最近更新日期： 2025-02-14
變價分割常見於兄弟姊妹為了結束持分房屋、持分土地情況而產生的程序，但程序進行時有哪些變價分割限制呢？變價分割費用怎麼算？現在就和久通代書一起看下去吧！
變價分割是什麼？
變價分割是指將不動產進行拍賣，再由共有人依持分比例分配拍賣價金的意思。根據民法第823條，當全體共有人無法達成不分割約定，分割協議也破局時，只好向法院聲請裁判共有物，變價分割即為其中一種分割方式，另外還可以原物分割、原物分割兼金錢賠償的方法來分割財產。
通常在共有房屋的情況下，法院常會採取「變價分割共有物」的方式來分配財產，但若是有意買賣持分房屋的民眾，恐怕要主張原物分割才能順利持分部分產權。
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變價分割流程
一、向法院提出判決分割
聲請法院訴訟不分共有人持分產權大小，只要是共有人都可以起訴。一旦開庭，全體共有人必須一同起訴或一同被訴，包含沒有意見的共有人，也須納入原告或被告中，才可繼續進行訴訟。
※貼心提醒：可先到鄉鎮市公所的調解委員會，或找「不動產糾紛調處委員會」來申請調解分割，若調解不成再進入法院裁判分割。
二、原物分割有困難，才會進行變價分割
當訴訟進行到第二階段，法官會根據共有物的性質狀態、價格、經濟效益等因素判斷是否進行變價分割，通常以採取原物分割為優先，但房屋、土地不動產分割後難以使用且容易失去經濟效益，法院就會考慮進入變價分割拍賣流程。
※貼心提醒：共有物分割主要以「解除共有關係」為主，而非價格平均分配的情況，所以若受分配部分未達原應有比例，就會以原物分配兼金錢賠償的方式進行分割。
三、變價分割訴訟判決確定
等待訴訟判決確定後，任一共有人可持判決書向法院聲請進行變價程序。
四、聲請變價程序
按變價程序出售持分房地，最後分配所得給全體共有人，步驟如下：
- 鑑價
- 詢價
- 拍賣
- 減價拍賣
※貼心提醒：依照民法824條第7項規定：不動產變價拍賣的過程中，若由外人得標，任一共有人皆擁有優先購買權，可依標出成交價再買回；若為任一共有人得標，則其他人無優先購買權。
變價分割常見問題
若法院裁判變價分割，就會指派不動產鑑價公司進行估價，經過鑑價完畢後會詢問共有人意見，並結合銀行給出鑑定報告，就能確定第一拍的變價分割價格。
在變價分割判決決定前，建議共有人可利用以下2個方法來保護自身權益：
•以金錢彌補權益損失的共有人：如果無法實現原物分割，可透過金錢補償的方式保障有損失的共有人的權益。
•可以運用共有人的優先購買權：共有人在不動產進入變價分割拍賣流程時，擁有優先購買權，共有人可善用此規定來維護自身權益。
•訴訟費用：依所有權人比例來分配。
•鑑價費用：法院指派鑑價公司來估價，費用由共有人共同分擔。
•拍賣費用：包含拍賣公告費、場地費，會依共有人比例來分配。
•執行費用：如果進行變價分割強制執行，執行費會以公告現值的千分之8來計算。
結語
以上就是關於變價分割的介紹，久通代書提醒你，持分不動產本身就會使不動產難以買賣、過戶，即使繼承給子女也只是造成共有人變多，所以早些進行共有物分割協議，不僅是在保障自己，也是在保障子女喲！
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