最近更新日期： 2024-11-18
辦理房貸前，許多人可能會對申貸細節、相關優惠貸款方案產生一些疑問，不用煩惱，本文都幫你整理好了！想進一步了解辦理房貸就來看久通的介紹吧！
房屋建完才能辦理房貸嗎？
不用，辦理房貸的其中一項必備文件為「建物所有權狀」，而建物權狀是持「使用執照」到地政機關辦理建物保存登記後才會拿到。通常只要建物完成主體工程及部分指定項目，工程進度大約70％～80％，就能申請使用執照，所以辦房貸不用等到全部蓋好。
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※貼心提醒：使用執照是工程到一定進度後，向直轄市、縣（市）（局）主管建築機關申請，若沒領得使用執照，建物不能接水電或申請營業登記與使用。
房子共同持有貸款，共有人要當保人嗎？
不一定，雖然向銀行申請房屋共同持有貸款，必須所有共有人同意，且一起出面申請才行，但根據銀行法12-1條，銀行辦理自用住宅放款及消費性放款時，不能要求貸款人提供連帶保證人；若已有足額擔保，不能要求提供保證人。所以共有人不見得要當保人喔！
※貼心提醒：如果被要求當保人必須謹慎考慮，因為當保人會導致可貸額度減少，且若借款人沒有按時還款，自己的財產與信用評分也會受到影響，所以不要輕易替人作保。
已賣房、名下無房產算是首購嗎？
首購定義並非第一次買房，只要符合以下條件，就算是首購族：
- 申請時名下無登記自有住宅
- 配偶、未成年子女名下也沒有登記自有住宅（名下有土地、工廠不算）
- 個人與他人個別持有，或共同持有合計換算面積未滿40平方公尺的建物
因此即便曾經買過房屋，只要已售出，名下無房產，就適用首購族的優惠貸款方案！
房貸的抵押權設定都是最高限額抵押權嗎？
不一定！
房貸的抵押權分成以下2種：
- 普通抵押權：擔保範圍僅限該次貸款契約（特定債權），所以借多少，金額就設定多少。若要在抵押權存續期間再次借貸，就必須設定第二順位抵押權。
- 最高限額抵押權：擔保範圍除了該次貸款項目，也包含未來可能發生的債務（不特定債權），因此貸款機構會與貸款人設定一個最高借款額度，一般銀行設為貸款金額的1.2倍，民間則設為1.5～2倍，只要貸款人在此金額範圍內增貸都不須再次設定抵押權。
辦理房貸時，貸款機構會讓民眾自由選擇要普通抵押權還是最高限額抵押權，若貸款機構沒有讓你勾選，記得要提出疑問喔！
抵押權設定金額是銀行對房屋的價值認定嗎？
不是，由於普通抵押權設定金額是依貸款額度（房屋鑑價×放款成數）而定，最高抵押權設定金額則是「貸款額度×1.2倍」，下列以銀行房屋鑑價為800萬，放款成數8成為例：
- 普通抵押權：設定金額是800萬×0.8＝640萬。
- 最高限額抵押權：設定金額是800萬×0.8×1.2＝768萬。
從以上試算範例可知，不論是何種抵押權，設定金額皆低於銀行對房屋的價值認定。
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