最近更新日期： 2026-02-03
近年因房市價格水漲船高，除了中古屋，不少預算有限的購屋族也開始考慮「地上權住宅」。地上權住宅是什麼？優缺點和適合族群又有哪些？今天讓久通代書一次為你解答！
地上權是什麼？
地上權意思是只擁有土地的使用權，卻無所有權，可依土地使用範圍分為以下2種類型：
- 普通地上權
以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，合法使用其土地之權。簡單來說就是土地上下所有空間都能合法使用。 - 區分地上權
以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。也就是說土地上下只有一定空間可合法使用。
地上權住宅是什麼？
地上權房屋是指僅擁有土地上的建物所有權或使用權，但沒有土地權狀的一種住宅。目前地上權建案多位於政府釋出的國有土地上，土地產權屬於國家、建物產權則屬於建商，因此地上權住宅是有使用期限的，大多50～70年。
※貼心提醒：地上權年限是從建商得標簽約日開始計算，並非屋主入住當天。
地上權優缺點
地上權住宅優點
- 價格較低：地上權住宅價格沒有包含土地成本，因此比一般房屋便宜2～4成，大幅降低購屋負擔。
- 地段精華：地上權住宅多在生活機能成熟、交通便利的精華地段或市中心，民眾有機會以優惠價格入住蛋黃區或搶手學區。
- 稅賦壓力較輕：由於地上權住宅不具土地所有權，所以無須繳納地價稅，未來轉手時也不用繳土地增值稅。
- 投資報酬率高：由於地上權住宅的購入成本低，出租的租金接近一般住宅行情，換算後的投資報酬率通常高於一般住宅。
地上權住宅缺點
- 使用年限有限：買家向政府或開發商、地主承租的年限通常為50～70年，並非購買後就擁有永久地上權。
- 貸款條件較差：由於地上權住宅無土地所有權、使用年限有限，通常銀行貸款成數低、利率高，須準備更多自備款。
- 每年須繳地租：由於地上權住宅的土地所有權人為政府或建商，屋主每年都要付地租，而地租會以公告地價計算且採浮動利率，若公告地價提高，地租也會增加。
地上權住宅年限查詢
由於地上權住宅有居住年限的限制，因此當地上權收回時也就意味購買者可能無家可歸。若想確認到期日，可以透過政府資料開放平台、國產署網站，從建案地址、地號比對查詢。
地上權住宅適合哪些人購買？
地上權房屋並不具有增值性，年限到期就必須直接繳回房屋，也不會有後續財產分配的問題，所以這類住宅較適合以下族群購買：
- 頂客族
- 單身族
- 銀髮族
- 不想留下資產給後代的人
地上權房屋、使用權房屋、所有權房屋比較
除了地上權，房屋產權類型還可分為使用權與所有權，這3種類型的房屋有什麼不同呢？以下用表格快速比較3者差別：
| 地上權房屋 | 使用權房屋 | 所有權房屋 | |
|---|---|---|---|
| 土地擁有者 | 政府或開發商 | 政府或開發商 | 各住戶 |
| 建物擁有者 | 各住戶 | 政府或開發商 | 各住戶 |
| 使用年限 | 50～70年 | 依契約而定 | 不限 |
| 貸款成數 | 最高7成 | 難以核貸 | 最高8成 |
| 房屋價格 | 市價6～7成 | 市價6成以下 | 一般市價 |
| 須繳納款項 | 房屋稅、地租（約申報地價1%～5%） | 房屋稅、地價稅、土地增值稅 | |
| 轉手性 | 受限 | 差 | 佳 |
自上表可知，土地及建物歸屬於誰是3者最主要的區別，還會連帶影響後續交易行為，購買考量建議先以所有權房屋為主，其次是地上權房屋，最後再考慮使用權房屋，無論是自用或交易都較為保險。
地上權住宅常見問題
根據相關法規及國產署設定地上權契約，住戶會依建物是否仍可使用面臨2種情況：
•建物不能使用：住戶須於地上權到期日一個月內搬離，將建物、土地還給政府。
•建物仍可使用：若有一定比例住戶想續約，政府可選擇續約或另外委託單位管理。
目前政府仍採用「拆屋還地」的規定去處理地上權到期後的問題。
通常建商在推出地上權住宅時，就會一併找好願意配合放款的銀行，不過貸款成數最高僅能給到7成，且貸款利率也比較高，民眾負擔較重。
如果你因條件不符遭銀行拒絕或對貸款成數不滿意，也可以向久通代書申貸，我們的審核條件比銀行寬鬆，且最高可貸到鑑價9成，協助你充分利用房屋價值。
由於房價過高，價格較低的地上權住宅台北、台中、高雄都有相關建案，若建案為預售屋，民眾可詢問建商；若為成屋，則可檢視產權證明，就能判斷自己購入的房屋是否為地上權住宅喔！
結語
相比一般住宅，地上權房屋價格確實並不高，但風險和隱藏成本也不少。久通代書建議民眾在簽約前還是要多方比較，有良好的經濟規劃再作購買，別因價格便宜就衝動購入喔！
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