都更條件有哪些?符合這3點才可申請!

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最近更新日期: 2024-05-08

都更條件有哪些?符合這3點才可申請!〖久通代書〗

許多民眾因種種原因想申請都更,卻不知道如何進行,究竟都更條件有哪些呢?都更分配比例怎麼計算?關於都更的詳細說明,今天讓久通代書一次告訴你!

都市更新是什麼

都市更新是在安全疑慮下,將年老、危險、品質不佳的房屋拆掉,進行重建、整建或維護,以此促進都市計劃的再開發利用、改善居住環境與景觀、提高公共利益,使民眾能生活在完善且安全的環境中

都更還可分為以下3種方式:

  • 重建:把原本的建築物拆掉重建。
  • 整建:改建或修建原本的建築物,又或是充實建物內部的設備。
  • 維護:改善建物的狀況,例如:進行小面積的維修、拉皮。

都市更新的種類

公辦都更

  • 資金來源為政府機構
  • 實施者是中央或直轄市、縣(市)主管機關
  • 通常可以自行實施或委託都更事業機構成為主導者

民辦都更

  • 資金來源為建商本身
  • 通常會委託都更事業機構主導
  • 實施者是擁有一定比例土地及合法建築物的「建商」

自辦都更

  • 資金來源自銀行借貸或自行籌辦
  • 實施者是擁有土地及合法建築物所有權的「一般民眾」自行組織。可分為「自辦」,是合法經政府立案成立的都市更新會法人組織,或是「委辦」,就不另行組織更新會

都更條件、流程

都更條件有以下3點:

  • 位於都市計畫區域內
  • 符合地方政府更新單元劃定標準
  • 30年以上合法建築物之重建、20年以上合法建築物之整建、維護
都更條件有哪些?〖久通代書〗

房屋在進行都市更新重建前,須劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」,若要查詢自家住宅是否劃入,可至「都市更新入口網」網站查詢

都更的步驟則分為5項:

  1. 初步整合階段:此為都更計畫推動耗時最長的階段,須完整整合土地內所有權人與土地上的住戶。
  2. 事業概要階段:報送整體計畫構想的階段,包含單元樓的更新,且須依照都市更新條例第37條取得都更同意比例(如建物面積和所有權人數)2分之1的人數。
  3. 事業計畫:進入都更案規畫實質細節並確保計畫可行性。包含主導者、建築設計、安置計畫、容積獎勵、財務計畫等。此階段須取得的同意比例門檻會更高,有時可能要到4分之3或5分之4。
  4. 權利變換計畫:上階段完成確認建築設計後,可接著提出權利變換計畫,針對更新前、後權利價值估價,選配程序,更新成本提列。
  5. 進入重建計畫:後續拆除與重建作業。包含申請建照、發包施工與完成交屋。

都更獎勵有哪些

政府為促進民眾申請都市更新,置辦了以下與都更相關的獎勵及補助:

容積獎勵

可享有法定容積1.5倍或0.3倍法定容積+原容積。

稅賦減免

地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅皆有減免,用以維護都更住戶權益。

延伸閱讀:土地增值稅課徵什麼?地方稅收最大宗都靠它

相關補助

  1. 內政部營建署補助:
    • 都市更新事業:最高500萬,可用於整體都更設計、建築物設計、建築費用等。
    • 權利變換:最高300萬,可用於公聽會、住戶權利轉換、各式規費支出等等。
  2. 台北市補助:
    • 都市更新會:最高補助80萬
    • 都市更新事業計畫或權利變換:各補助250萬,共計500萬元。

都更優點

  1. 舊屋換成新屋:整修後可改善居住環境,使原本的舊屋變成新屋,公共設施及設備的品質也會提升。
  2. 享有政府獎勵:有政府提供的建築容積獎勵、稅賦減免及其他相關補助。
  3. 擁有權益保障:有公聽會、都市更新委員審議等制度,能公平採納各地主的意見,使大家權益都有保障。
  4. 維護公共利益:採多數決,可維護較多人的公共利益。

都市更新、危老重建差別

危老重建都市更新
申請人只要是土地及建物所有權人即可申請。須有實施者(公部門、建設公司或法人組織)。
申請時間116年5月31日前受理。沒有申請時效限制。
同意比例全體土地或建物所有權人100%通過。採多數決,須一定比例的土地或建物所有權人同意。
申辦程序符合危老建物條件,並提出審核計劃,通過即可實行。須經過各種公聽會、聽證會、審議、核定公告等流程,較複雜。
優惠條件 • 地價稅、房屋稅有期限優惠
• 有容積獎勵制度
享有土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、容積獎勵制度。

就上方的危老與都更比較表可看出危老重建申辦較為快速便捷,但缺少許多稅賦優惠,若僅有一戶想申請都更,也可考慮申請危老重建,就能較快完成作業流程。

都更條件常見問題

Q1.都更住戶要付錢嗎?

• 公辦都更:與政府約定土地建築物的比例,由政府出資,若經費不足,則須民眾另外籌備費用。
• 民辦都更:建商出資,並取得部分產權。
• 自辦都更:住戶自行集資。
根據以上三種都更方式,我們可得知若為公辦都更及民辦都更,有較大機率民眾無須出資,而自辦都更無資金來源,想都更的民眾勢必得自行集資了!

Q2.都更同意比例怎麼算?

都更需要多少人同意?都更為多數決,依不同更新地區有不同比例,同意比例計算方式為:分母是土地及合法建築人數與其所有產權面積,分子是同意人數。
• 迅行劃定更新地區:1/2
• 一般更新地區:3/4
• 非屬更新地區內自劃更新單位:4/5

Q3.都更有什麼注意事項?

若是想民辦都更必須透過建商才能進行!在與建商洽談時須注意以下幾點:
• 所有權人:
⑴都更土地範圍:應將都更土地範圍確認清楚,避免因合約內容模糊,導致回收土地面積有落差。
⑵工程不中斷:都更核定後的流程應註明每項步驟完成時間,以免建商拖延。
• 住戶:
⑴協議合建:須向每戶住戶單獨簽訂合約,可能會有分配不一的情況。
⑵權利變換:由專業人員估價,建商提出分配方法後由政府審核,無法事先得知分配比例。

結語

以上就是都更條件的相關說明,由於都更的程序比較複雜,且須注意的事項較多,若有都更不同意戶的出現會使情況膠著,都更難以進行,久通代書建議民眾可以尋求相關單位協助,才不會使都更計劃難以進行而延滯或停辦喔!

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