最近更新日期： 2026-01-19
看預售屋或新成屋時，很常發現合約書上有「二工」的相關條款，看似是為了讓公設有更完善的利用，實際上卻可能暗藏被拆除的法律風險；也因此有不少購屋糾紛都是因沒搞懂二次施工規定所導致。
究竟二工會帶來的哪些風險和影響？讓久通代書來為您詳細說明！
二工是什麼？
二工也稱為二次施工，是指建案在取得使用執照後，又進行了第二次與原建築圖面不符的施工行為。
建案須仰賴核准開工的「建築執照」，及完工後取得的「使用執照」來作為建築的合法證明；而二工簡單來說就是沒出現在核准圖裡的多餘建築，常見原因有以下3點：
- 為規避建照及使用執照的嚴格審查
- 想增加可使用、可銷售面積
- 想提升公共設施的賣相
二工會出現在哪些建築結構？
以往實際建案中，二工最常出現的位置有以下5處：
- 將一樓機車位改為迎賓大廳（車位移至地下室）
- 將機房或設備間改為閱覽室、健身房
- 將陽台外推以擴大室內坪數
- 將房屋突出處變更用途
- 將蓄水池改建游泳池
這些加工雖然起到了加分作用，也提高了消費者的購買意願，但卻可能忽略掉原本的建築結構安全及逃生路線，購買前應審慎評估、留意。
二次施工合法嗎？
在建築實務上，並沒有所謂合法二工的法律依據，所以二次施工通常都會涉及以下2種違規狀況：
| 違規使用 | 違章建築 | |
|---|---|---|
| 舉例 | 用途與使用執照記載不相符 | 未經核准直接新增、外推建築結構 |
一旦被檢舉且成立後，「房屋現任所有權人」會面臨以下相關責罰：
- 限期恢復原狀
- 強制拆除相關設施
- 裁罰6~30萬元不等
如何避免二工風險？
若遭到二工檢舉違法，必須在期限內恢復原狀，可能在無形中增加了購屋成本，建議民眾在購屋、交屋前用這４招即時查證：
- 直接詢問預售屋銷售人員
在參觀預售屋的樣品屋時，可直接詢問現場的銷售人員，是否會有二工的計畫、施行範圍？以及這些二次施工合法嗎？ - 由格局圖虛實線進行判斷
購買房屋時可要求建商提供格局圖（包含平面圖、廣告圖、竣工圖或建物測量成果圖等），圖中的虛線常用來表示進行二次施工的場域。 - 合約中不應有二工同意書
簽約前務必留意，絕對不要簽署含有「二次施工申請同意書」或類似條款的合約；若因疏忽遭到建商誤導而同意簽約後，日後遭檢舉時購屋主須負擔相關責任。 - 交屋驗收時確認是否相符
於驗收交屋時，親自、確實核對實際格局、公設與建築圖面是否相符；若發現有違規二工，可要求建商限期恢復或不予交屋，避免日後爭議。
二工預售屋能買嗎？
現實情況中，不少預售屋為了提升銷售賣點、或增加合約中的使用面積，很常見將公設改建成泳池、健身房、或有陽台外推等二工情形；至於能不能買，取決於你是能接受以下風險：
- 日後若遭檢舉須自行負擔拆除費用
- 公設變動後將影響到使用權益
- 房屋轉售時可能影響買家意願
所以購買前，建議大家先審慎評估該二次施工的附加條件：
- 是屬於可拆、還是結構型二工
- 是否影響建築結構及安全性
- 未來可否接受須拆除的結果
※結構型二工：在建築主體結構上進行的二次施工，會涉及改變原有負重或受力平衡，常見有陽台外推、室內樓梯變更等；當長期過載或地震時都可能發生結構崩塌，極度危險！
二工的責任歸屬在建商還是屋主？
責任歸屬會區分為「拆除責任」及「賠償責任」2個層面，劃分如下：
行政上的拆除責任
對於政府機關而言，無論建築是誰興建的，處理對象就是現任所有權人（也就是屋主）。
買賣上的民事責任
屋主面對拆除損失，可根據合約內容向建商主張權益，個別會產生以下2種結果：
- 若合約內有二工同意書、或已載明現況交屋，那屋主仍須自行承擔責任。
- 若建商在銷售時用「夾層」、「挑高空間」作為誘因，且屋主也未簽署相關免責條款；屋主可依瑕疵擔保責任要求建商賠償、解約。
二工常見問題
二工夾層常見施工項目為樓地板加蓋，也就是在挑高區域加鋪鋼筋混凝土或C型鋼材，將原有空間一分為二，屬於違章建築。
而合法夾層則必須與主體建築同時申報、施作，並將面積納入容積、樓地板面積，且明確登記在建物權狀中。
若只是一般裝潢（如鋪地板、刷油漆或作系統櫃等），不涉及承重結構更動，就不會算作二次施工；通常都是違法增建（如夾層屋、露台加蓋等）才會列入二工範圍。
結語
以上就是關於二工的詳細介紹，再次提醒民眾，雖然目前大部分的房屋都有二次施工的情況，但近年居住安全意識提升，部分縣市已著手加強針對二次施工的檢舉處理，所以購屋、交屋前一定要詳細了解建案的建造狀況，才不會面臨日後房屋被拆除的問題喔！
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