最近更新日期： 2023-08-14
辦理貸款有許多小細節要注意，那麼針對房貸，事前應該知道什麼呢？以下為您解答幾個小疑問！
房屋新舊會不會影響貸款額度？
答案是「會！」
銀行放貸時會考慮房屋的使用年限，這有關於房屋的「折舊率」、「結構老化程度」、「交易的活躍度」以及「高齡的整體風險」，使用年限越短，又不在精華區的話，貸款成數就會較低。而影響使用年限的因素就是建材，各類建築的耐用年限，可參考「固定資產耐用年數表」。
房屋越新，貸款的額度、利率與年限等條件就會越好，那怎麼樣算是老舊房屋呢？所謂的老屋，是「危老建築」的統稱，以前的建材沒有那麼好，老舊而有安全疑慮的房屋較多，一般而言，屋齡超過30年以上的房子就可稱為老屋。
通常銀行只願意核貸老屋價值的4~6成，因此常會發生市價很高，貸款額度卻不如預期的情況。不過，若房屋在雙北地區，或是有捷運站的地段，貸款成數還是有望提高到8成。銀行放貸有兩項基準：「貸款年限+貸款人年紀<75」及「貸款年限+屋齡<50」，因此屋齡更會影響是否能申貸，太舊的房子說不定會直接遭到拒絕喔！
沒有薪資轉帳，該怎麼辦理房貸呢？
想辦理貸款，一定要提出相關的財力證明來向銀行保證自己有還款能力，這時候，工作的薪轉紀錄就是最直接的證明。但是，如果自己的工作是領現金該怎麼辦呢？其實銀行不一定只接受薪轉證明，如果有其他相關文件可佐證，還是可以辦理！常見的證明文件如下：
薪轉紀錄
工作單位每月轉帳到薪轉帳戶，只要帶著該存摺補登到最新一筆資料，並列印影本就能作為證明。
薪資所得清單
帶著身分證到國稅局、地方稅務局，或至財政部稅務入口網申請所得清單，也可作為證明。
近1年扣繳憑單及所得稅報稅明細
銀行可藉此來掌握貸款人近1年的收入情形。可前往國稅局申請，或在5月報稅期間將扣繳憑單及報稅明細留存。
勞保明細
勞保明細會顯示過去工作狀況、目前是否仍在工作中、在職多久、薪資級距等，利用自然人憑證及讀卡機，就能上勞保局網站申請。
與銀行往來存摺、定期存款單據
若本身是SOHO族，無固定薪轉，也可用經常往來的銀行存摺或定期存款的收據作為證明，不過至少要有一年以上的紀錄。
另外，也可將每月蓋有公司大小章的薪水袋留下來，同樣可以作為證明！如果以上證明都沒有，想提升核貸率的話，可用名下房屋、土地權狀或持有基金、股票及債券等來當財力證明，或主動提供保證人，幫銀行降低風險。
養帳本可以自己做薪轉嗎？
沒有薪轉的話，可以用經常往來的銀行存摺作為證明，讓存摺裡有一定的存款，並且每月固定存入一筆資金，創造現金流，也就是「養帳本」。
有人會問：「可以自己固定存款再備註薪轉，也就是自己做薪轉嗎？」其實這樣做的用處不大，所謂的薪轉證明是公司每月薪資轉帳的紀錄，若自己做薪轉，比如說把A帳戶的錢轉到B帳戶，因為沒有顯示公司名稱，對銀行來說不是明確的往來紀錄，無法確認是正常薪轉喔！
自營商有營業登記，對房貸有幫助嗎？
自營商常因為以下原因被銀行認定還款能力可能不足：
- 銀行沒有穩定金流來往
- 銀行存摺沒有存款，或存款經常領出，紀錄不漂亮
- 無營業登記，銀行認為公司營運不穩
- 公司稅務沒有完整報表，銀行無法判斷收入是否合法
- 公司草創初期，收入不穩定
從第三點來看，若其他條件皆相同，有營業登記的自營商，當然比沒有營業登記的自營商有優勢，核貸機率較高。而對於自營商來說，要申請貸款很重要的一項文件是「401報表」，也就是「一般營業人銷售額與稅額申報書」。
401報表是銷售貨物與勞務的公司報稅時使用的報表，記載公司進貨與開出的銷貨發票，銀行可透過它了解公司的營運狀況。所以如果有這項文件，記得一併繳交以提高申貸成功率！
保職業工會對辦理房貸有幫助嗎？
勞保明細可當作財力證明，那如果沒有在公司投保，而是自己去工會投保有用嗎？其實自己加入工會保，不太算是財力證明！因為工會保只要繳納款項就可以入保，門檻較低，所以多數銀行會認為工會保的可信度較低，這時就可能要求您提供其他的證明。
可以用信用貸款籌買房自備款嗎？
購買房屋時，有些人會因為自備款不足，想先申請信貸來獲取資金，之後再辦理房貸，然而這樣是好的選擇嗎？其實若可以，建議還是不要這樣做喔！因為貸款之間是會互相影響的。
不論辦理哪一種貸款，只要送出申請就會有聯徵紀錄，而辦理貸款會讓信用分數被扣分，這是一個原因，但如果都有正常繳款，又可以替信用分數加分，所以這也不是主要原因。
先辦信貸對房貸造成的影響，主要是因為收支比，所謂收支比就是每月繳納的債務金額佔總收入的百分比。銀行對申貸人的債務負擔有明確規定，一般大約落在50%~70%之間，如果貸款人每個月的債務負擔已經佔了月收入一定比例，銀行就會擔心貸款人還不出錢，而這會影響到銀行核貸的額度及利率，若收支比太高，更可能直接被拒絕。
如果不是因為頭期款，而是本身早就有背負信貸的話，若已經還款一段時間，且繳款紀錄都正常，只要收支比符合銀行的要求，還是有機會申貸的，也不必太過緊張，可直接詢問想貸款的銀行！
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