房屋一起設定抵押權,這是因為若未來貸款人還不出錢,要處分抵押品時會比較方便。在理論上,土地與房屋是可以單獨抵押貸款的,但就會影響到貸款的條件,貸款機構在評估可貸額度時會比較謹慎,拒絕的機率很高,即便核准貸款,銀行大約只能貸5成,民間則是7成。

另外,依民法第866條規定,在土地設定抵押權後,若因為土地與房屋不是同一人所有,導致後來抵押權人實施抵押權受到影響,法院可除去該地上權或終止租賃關係,準用民法第877條規定,將房屋與土地一起拍賣。因此,若土地建物所有權人不同,辦理貸款時要多加注意,最好是另一方能同意一起抵押,且確認貸款人未來不會有還款方面的問題。

土地上的建物要重建,如何申請土地貸款?

在重建土地上的建物前,必須先拆除舊建物。建築法規定,拆除建物之前,須申請拆除執照,否則處一萬元以下罰鍰;若建物還有貸款,須經過債權銀行同意,配合相關作業,否則未來恐有法律糾紛。拆除完畢後,就可準備重建,若重建的資金不足,可利用土地來獲取資金,這種方法稱為「土建融」。

首先,向銀行申請土地融資,把土地設定為抵押品,並附上建築計畫書證明用途。土地融資的額度最高可到購買土地費用的7成,申請之後,必須在6個月內取得建築執照,1年內動工,否則銀行將會提高利率、降低成數,甚至收回款項。另外,貸款人還要提供財務規劃表,證明具有足夠的工程自備款與還款能力。

接著申請建物融資,額度約為預估造價的5成。注意!建物融資不會一次拿到所有款項,銀行會依工程進度撥款,在工程達到一個階段,營造商開出證明後,銀行才會把部分資金撥出,因此這種自地自建必須準備多一點資金才能進行下去。等到取得房屋使用執照後,就可以把土建融轉成一般房貸,獲取比較低的利率囉!

土地現值和貸款有關係嗎?

答案是:「有!」辦理土地貸款時,貸款機構會派出專員為土地鑑價,用來評估可貸額度、利率等條件,而會影響土地鑑價的因素如下:

  • 種類:商業地、建地價值最高。
  • 面積大小:土地越大越保值。
  • 現況:是否有建築物坐落、有無連接道路。
  • 形狀:格局是否方正。
  • 使用分區:是否在都市計畫區內、地目有無使用限制。
  • 附近開發情況:是否位於市中心,周邊地區的生活機能及開發情況如何。
影響土地鑑價的因素〖久通代書〗

除了以上這些土地本身的情況,鑑價人員還會參考「公告土地現值」。公告土地現值每年都會更新,金額可以接近市價的90%左右。

順帶一提,常有人把公告現值與公告地價搞混,這兩者雖然都是政府評定的價格,但在用途與金額上是不同的。公告地價每3年才公布一次,是用來計算地價稅與地租費用的依據,金額大約只有市價的20%左右;公告現值是土地增值稅、遺產稅、贈與稅的依據,也是土地產權移轉、設定典權、徵收、補償土地價格時的參考。

分別共有的土地貸款,是否要經過所有共有人同意?

土地共有分為以下兩種:

  • 公同共有:依民法第827條規定,共有人「共同持有所有財產」,沒有劃定比例。公同共有物的處分及其他權力行使(轉移、限制、消滅、變更、設定等)應得全體共有人之同意
  • 分別共有:根據民法第817條819條,共有人「分別持有財產的特定比例」,可自由處分其擁有的部分,如買賣、過戶、貸款等,不須經過其他共有人同意;但若要針對整個共有物做處分,依然須經過所有人同意。

分別共有土地貸款也就是常聽到的「持分土地貸款」,從上述可知,如果您是要把自己持有的部分拿去抵押借款,是不須經過他人同意的;但若是要整塊土地拿去貸款就不同了。

然而,即便在處分這件事上沒問題,持分土地貸款也不是那麼容易的喔!對銀行來說,不論是公同共有還是分別共有,都是不完整的產權,萬一貸款人沒有準時還款,要處分抵押品時就會很麻煩,所以銀行不會接受持分土地貸款,除非所有持分人一同出面申請、蓋章簽名,同時銀行也會調查每個人的聯徵,只要一個人有信用瑕疵就會拒絕。

因此,分別共有的土地貸款須向民間辦理,只要一個持分人出面即可,不須通知其他持分人。民間貸款也不會查聯徵,所以信用瑕疵也有機會申貸成功!

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